글로벌PMC는 국내를 넘어 일본, 미국, 캐나다, 호주, 두바이, 베트남 등으로 부동산 투자자문 서비스를 확대하며, 일본 부동산 투자자문 분야 최다 실적 보유기업으로도 자리매김하고 있습니다.
부동산학 박사(PhD)
CCIM (美 상업용부동산 투자분석사)
SIOR (美 산업•오피스 부동산 전문가)
CPM (美 부동산자산관리사)
FRICS (英 감정평가사)
CCIM 한국협회 회장 (2016~2021)
한국부동산자산관리학회 회장 (2015~2016)
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"도쿄 콘도도 엔비디아처럼?"…'경고음'
일본 도쿄 콘도 시장이 심상치 않은 움직임을 보이고 있습니다. 일본 부동산시장 조사기업 도쿄칸테이 등에 따르면 2024년 도쿄 수도권 신축 콘도의 평균 가격 대비 임대료 비율(PER)은 28.93에 달했습니다. 특히 도심 지역 PER은 더욱 심각한 수준입니다. 오모테산도는 51.95, 아자부주반은 44.05, 시로카네타카나와는 무려 53.07에 달했습니다. 일부 지역에서는 50년치 임대료를 미리 내야 집을 살 수 있다는 계산까지 나옵니다.이러한 수치는 단순한 고가 주택의 문제를 넘어, 시장 전반의 구조적 불균형을 드러내는 지표입니다. 가격 대비 임대료 비율인 PER은 주택 매입가를 연간 임대 수익으로 나눈 값으로, 투자금을 회수하는 데 걸리는 기간을 의미합니다. 이 비율이 높다는 것은 그만큼 투자 회수에 오랜 시간이 걸린다는 뜻입니다. 도쿄의 PER 수치는 뉴욕의 PER 약 19~21과 비교해도 현저히 높은 수준입니다. 이는 실수요자 입장에서 도쿄에 집을 사는 것보다 빌려 사는 것이 훨씬 경제적일 수 있음을 시사합니다.더욱 우려스러운 점은 도쿄 콘도의 임대 수익률이 지나치게 낮다는 점입니다. 현재 도쿄 콘도의 연 평균 임대 수익률은 1.88%에 불과합니다. 이는 무위험 자산으로 여겨지는 20년 만기 일본 국채 수익률(약 연 2.2%)보다도 낮은 수준입니다. 일반적으로 부동산 투자는 국채와 같은 무위험 자산보다 높은 수익률을 제공해야 투자 가치가 있다고 평가되는데, 도쿄 콘도 시장은 이러한 기본적인 투자 원칙마저 흔들고 있는 셈입니다. 반면 뉴욕은 연 5.32%에 달하는 임대 수익률을 기록하고 있으며, 가격 상승률도 1.6% 수준으로 안정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 이처럼 도쿄는 임대 수익률은 낮고 가격만 급등한
2025-05-12 06:30 -
일본 80% vs 한국 15%…부동산 관리 위탁 격차 벌어진 이유는
부동산 시장 침체 속에서 개인이 보유한 부동산 자산을 어떻게 효율적으로 관리하고 그 가치를 유지할 것인가에 대한 고민이 깊어지고 있습니다. 과거에는 건물주가 직접 임차인을 찾고 시설을 관리하는 것이 당연했지만, 상황이 달러졌습니다. 임차인 우위의 시장으로 재편된 현재는 이러한 방식만으로는 공실 해소는 물론 기존 임차인과의 계약 유지조차 어려운 상황에 직면하고 있습니다. 특히 연체 금액 급증, 공실 증가, 잦은 임차인 분쟁, 갑작스러운 상속으로 인한 관리 공백 등 예기치 못한 위기에 직면할 경우, 건물주들은 더욱 심각한 어려움을 겪게 됩니다. 이러한 급박한 상황 속에서 전문 자산관리회사의 도움을 받는 사례가 늘고 있는 것은 어쩌면 자연스러운 흐름이라 할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 여전히 많은 건물주들은 부동산 자산 관리에 대한 오해나 편견으로 인해 전문적인 관리 위탁을 망설이고 있습니다. 최근 종로구에서 상가 건물을 소유한 60대 자영업자의 사례는 이러한 분위기를 잘 보여줍니다. 수년 전부터 공실과 임차인 분쟁으로 어려움을 겪던 그는 지인의 소개로 자산관리 상담을 받았지만, 상담 과정에서 “수수료 부담만 크고, 오히려 제대로 관리되지 않을까 봐 걱정된다”고 털어놓았습니다. 이는 과거 일부 비전문 업체의 불투명한 운영 방식이 현재까지 부정적인 인식으로 이어지고 있음을 보여주는 사례입니다. 강남의 다세대 주택을 상속받은 40대 직장인은 바쁜 직장 생활과 맞물려 건물 관리에 큰 어려움을 겪었습니다. 그는 “괜히 남에게 맡겼다가 문제가 생기면 책임 소재가 불명확해져 결국 손해를 볼 수 있다”는 주변의 이야기
