더불어민주당의 대선후보 선출이 임박했습니다. 부동산 시장에서는 이번 대선에서 정권 교체가 이뤄지면 '문재인 정부 시즌2'가 시작될 것이라는 전망이 나옵니다. 과거 문재인 정부의 정책이 다시 도입될 것이라는 주장인데, 일부는 맞고 일부는 틀렸다고 봅니다.

조기 대선의 경우 당선이 곧 취임이기 때문에 과거 문재인 정부와 유사한 일정으로 정책들을 시행할 가능성이 큽니다. 5월 당선과 함께 취임한 문재인 정부는 강력한 8·2부동산 대책을 내놨습니다. 부동산 정책 실패가 노무현 정부의 대표적인 과오로 남은 만큼, 세금, 대출, 청약을 총망라하는 강력한 규제정책으로 투기를 근절하겠다는 의지를 보였습니다.

차기 정부가 6월에 시작되면 이번에도 비슷한 일정으로 부동산 대책이 발표될 가능성이 있습니다. 그렇다면 9월이 유력하다고 볼 수 있습니다.

물론 부동산 대책이 나오려면 주택 가격이 계속 올라야 합니다. 대선 기간 다양한 공약이 나오면서 집값 상승세가 이어질 것으로 보입니다. 사실 어떤 정당이 집권하더라도 주택 가격은 당분간 오를 전망입니다. 누가 당선되느냐보다는 당선으로 인해 불확실성이 사라지는 게 더 중요하기 때문입니다.

7월부터 시작되는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 적용도 마찬가지입니다. 스트레스 DSR이 적용되면 대출 한도가 줄어듭니다. 주택 수요자들은 대출 이자보다 대출 한도에 더 민감합니다. 과거와 달리 주택 가격이 많이 오른 탓입니다.

대선 결과로 정치적 불확실성이 해소되고, 7월 전 주택을 매입하려는 수요가 맞물리면 주택 가격이 오를 것으로 예상됩니다. 또한 6월 1일 보유세 부과 기준일이 지나면 주택을 팔려는 사람도 줄어들 수 있습니다. 수급 측면에서도 가격이 오를 환경이 조성되는 셈입니다.

9월 차기 정부의 부동산 대책이 발표되면 주택 시장은 일시적으로 거래가 줄면서 침체 국면에 접어들 것으로 보입니다. 또 연말로 갈수록 대출 한도가 소진된 은행들은 대출 영업에 소극적으로 돌아서고, 집값 상승에 부담을 느낀 차기 정부도 창구지도를 통한 대출 규제에 나설 것입니다.

대출 규제와 부동산 대책이 맞물리면 하반기 주택 시장은 잠잠해질 것으로 예상됩니다. 하지만 규제로 인한 주택 시장 안정은 오래 유지되지 않습니다. 규제의 유효기간은 짧으면 3개월 길어도 6개월이라는 평가가 나옵니다.

2026년 은행들이 다시 대출 영업에 적극적으로 나서고 규제 유효기간이 만료되면 주택 시장에는 다시 온기가 돌면서 가격과 거래량이 동반 상승할 것으로 기대됩니다.

2026년은 수급 불안이 주택 시장에 영향을 미칠 시기입니다. 2026년부터 2028년까지 서울에 입주하는 아파트는 2만가구에 불과합니다. 매년 4만8000가구가 입주해야 안정적으로 유지되는 서울 주택 시장이 어떤 모습을 보일지 쉽게 예측할 수 있습니다.

더 우려되는 점은 2026년 5월 9일까지 유예된 '양도세 중과 배제' 시점입니다. 내년 5월 9일부터는 다주택자 양도세 중과가 시행될 가능성이 아주 큽니다. 이후 신규 아파트뿐만 아니라 기존 아파트까지 매물 잠김 현상이 벌어질 것으로 우려됩니다.

내 집 마련에 나서는 주택 수요자에게는 올해부터 내년 상반기가 아주 중요한 시기일 것으로 보입니다. 이전 정부의 사례를 참조하고 현재 주택시장의 상황을 살피면 성공적인 내 집 마련이 가능할 것입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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