최근 정부가 도입을 검토 중인 ‘지분형 모기지’가 부동산 시장과 금융권에서 큰 주목을 받고 있다. 대출 대신 공공기관의 ‘지분 투자’로 집을 사는 방식이라는 점에서 기존 주택담보대출 구조를 전면 재편할 수 있다는 평가도 나오지만, 그만큼 제도적 리스크와 정책 지속성에 대한 의문도 적지 않다.

○“대출 대신 공동투자”… 지분형 모기지란
지분형 모기지는 전통적인 주택담보대출과 달리 주택 구입 때 금융기관(주택금융공사)이 집값의 일정 지분을 직접 투자하고, 개인은 나머지를 대출로 조달하는 형태다. 예를 들어 10억원짜리 아파트를 구입할 때 주금공이 5억원을 지분 투자하고, 차주는 1억원의 자기자본과 4억원의 은행 대출을 통해 매입하는 구조다. 지분 투자분에 대해서는 주거 사용료 개념의 월 임대료(연 2% 수준 추정)를 내며, 추후 주택을 매각할 경우 시세차익은 주금공과 지분율대로 나눈다. 반대로 가격이 하락할 경우 손실 역시 주금공이 부담하는 방식이다. 겉보기에 손실 회피와 자금 부담 완화라는 점에서 ‘혁신적 정책’처럼 보이지만 세부 구조와 정책 의도를 살펴보면 더욱 복합적인 논점들이 드러난다.

○“가계대출 총량 조절 위한 고육지책일 수도”
지분형 모기지는 단순한 주거복지 수단이 아닌, 정부가 가계부채 총량을 조절하기 위한 ‘간접적 수단’으로도 풀이된다. 기존의 보금자리론, 디딤돌 대출, 신생아 특례대출 등도 정책 대출이지만 여전히 가계대출 총량에 포함된다. 반면 지분형 모기지는 ‘대출’이 아닌 ‘투자’로 간주하므로 대출 총량 통제의 새로운 탈출구 역할을 할 수 있다. 이에 따라 정부는 자금 여력이 부족한 청년·무주택자 등을 대상으로 주거 사다리를 제공하면서도 대출 총량을 일정 수준 억제하는 ‘일석이조’ 전략을 노리고 있다는 해석이 나온다.

○“소유는 나누고, 사용료는 내고”… 정말 좋은 제도일까?
지분형 모기지의 가장 큰 특징은 집값 상승 때 수익을 나누고, 하락 시 손실은 정부가 부담한다는 구조다. 언뜻 보면 차주 입장에서 손실 리스크가 없고 자금 부담도 낮아 ‘이득’처럼 보인다. 그러나 문제는 이 과정에서 개인이 실질적인 ‘소유권’을 확보하지 못한다는 점이다. 주거이전을 하거나 매각을 원할 경우 공동 명의자인 주택금융공사의 동의가 필요하며, 추후 지분을 모두 되사들여 완전한 소유권을 갖기까지는 제도상 제약이 따른다. 이는 인간의 기본 욕구인 거주이전의 자유, 완전 소유의 욕구를 억제할 수 있다. 또 부동산 시장이 상승장일 경우 차익의 일부를 포기해야 한다는 점에서 실익이 떨어질 수 있으며, 반대로 정부가 일정 수준의 손실을 떠안는 구조가 지속 가능할지도 의문이다. 결국 이러한 손실은 국민 세금으로 충당될 수밖에 없다.

○“정책 도입이 집값 기대 심리 자극할 수도”
지원 가능한 주택가격 상한선이 정해지면 그 기준에 맞춘 수요가 집중되면서 시장 가격 왜곡 현상도 나타날 수 있다. 예를 들어 서울지역의 지원 상한선이 10억원으로 정해지면, 8억~9억원대 주택의 수요가 10억원대 주택으로 옮겨가면서 해당 구간의 집값 상승을 유발할 가능성이 있다. 이는 제도 본래 취지와 달리 시장을 ‘투자 중심’으로 자극하는 결과로 이어질 수 있다. 결국 정책의 실효성보다는 가격 지지 신호로 받아들여지는 왜곡을 낳을 수 있다.

○“정책 지속성과 국제 사례 실패에서 배워야”
유사한 모델은 해외에서도 시도된 바 있다. 영국의 ‘헬프 투 바이(Help to Buy)’나 한국의 ‘지분적립형 분양주택’, 서울시의 ‘미리내집’ 등도 ‘공공+개인 공동 소유’의 구조를 채택했지만, 실제 효과는 제한적이었고, 대부분 장기 지속에 실패했다. 공공이 일정 기간 부동산 리스크를 떠안는 구조는 일시적 효과는 있을 수 있지만, 시장이 안정화되거나 반대로 급등·급락할 경우 모두 지속 가능성에 한계를 드러낸다.

○획기적인 제도인가, 위험한 동거인가
지분형 모기지는 초기 자금 부담을 낮추고 실수요자의 내 집 마련 기회를 넓힌다는 점에서 일정 부분 정책 효과를 기대할 수 있다. 하지만 그 이면을 들여다보면, 소유권 제한, 수익 공유 구조, 향후 정책 방향성 변화에 따른 불확실성 등 제도 전반에 내재한 리스크도 절대 작지 않다. 무엇보다 중요한 것은 정책의 지속성과 공공 재정의 부담이다. 이에 대한 충분한 설명과 정교한 설계 없이 제도를 밀어붙인다면, 일시적 인기에 그치고 사회적 반작용만 키울 가능성이 높다. 손실은 정부가 책임지고, 수익은 나눠 갖는 현재의 구조가 과연 ‘공공성’이라는 이름으로 정당화될 수 있는지 역시 의문이다.
지분형 모기지가 가계부채를 구조적으로 줄일 수 있는 지속 가능한 해법이라고 보긴 어렵다. 결국 지금의 지분형 모기지는 내 집 마련을 위한 제도가 아니라, 주택금융공사와의 위험한 동거일지도 모른다.