2025-05-02 06:30 -
직장인도 '원룸' 투자해 돈 벌더니…확 달라진 일본의 속사정
최근 일본 도쿄 임대 주택 시장, 특히 23구의 주거용 임대 시장이 뚜렷한 강세를 보이고 있습니다. 글로벌 부동산 컨설팅업체 새빌스의 올해 1분기 보고서에 따르면 도쿄 23구 평균 임대료는 1㎡당 4547엔(약 4만5470원)으로 직전 분기 대비 5.0%, 전년 동기 대비 7.3% 상승했습니다. 거의 모든 구에서 분기별 임대료가 올랐고, 모든 구에서 괄목할 만한 연간 증가율을 기록했습니다.특히 중심 5개구(C5W) 평균 임대료는 7분기 연속 상승하며 1㎡당 5524엔(약 5만5240원)으로 집계됐습니다. 이는 직전 분기 대비 5.2%, 전년 동기 대비 9.9%의 상승률이 반영된 수치입니다. C5W 내 미나토구는 직전 분기 대비 8.0% 상승하며 두드러진 성장세가 나타났습니다. 이러한 현상은 공급 부족과 수요 증가가 맞물린 결과로, 세입자들의 임대료 부담이 가중되고 있음을 시사합니다.이 같은 상승 배경에는 일본 부동산 시장의 구조적 변화가 자리 잡고 있습니다. 닛케이아시아 보도에 따르면 과거 장기 불황기 동안 ‘원룸 맨션’이라고 불리는 소형 콘도는 샐러리맨에게 안정적인 투자처로 주목받았습니다. 저렴한 가격에 매입해 임대 수익을 창출하고 은퇴 후 고정 수입원으로 활용하는 방식이 인기를 끌었지만, 현재 이 투자 전략은 점차 어려워지고 있습니다.주요 원인은 일본은행(BOJ)의 금리 인상입니다. 수십년간 이어진 초저금리 시대가 끝나고 금리 인상기로 전환되면서 주택담보대출 이자 부담이 증가했습니다. 여기에 부동산 가격과 관리비 상승이 더해지며, 원룸 콘도는 더 이상 샐러리맨에게 매력적인 선택지가 되지 못하고 있습니다.부동산 분석가 마사노리 코다는 닛케이아시아 인터뷰에서 “젊은 층, 특
2025-04-24 08:20 -
두바이 부동산 4년간 70% 폭등…지금 사도 될까?
두바이 부동산 시장이 지난 4년간 70%에 달하는 놀라운 성장세를 기록해 투자자의 이목이 집중됐습니다. 올해 1분기에만 4만5000건이 넘는 부동산 거래가 이뤄졌고, 규모는 약 1420억디르함(약 54조8830억원)에 달합니다. 준공된 부동산은 1만5000건 이상으로 640억디르함(약 24조7300억원), 분양 중인 물건은 2만9000건으로 780억디르함(약 30조1400억원)을 기록했습니다.글로벌 부동산 컨설팅업체 나이트 프랭크에 따르면 2020년 11월부터 2024년 12월까지 두바이의 주거용 부동산 가치는 69.8% 상승했습니다. 이는 정부의 효율적인 코로나19 팬데믹 대응과 관대한 비자 정책, 그리고 러시아를 비롯한 부유한 투자자들의 유입 덕분이었습니다.특히 다막(DAMAC)힐스의 빌라 가격 상승률은 20.7%로 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 저렴한 아파트 부문에서는 가격이 최대 10% 상승했고, 중간급 섹터에서는 1~11%의 가격 인상이 일어났습니다. 고급 부동산 역시 상승세를 나타내 빌라는 11~21%, 아파트는 최대 11%의 가격 상승을 기록했습니다.투자 수익률 측면에서도 두바이는 글로벌 시장에서 가장 높은 수준을 유지하고 있습니다. 인터내셔널 시티, 두바이인베스트먼트파크(DIP), 디스커버리 가든과 같은 지역의 저렴한 아파트는 연 9~11%의 임대 수익률을 기록했습니다. 중간급 커뮤니티인 리빙레전드, 알푸르잔, 타운스퀘어는 연 8~11%의 수익률을 나타냈습니다. 고급 아파트 지역인 알수푸, 그린커뮤니티, 다막힐스는 연 7.88%를 초과하는 임대 수익률을 제공했습니다.그러나 이러한 성장세에 그림자가 드리워지고 있습니다. 도널드 트럼프 미국 대통령의 관세 정책으로 인한 시장 불안과 최근 65달러 아래로 밀린 원유 가격이 걱정거리로
2025-04-18 06:30 -
트럼프發 美 부동산 시장 불안…투자 대응 전략은?
2025년 봄 도널드 트럼프 미국 대통령의 예측 불가능한 관세 정책이 코로나19 팬데믹 이후 회복 기미를 보이던 미국 부동산 시장에 불안감을 증폭시키고 있습니다. 글로벌 컨설팅 기업 KPMG 수석 경제학자 다이앤 스웡크는 "불확실성 자체가 경제에 부과하는 세금과 같다"고 지적하며, 이러한 예측 불가능한 상황이 투자 심리를 위축시키고 시장 전반에 부정적인 영향을 미치고 있음을 강조했습니다.월스트리트저널에 따르면 한때 회복세를 보이던 미국 대도시 오피스 시장은 기업의 투자 보류와 소극적인 임대 계약 태도로 인해 다시 침체 국면에 접어들었습니다. 한 부동산 중개업계 관계자는 "현재처럼 불확실성이 큰 상황에서는 매수자들이 섣불리 마지막 계약자가 되기를 주저하고 있다"며 시장의 불안한 분위기를 전했습니다. 이는 건물주들의 손실뿐만 아니라 주변 상권 침체로 이어져 도시 경제 전반의 활력을 저해할 수 있다는 우려를 낳고 있습니다.고급 주택 시장은 더욱 민감하게 반응해 거래가 급감하는 '거래 절벽' 현상이 현실화하고 있습니다. 뉴욕, 로스앤젤레스, 플로리다 등 주요 도시에서 수백만달러에 달하는 고가 주택 거래가 계약 직전에 무산되거나 보류되는 사례가 속출하고 있습니다. 이는 주식 시장 불안정과 맞물려 투자자들이 미국 시장 자체에 대한 신뢰를 재고하기 시작했음을 시사합니다.글로벌 투자은행(IB)들은 고객들에게 유럽이나 일본 등 해외 자산으로 포트폴리오 다변화를 권고하고 있습니다. 한 자산가는 "이제 자신의 자산이 예측 불가능한 대통령의 결정에 좌우되는 듯한 불안감을 느낀다"고 토로하기도 했습니다.트럼프 대통령의 관세 정
2025-04-16 06:30
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'잃어버린 30년' 끝났나…日부동산, 글로벌 큰손 움직인다
일본 부동산 시장에 심상치 않은 변화의 바람이 불고 있습니다. 수십년간 디플레이션과 저금리 기조 속에 침체됐던 일본 부동산 시장이 최근 들어 글로벌 투자자의 뜨거운 관심을 받으며 활기를 되찾고 있는 것입니다. 그 중심에는 모건스탠리와 미쓰비시UFJ파이낸셜그룹(MUFG)이란 거물급 투자자가 자리하고 있습니다.모건스탠리는 약 1000억엔(약 1조172억원) 규모 일본 부동산 펀드를 조성하며 시장의 이목을 집중시키고 있습니다. 2025년 6월 마감을 목표로 하는 이 펀드는 도쿄를 비롯한 주요 도시 핵심 자산인 오피스, 다세대 주택, 물류 시설, 호텔 등에 집중 투자할 계획입니다. 이는 단순한 포트폴리오 다변화를 넘어, 일본 경제의 구조적 전환에 대한 기대감을 반영하는 것으로 해석됩니다.일본 최대 금융 그룹인 MUFG 또한 향후 3년간 1000억엔을 부동산 시장에 투입할 계획입니다. MUFG은행이 300억엔(약 3052억원)을 출자해 펀드를 설립하고 외부 자금을 유치해 규모를 2000억엔(약 2조351억원)까지 확대하는 방안도 검토 중입니다. 그동안 금융 중심이었던 MUFG가 직접 부동산 투자로 전략을 전환한 것은 일본 부동산 시장의 잠재력에 대한 강한 믿음과 장기적 수익 기반 확보 전략에 따른 것으로 풀이됩니다.이러한 글로벌 자금의 움직임은 일본 경제의 회복세와 맞물려 있습니다. 일본은행이 2023년 3월 17년 만에 기준금리를 인상하면서 자산 가격 전반이 상승세를 보이고 있고, 2024년 전국 평균 토지 가격은 2.7% 상승해 1991년 이후 최고치를 기록했습니다.외국인 관광객 증가 또한 긍정적 변수입니다. 관광 수요 확대는 호텔과 상업 시설에 대한 수요를 끌어올리며, 주요 도시 부동산 시장에 활기를 불어넣
2025-04-10 06:29 -
가격 급등한 도쿄 맨션, 지금 투자해도 괜찮을까?
일본 국토교통성이 지난달 말 발표한 '2024년 12월 및 4분기 부동산 가격지수'는 일본 부동산 시장의 새로운 패러다임을 제시하고 있습니다. 전국적으로 부동산 시장이 안정세를 보이는 가운데 도쿄와 오사카는 독자적인 성장 궤도를 그리고 있습니다. 특히 도쿄 맨션 가격지수가 2010년 대비 214.5% 상승, 두 배 이상 급등한 점은 주목할 만합니다. 도쿄 맨션 시장의 현황과 투자 전망을 심층적으로 들여다봤습니다.이러한 상승세의 핵심은 인구 역동성에 있습니다. 일본 전체가 인구 감소 추세에 직면했음에도 불구하고, 도쿄는 청년층과 외국인 유입이 지속되며 1~2인 가구 중심의 소형 주택 수요를 창출하고 있습니다. '신축', '소형', '역세권'이라는 키워드로 요약되는 프리미엄 맨션이 각광받는 이유입니다. 코로나19 이후 재택근무가 확산했지만, 역설적으로 도시 중심부의 효율적인 소형 주거 공간에 대한 수요는 오히려 증가했습니다. 직장과의 접근성은 여전히 중요한 요소로 작용하며, 일과 생활의 균형을 중시하는 젊은 세대에게 도심 입지는 포기할 수 없는 가치가 됐습니다.공급 측면에서 도쿄 23구 핵심 지역은 토지 확보의 어려움과 엄격한 개발 규제로 인해 신규 공급이 제한적입니다. 시부야, 미나토, 치요다 등 업무·주거 복합 지역은 수요 대비 공급 부족 현상이 구조화돼 있습니다. 이러한 지역에서는 노후 건물의 재개발이나 용도 전환이 주요 공급원이 되고 있으나, 그 속도는 수요 증가를 따라가지 못하고 있습니다. 게다가 건설 자재 가격 상승과 인력 부족 문제도 신규 공급을 제약하는 요인으로 작용합니다.엔화 약세와 초저금리 환경은 일본 부동산을 글로벌 투
2025-04-07 06:30 -
日 부동산 투자 성공하려면 이해해야 하는 필수 시스템
한국과 일본은 지리적으로 가까운 이웃이지만, 부동산 임대사업 운영 방식에서는 뚜렷한 차이를 보입니다. 이러한 차이는 단순한 제도나 관행을 넘어, 리스크 관리와 자산 운용에 대한 철학적 접근 방식의 차이를 반영합니다. 특히 부동산 투자자 관점에서 볼 때, 한국은 '보증금' 중심의 구조인 반면, 일본은 '신용 기반 관리 시스템'에 가깝습니다. 이에 한국과 일본의 임대사업 시스템을 핵심적으로 비교하고, 그 차이가 실제 운용 전략에 어떤 의미를 갖는지 살펴보고자 합니다.한국 주거 임대시장은 오랫동안 '전세' 제도가 바탕이 됐습니다. 임차인이 거액의 보증금을 임대인에게 맡기고 월세 없이 거주하는 방식은 세계적으로도 드문 사례입니다. 최근 월세 계약이 증가하고 있지만, 여전히 수천만원에서 수억원에 이르는 보증금이 거래의 핵심입니다. 이러한 구조에서 임대인은 임차인의 소득이나 신용보다 '보증금 지불 능력'을 우선적으로 평가합니다. 월세 계약에서도 높은 보증금이 설정돼, 임대인은 미납 리스크를 상당 부분 해소할 수 있습니다.그러나 높은 보증금은 임차인에게도 리스크로 작용합니다. 최근 몇년간 '전세 사기'와 '보증금 미반환' 문제가 사회적 이슈로 떠오르면서, 임차인들은 임대인의 신용도와 부채 상태를 중요하게 고려하는 추세입니다. 이러한 상황에 따라 '임대인 신용 조회 서비스'까지 등장하며, 임대인과 임차인 간 관계에도 새로운 변화가 나타나고 있습니다.반면 일본은 전통적으로 월세 중심의 임대 구조를 채택하고 있습니다. 초기 계약 시 보증금(敷金), 사례금(礼金), 갱신료 등의 비용이 발생합니다. 임차인은 매달 임대
2025-04-04 06:30 -
비트코인으로 아파트 산다…일본 부동산 시장의 변화
‘비트코인으로 아파트를 살 수 있을까?’비현실적인 상상처럼 여겨진 질문이 이제는 현실이 됐습니다. 일본 부동산 시장이 암호화폐 결제를 본격적으로 도입하며 디지털 전환의 새로운 가능성을 열고 있습니다.최근 일본 도쿄증권거래소 상장사인 오픈하우스 그룹은 엑스알피(옛 리플), 솔라나, 도지코인 등 주요 암호화폐를 부동산 거래 결제 수단으로 공식 도입했습니다. 앞서 2025년 1월부터 비트코인과 이더리움을 적용한 데 이어, 이번에는 암호화폐 결제 옵션을 대폭 확장했습니다.1997년 설립된 오픈하우스 그룹은 일본 내 주택 분양, 중고 주택 매매, 관리, 임대, 개발 등 종합 부동산 서비스를 제공한 대형 부동산 기업입니다. 연매출 1조엔(약 9조8000억원)에 달하며 도쿄를 비롯한 일본 주요 도시에 핵심 자산을 보유하고 있습니다. 최근에는 미국 로스앤젤레스와 하와이까지 진출하며 글로벌 시장으로 영향력을 확대하고 있습니다.오픈하우스 그룹이 암호화폐 결제를 도입한 배경은 명확합니다. 부동산 거래의 복잡한 절차를 간소화하고, 국경을 넘는 거래에서 발생하는 결제의 장벽을 낮추겠다는 의도입니다. 암호화폐를 단순한 투기 수단이 아닌 실질적인 결제 수단으로 활용하겠다는 전략으로 볼 수 있습니다. 오픈하우스 그룹은 이번 조치로 모든 주택, 콘도미니엄, 원룸 아파트 등 자사 보유 부동산 상품 전반에 암호화폐 결제를 적용한다고 밝혔습니다.특히 리플(XRP)의 도입은 해외 투자자를 겨냥한 전략적 결정으로 평가됩니다. 빠른 송금 속도와 낮은 수수료를 강점으로 내세운 XRP는 국제 투자자의 결제 편의를 높이는 동시에, 기존 금융망을 통한 거래에서 발생하는 복잡성과 비용
2025-03-26 06:30 -
34년만의 기록…日 '부동산 황금시대' 돌아오나
일본 부동산 시장이 34년 만에 기록적인 지가 상승을 맞아 ‘황금시대’의 재점화를 예고하고 있습니다. 일본 국토교통성의 2024년 발표에 따르면 전국 평균 지가가 2.7% 상승하며 1991년 버블 붕괴 이후 최고 상승률을 기록했습니다. 이는 단순한 경기 회복을 넘어 시장 전반에 활력이 되살아나고 있음을 보여줍니다. 코로나19 팬데믹 이후 4년 연속 상승세가 이어졌고, 조사 대상 토지의 64%가 코로나19 팬데믹 이전 수준을 넘어섰다는 점에서 이러한 흐름은 더욱 뚜렷해집니다. 도쿄권은 주거지와 상업지 지가가 각각 4.2%, 8.2% 상승하며 두드러진 성장세를 보였고, 특히 도쿄 23구의 경우 지가상승률이 주거지 7.9%, 상업지 11.8%로 압도적인 흐름을 보였습니다. 교통과 생활 편의성이 뛰어난 지역을 중심으로 주거 수요가 폭발했고, 외국인 관광객 증가로 호텔 및 상업시설 수요도 급증했습니다. 지방 핵심 도시 역시 주목할 만합니다. 교토와 오사카는 물론 후쿠오카, 삿포로 등 거점 도시들이 상업지를 중심으로 강세를 보이고 있으며, 반도체 클러스터가 조성된 홋카이도 치토세시와 구마모토현 기쿠요정 등에서는 산업단지와 주거·상업시설 전반에서 상승세가 두드러집니다.MSCI 리얼 캐피털 애널리틱스(Real Capital Analytics) 자료에 따르면, 2024년 일본 부동산 거래액은 8조5000억엔으로 전년 대비 20% 증가하며 글로벌 금융위기 이후 최대치를 기록했습니다. 산업시설은 76%, 호텔은 49% 증가하며 시장을 견인했고, AI·반도체 산업 성장과 인바운드 수요 확대가 투자 심리를 자극했습니다. 외국인 투자액은 2조4000억엔으로 전체의 28%를 차지하며 전년 대비 40% 증가했습니다. 미국과 싱가포르 자본은 데이
2025-03-24 10:12
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"내가 '빌딩푸어' 된 이유"…역삼동 건물주의 고백
한때 빌딩을 소유하는 것만으로도 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있었던 시대는 끝났습니다. 과거에는 건물만 지으면 임차인이 자연스럽게 들어왔지만, 지금은 상황이 다릅니다. 임차인을 찾지 못해 공실이 발생하고, 대출 이자 부담에 허덕이는 건물주, 이른바 '빌딩 푸어'(Building Poor)가 늘어나고 있습니다.빌딩 푸어가 되는 이유는 단순히 경기 침체 때문만은 아닙니다. 많은 경우 소유주의 경영 방식과 비현실적인 기대가 문제의 핵심입니다. 과거의 성공 공식에 갇혀 변화하는 시장을 무시하는 투자자들이 많습니다. 부동산 시장은 끊임없이 변화하지만, 일부 투자자들은 과거의 성공 경험에 의존해 시장 상황을 제대로 분석하지 않고 투자 결정을 내립니다. 특히 금리 상승과 공급 과잉으로 인해 공실 위험이 커지고 있음에도 불구하고, 이를 고려하지 않고 과거 방식대로 투자하는 것은 매우 위험합니다.부동산 중개인이나 개발업자의 장밋빛 전망에 의존해 충분한 검토 없이 빌딩을 매입하는 경우도 빈번합니다. 그러나 임대 시장은 냉정합니다. 중개인의 말만 믿고 덜컥 투자를 결정하면 공실률 증가, 임대료 하락 등 예상치 못한 문제에 직면할 수 있습니다. 빌딩 투자의 핵심은 '공실을 최소화하는 것'입니다. 그러나 일부 투자자들은 "좋은 위치면 자연스럽게 임차인이 들어올 것"이라는 안일한 생각을 합니다. 하지만 상업용 부동산 시장에서 입지 경쟁력만으로는 부족합니다. 세입자의 요구를 충족할 수 있는 시설과 임대 조건을 제공하지 않으면 공실은 계속될 수밖에 없습니다.많은 빌딩주가 목표 수익률을 맞추기 위해 시장 임대료보다 높은 가격을 책정합니다. 그러나 경
2025-03-17 07:48 -
일본 부동산, 똑똑한 투자 전략은?
"위험은 당신이 무엇을 하는지 모를 때 찾아온다." 워런 버핏 벅셔해서웨이 회장의 이 말은 해외 부동산 투자를 시작하는 이들에게 뼈아픈 진실을 담고 있습니다. 최근 저금리 기조와 안정적인 임대 수익을 찾아 일본 부동산 시장으로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있습니다. 상대적으로 낮은 진입 장벽 역시 매력적인 요소입니다. 하지만 언어와 문화적 차이, 복잡한 부동산 관리 시스템은 초보 투자자들에게 넘어야 할 산과 같습니다. 그렇다면 이러한 어려움을 극복하고 성공적인 투자를 끌어낼 방법은 무엇일까요?일본 부동산 시장은 정보의 비대칭성이 큰 시장입니다. 따라서 투자에 앞서 전문 투자자문회사와 파트너십을 구축하는 것이 현명한 선택입니다. 이들은 단순히 매물을 추천하는 데 그치지 않고, 투자 전략 수립부터 법인 설립, 대출 금융기관 및 관리회사 연결까지 종합적인 솔루션을 제공합니다. 특히, 현지 시장에 대한 깊이 있는 이해를 바탕으로 도쿄의 유망 성장 지역이나 오사카의 안정적인 수익 부동산과 같은 '알짜 매물' 정보를 제공합니다. 인터넷 검색이나 단편적인 정보로는 얻기 어려운 귀중한 자산입니다. 초보 투자자일수록 전문가의 도움을 통해 첫 단추를 제대로 끼워야 합니다.그렇다면, 투자자문회사는 어떤 도움을 줄 수 있을까요? 현지 네트워크를 활용해 일반 시장에 공개되지 않은 우량 매물을 소개하고, 공실률이 낮고 임대 수요가 풍부한 도쿄 도심 아파트, 1동 주거용 빌딩, 중소형 빌딩 등 고수익 잠재력을 가진 매물을 선별해 제공합니다. 또한 신뢰할 수 있는 관리회사를 찾아 연결해줍니다. 지역별 특성에 맞춰 최적화된 관리회사를 추천하며, 세입자
2025-03-07 06:30 -
'강남 빌딩 왜 사?' 다들 말렸는데…대박 난 이유
최근 부동산 시장이 침체기를 겪고 있는 가운데, 오히려 이때가 투자의 적기라는 목소리가 나오고 있습니다. 특히 수익형 부동산 중에서도 빌딩 투자는 장기적 관점에서 안정적인 수익을 창출할 수 있는 매력적인 투자처로 주목받고 있습니다. 하지만 단순히 빌딩을 매입하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 진정한 투자가치는 매입 후의 전략적 운영과 가치 향상에서 나오기 때문입니다. 가치향상 기회 품은 빌딩을 찾아라강남의 한 중소형 빌딩 사례를 살펴보겠습니다. 2022년 매입 당시 60% 수준의 임대율과 노후화된 시설로 인해 주변 시세보다 20% 가량 저평가된 가격에 매입할 수 있었습니다. 새로운 소유주는 리모델링과 효율적인 관리운영을 통해 2년 만에 임대율 95%, 임대수익 40% 상승이라는 성과를 달성했습니다. 이러한 성공 사례의 핵심은 '가치 향상의 잠재력'을 가진 빌딩을 발굴한 것입니다.구체적인 요인은 다음과 같습니다. ▷주변 시세 대비 저평가된 빌딩 ▷리모델링 등 업그레이드 가능성이 있는 빌딩 ▷현재 임대료가 시장 평균 이하인 빌딩 ▷관리비 절감 여지가 있는 빌딩 ▷용도변경을 통해 수익성 개선이 가능한 빌딩 ▷실전 가치향상 전략 첫째, 체계적인 실사와 관리계획 수립. 성공적인 빌딩투자의 시작은 철저한 실사(Due Diligence)입니다. 최근 성공 사례로 주목받은 서울 마포의 한 오피스 빌딩은 매입 전 3개월간 철저한 실사를 통해 히든 밸류(hidden value)를 발견했습니다. 지하 주차장의 효율적 재배치만으로도 주차대수를 20% 늘릴 수 있다는 점을 발견한 것입니다. 둘째, 구체적 실행전략. 매니지먼트 액션 플랜(Management Action Plan·MAP)의 활용.&n
2025-02-24 06:30 -
3.3㎡당 1000만엔 넘긴 도쿄 신축 맨션…주목할 곳은?
도쿄 도심부에서 3.3㎡(평)당 1000만엔(약 9515만원)을 넘어서는 신축 맨션이 속속 등장하고 있습니다. 일본 부동산 조사회사 도쿄간테이가 이달 3일 발표한 보고서에 따르면, 2024년 4분기 수도권 신축맨션의 3.3㎡당 평균가격은 449만3000엔(약 4275만원)을 기록하며 전분기 대비 7.8% 급등했습니다. 이는 3분기 연속 상승이자, 2023년 1분기의 직전 최고치를 넘어선 기록입니다. 특히 주목할 만한 것은 중고시장의 움직임입니다. '준공 5년 이내' 중고맨션의 3.3㎡당 가격이 처음으로 500만엔을 돌파하며 신축 가격을 추월했습니다. 이는 2018년 1분기 290만엔대에서 시작한 가격이 6년 만에 거의 두 배 가까이 상승한 것으로, 우량 중고물건에 대한 시장의 인식이 근본적으로 변화했음을 보여줍니다. 이러한 현상은 일본 맨션시장의 구조적 변화를 반영합니다. 미쓰이부동산레지덴셜, 미쓰비시지소레지던스 등 메이저 7개 디벨로퍼의 시장점유율이 36.5%로 5분기 만에 반등한 것도 이를 방증합니다. 금리 상승기에 고소득층을 겨냥한 프리미엄 전략이 성공적으로 안착하고 있는 것입니다.공급 측면의 변화도 뚜렷합니다. 2024년 전체 시장 규모는 6만5169호로 전년 동기와 비슷하지만, 내용은 크게 다릅니다. 신축 공급이 3만1415호로, 코로나19 이후 최저치였던 2023년(3만3648호)보다도 줄었습니다. 중고시장 유통량도 5만5751호로 2분기 연속 감소했습니다. 이는 단순한 공급 부족이 아닌, 양적 경쟁에서 질적 경쟁으로의 전환을 보여주는 것입니다. 지난 7년간의 데이터는 연령대별 차별화도 선명하게 담아냈습니다. 3.3㎡당 가격이 '10년 이내' 물건의 경우 439만3000엔, '20년 이내'가 339만엔, '30
2025-02-20 07:57 -
임차인이 떠나는 7가지 이유
상업용 부동산을 운영하는 과정에서 임차인의 이탈(Tenant Turnover)은 피할 수 없는 현실입니다. 하지만 그 원인을 명확히 파악하고 적절한 대응 전략을 수립한다면 공실률을 줄이고 장기적인 임대 수익을 안정적으로 유지할 수 있습니다. 일부 이탈은 불가피하지만, 상당수는 효과적인 자산 관리와 계약 운영을 통해 방지할 수 있습니다. 다음은 임차인이 건물을 떠나는 주요 원인에 대해 살펴보겠습니다. 1. 임대료 상승과 가치 불균형임대료 상승은 상업용 부동산에서 자연스러운 흐름이지만, 이에 상응하는 가치가 제공되지 않는다면 임차인은 부담을 느낄 수 있습니다. 특히 경쟁 건물에서 비슷한 가격에 더 나은 조건을 제공할 경우, 임차인은 대안을 모색하게 됩니다.2. 건물 유지보수 및 관리 부족시설 관리가 제대로 이루어지지 않으면 임차인의 불만이 커지고 결국 이탈로 이어질 수 있습니다. 유지보수 요청에 대한 늦은 응답, 지속적인 냉난방 및 배관 문제, 청소 상태 미흡, 보안 문제 등은 임차인의 업무 환경과 직결되는 중요한 요소입니다.3. 임차인의 비즈니스 변화기업의 성장과 축소에 따라 필요 공간이 변화하는 것은 자연스러운 현상입니다. 그러나 건물 내에서 유연한 공간 조정이 어렵다면, 임차인은 보다 적절한 규모의 사무실이나 매장을 찾아 이동할 가능성이 높아집니다.4. 시장 경쟁 및 입지의 변화새로운 경쟁 건물의 등장, 상권의 이동, 교통 접근성 저하 등으로 인해 특정 건물의 입지 경쟁력이 감소할 수 있습니다. 이러한 변화는 임차인의 매출 감소로 이어질 수 있으며, 보다 나은 입지를 찾아 떠나는 원인이 될 수 있습니다.5. 불리한 계약 조건장기 계약 강요, 높은 연간 임대료
2025-02-07 16:58
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2025년 도쿄 아파트 시장 전망
Nikkei Asia가 보도한 일본경제연구소 보고서에 따르면, 2025년 도쿄의 신규 아파트 공급량이 4년 만에 처음으로 증가할 전망입니다. 하지만 이것이 시장 안정화로 이어질지는 미지수입니다. 공급은 늘어나지만 여전히 부족2025년 도쿄의 신규 아파트 공급량은 약 26,000가구로, 2024년 대비 13% 증가할 것으로 예상됩니다. 그러나 이는 2024년의 역대 최저 수준(약 23,000가구)에서의 반등에 불과합니다. 게다가 개발업체들이 미분양 리스크를 줄이기 위해 완공 후 분양으로 전략을 바꾸면서, 실제 시장에 나오는 물량은 더 적을 수 있습니다. 가격 계속 오르나도쿄 23구의 신규 아파트 평균 가격은 2024년에 1억 1,280만 엔을 기록했으며, 이러한 고가 추세는 2025년에도 이어질 것으로 보입니다. 도심에서 일하는 맞벌이 부부와 자산을 보유한 고소득층의 꾸준한 수요가 가격을 떠받치고 있기 때문입니다.반면 도쿄 외곽은 상황이 다릅니다. 가격 상승이 완만하지만, 건축비가 크게 올라 개발업체들의 수익성이 악화되고 있습니다. 이 때문에 외곽 지역에서의 신규 개발도 쉽지 않은 상황입니다. 새로운 대안, 토지 임대형 아파트2025년에는 약 2,000가구의 토지 임대형 아파트가 공급될 예정입니다. 이는 일반 아파트보다 20~30% 저렴해 첫 주택 구매자들에게 현실적인 대안이 될 것으로 기대됩니다. 다만 임대 기간 이후 토지를 반환해야 하고 자산 가치 상승을 기대하기 어렵다는 한계가 있습니다. 해외 투자자들의 전략은?2025년 도쿄 아파트 시장에 관심이 있는 해외 투자자들은 다음 사항을 고려해야 합니다. 첫째, 엔화 약세 상황에서 환율 변동에 따른 투자 타이밍을 신중히 선택해야 합니다. 둘째, 도쿄 중심부
2025-01-22 17:01 -
위기의 중소형 빌딩, 전략적 자산관리로 극복하라
중소형 빌딩 임대 시장이 어려움을 겪고 있습니다. 공실률 증가와 임대료 하락은 빌딩 소유주들의 수익성 악화로 이어지고 있으며, 대형 빌딩과의 격차는 더욱 벌어지고 있습니다. 서울 시내 주요 지역에서도 중소형 빌딩의 공실이 늘어나고 있으며, 임대 문의조차 거의 없는 실정입니다. 이는 단순한 경기 침체를 넘어, 빌딩 소유주들의 경영 마인드 부재, 변화하는 임차인 니즈에 대한 대응 부족 등 복합적인 요인이 작용한 결과입니다. 이러한 위기를 극복하기 위해서는 단순히 공실을 채우는 것을 넘어, 빌딩의 가치를 높이고 경쟁력을 강화하는 전략적인 접근이 필요합니다. 성공적인 빌딩 운영 전략-임차인 중심 경영: 임차인을 단순한 임대인이 아닌 비즈니스 파트너로 인식하고, 장기적인 관계 구축을 위한 노력이 필요합니다. 임차인 만족도를 높이기 위해 정기적인 소통 채널을 운영하고, 맞춤형 서비스를 제공하며, 커뮤니티 활성화 프로그램을 개발하는 등 적극적인 관리가 필요합니다. 예를 들어, 임차인들의 의견을 수렴하여 빌딩 내 공용 공간을 개선하거나, 입주 기업 간 네트워킹 행사를 개최하여 비즈니스 협력 기회를 제공할 수 있습니다. -차별화된 빌딩 경쟁력 확보: 주변 빌딩과의 차별화를 통해 임차인을 유치하고 빌딩의 가치를 높여야 합니다. 예를 들어, 공유 오피스 공간을 마련하여 1인 기업이나 스타트업을 유치하거나, 친환경 인증을 획득하여 환경에 민감한 기업들의 입주를 유도할 수 있습니다. 또한, 옥상 정원, 피트니스 센터, 카페테리아 등 편의시설을 확충하여 임차인 편의를 증진시키는 것도 좋은 방법입니다. 최근에는 IT 기술을 접목하여 빌딩 관리 시스템을 고도
2025-01-16 17:23 -
2025년 일본 부동산 시장 : 투자 기회와 성공 전략
2025년 일본 부동산 시장은 새로운 전환점을 맞이하고 있습니다. Nikkei Asia의 보도에 따르면, 올해 일본 부동산 거래액은 약 5조 엔(약 318억 달러)으로 지난 10년 중 최고치를 기록할 전망입니다. 시장 전문가들은 2025년 거래액이 5조 엔에 이를 것으로 예측하고 있으며, 이는 3년 연속 증가세를 이어가는 흐름입니다. 이러한 시장 성장의 핵심 동력으로 두 가지 주요 요인이 주목받고 있습니다. 첫째는 일본 기업들의 대규모 자산 매각 움직임입니다. 일본의 대기업들은 주주행동주의와 자산 효율화 요구에 따라 주요 부동산을 시장에 내놓고 있습니다. 대표적으로 세이부 홀딩스는 도쿄 가든 테라스 기오이초를 약 4,000억 엔에 블랙스톤 그룹에 매각할 예정이며, 삿포로 홀딩스는 약 4,000억 엔 상당의 자산 운용 파트너를 선정 중입니다. 이처럼 우량 자산들이 시장에 나오면서 투자자들에게 양질의 매물에 접근할 기회를 제공하고 있습니다. 두 번째 성장 동력은 관광산업의 지속적 성장입니다. 2024년 일본은 3,300만 명의 관광객을 유치하며 역대 최고치를 경신했습니다. 일본 정부는 2030년까지 연간 6,000만 명의 관광객 유치를 목표로 하고 있습니다. 관광객 증가로 인해 호텔과 게스트하우스 같은 관광 관련 부동산의 수요가 급증하고 있으며, 이는 투자자들에게 새로운 기회를 제공합니다. 이러한 시장 환경은 한국 투자자들에게 특별한 기회를 제공하고 있습니다. 현재의 엔화 약세 기조는 원화 기준 투자 진입 시점으로서 매우 유리한 상황을 만들어내고 있습니다. 중장기적으로 엔화가 강세로 전환될 경우, 부동산 자산 가치 상승과 더불어 환차익도 기대할 수 있습니다. 더불어 일본 부동산 시장
2025-01-10 17:23 -
돈 앞에서는 피도 물이 된다?
"돈 앞에서는 피도 물이 된다"라는 말이 있습니다. 하지만 이는 피해야 할 경고이지, 받아들여야 할 현실은 아닐 것입니다. 최근 부동산 상속 과정에서 발생하는 가족 간 분쟁이 급증하고 있습니다. 특히 부동산관리 상담 중에서 상속부동산의 관리 상담 비중이 부쩍 증가하고 있으며, 이는 가족 관계를 영원히 파괴할 수 있는 뇌관이 되고 있는 실정입니다. 서초동의 한 중소형 빌딩을 둘러싼 형제간 갈등 사례는 이러한 현실을 적나라하게 보여줍니다. 대학교수 P씨는 아버지의 갑작스러운 별세로 어머니, 남동생과 함께 연면적 2,200㎡ 규모의 빌딩을 상속받았습니다. 생전에 아버지가 혼자 관리하던 터라 임대차 계약 현황조차 파악하지 못한 상황에서, 사업 실패를 겪은 동생이 빌딩 관리를 자청했고 가족들은 이를 수락했습니다. 월 3,000만원의 임대 수익이 발생함에도 2년간 배당이 전혀 이루어지지 않자 형제 간 불신이 깊어졌습니다. 이와 유사한 사례로 마포구의 L씨 가족을 들 수 있습니다. 부친 소유의 상가건물을 네 자녀가 공동 상속받았는데, 막내가 건물 관리를 맡았습니다. 그러나 임대료 수납과 관리비 지출 과정에서 불투명한 운영이 이어지면서 형제자매 간 갈등이 심화됐습니다. 결국 중소형빌딩 자산관리 전문업체를 통해 월별 수입지출 내역을 투명하게 공개하고, 정기적인 수익 배분이 이루어지면서 가족 관계가 회복될 수 있었습니다. 부동산 자산관리 전문가들은 상속 직후부터 전문업체 위탁을 권고합니다. 이들은 임대차 계약 관리부터 시설물 유지보수, 세금계산서 발행, 임대료 수금, 건물 화재보험 관리까지 원스톱 서비스를 제공합니다. 특히 임대료 연체 관리,
2025-01-06 17:29 -
임대료 수금도 AI 시대
요즘 부동산 업계에서 가장 뜨거운 화제는 단연 'AI 임대료 수금'입니다. 미국의 주요 부동산 기업들이 이 혁신적인 기술을 도입하면서 업계에 큰 변화가 일고 있습니다. 과연 AI는 임대료 수금이라는 까다로운 문제를 어떻게 해결하고 있을까요? AI가 바꾸는 임대료 수금 방식 프롭테크 스타트업 EliseAI가 개발한 AI 챗봇이 현재 미국 전역 100만 가구 이상의 임대료 수금을 담당하고 있습니다. 이 AI는 단순히 자동 메시지만 보내는 것이 아닙니다. 세입자와 실시간으로 대화하며, 납부 계획을 조율하고, 청구서 관련 질문에도 답변할 수 있다고 합니다.특히 인상적인 것은 AI가 세입자의 과거 납부 이력을 분석해 대화 톤을 조절한다는 점입니다. 처음 연체한 사람과 반복 연체자에게 각각 다른 접근 방식을 취하기 때문에 많은 세입자들이 AI와 대화하고 있다는 사실조차 모를 정도로 자연스러운 소통이 가능하다고 합니다.놀라운 성과 대형 부동산 기업 브룩필드의 사례는 AI 도입의 효과를 잘 보여줍니다. AI 도입 후 임대료 수금율이 97.6%에서 99.6%로 증가했고, 수금 기간도 평균 14일이나 단축되었습니다. 이는 현금 흐름 관리 측면에서 획기적인 개선입니다. 브룩필드의 레베카 스나이더 수석 부사장은 "변동금리 부채가 있는 자산의 경우 현금 확보 시기가 매우 중요한데, AI가 이 문제를 효과적으로 해결해주고 있다"고 말합니다. 직원들의 반응도 긍정적 임대 관리 직원들의 반응도 좋습니다. 연체 독촉이라는 스트레스 높은 업무에서 벗어나 다른 중요한 일에 집중할 수 있게 되었기 때문입니다. 현재 심각한 인력난을 겪고 있는 부동산 업계에서 이는 매우 중요한 장점이 되
2024-12-30 14:51
