부동산 시장 침체 속에서 개인이 보유한 부동산 자산을 어떻게 효율적으로 관리하고 그 가치를 유지할 것인가에 대한 고민이 깊어지고 있습니다. 과거에는 건물주가 직접 임차인을 찾고 시설을 관리하는 것이 당연했지만, 상황이 달러졌습니다. 임차인 우위의 시장으로 재편된 현재는 이러한 방식만으로는 공실 해소는 물론 기존 임차인과의 계약 유지조차 어려운 상황에 직면하고 있습니다.

특히 연체 금액 급증, 공실 증가, 잦은 임차인 분쟁, 갑작스러운 상속으로 인한 관리 공백 등 예기치 못한 위기에 직면할 경우, 건물주들은 더욱 심각한 어려움을 겪게 됩니다. 이러한 급박한 상황 속에서 전문 자산관리회사의 도움을 받는 사례가 늘고 있는 것은 어쩌면 자연스러운 흐름이라 할 수 있습니다.

그럼에도 불구하고, 여전히 많은 건물주들은 부동산 자산 관리에 대한 오해나 편견으로 인해 전문적인 관리 위탁을 망설이고 있습니다. 최근 종로구에서 상가 건물을 소유한 60대 자영업자의 사례는 이러한 분위기를 잘 보여줍니다. 수년 전부터 공실과 임차인 분쟁으로 어려움을 겪던 그는 지인의 소개로 자산관리 상담을 받았지만, 상담 과정에서 “수수료 부담만 크고, 오히려 제대로 관리되지 않을까 봐 걱정된다”고 털어놓았습니다. 이는 과거 일부 비전문 업체의 불투명한 운영 방식이 현재까지 부정적인 인식으로 이어지고 있음을 보여주는 사례입니다.

강남의 다세대 주택을 상속받은 40대 직장인은 바쁜 직장 생활과 맞물려 건물 관리에 큰 어려움을 겪었습니다. 그는 “괜히 남에게 맡겼다가 문제가 생기면 책임 소재가 불명확해져 결국 손해를 볼 수 있다”는 주변의 이야기에 따라 전문 위탁 관리를 주저했습니다. 이는 전문 관리 시스템과 책임 범위에 대한 명확한 이해 부족에서 비롯된 오해라 할 수 있습니다.

이처럼 국내 부동산 자산관리 시장은 ‘신뢰 구축’과 ‘긍정적 인식 확산’이라는 과제를 안고 있습니다. 많은 건물주들이 전문 자산관리 서비스를 전략적으로 탐색하기보다는 주변 권유나 급박한 상황에 몰려서야 겨우 문의하는 경우가 많습니다. 전문 관리로 부동산 가치를 장기적으로 극대화하려는 적극적 접근보다는, 당장의 위기를 벗어나려는 소극적 선택이 여전히 주를 이루고 있습니다.

이같이 국내 중소형 빌딩 소유주들은 대부분 직접 관리를 선호해 위탁 관리율은 약 15%로 여전히 낮은 수준입니다. 반면 일본은 약 80%에 달하는 높은 위탁 관리율을 유지하고 있습니다.

이러한 국가별 차이는 부동산 임대 시장의 구조, 문화적 특성, 법·제도 환경, 그리고 관리 비용 대비 효용에 대한 인식 차이에서 비롯됩니다. 일본은 체계적인 법적 제도와 높은 사회적 신뢰 속에서 위탁 관리가 일찍부터 보편화됐고, 효율적인 자산 관리의 필요성도 조기에 인식됐습니다. 최근 5~10년간 양국 모두 위탁 관리 이용률이 상승했지만, 절대적인 수치와 증가 속도 모두 일본이 한국보다 앞서 있는 것이 현실입니다.

부동산 시장의 침체가 심화될수록, 부동산 관리의 중요성은 더욱 부각될 수밖에 없습니다. 리츠(REITs)나 부동산 펀드와 같은 간접 투자 상품뿐만 아니라, 개인이 소유한 중소형 빌딩 역시 투명하고 체계적인 임대차 관리, 철저한 리스크 관리, 안정적인 현금 흐름 확보를 통해 자산 가치를 지켜야 합니다.

특히 연체 금액 급증, 공실 장기화, 끊임없는 임차인 분쟁, 상속으로 인한 관리 공백 등 예기치 못한 위기 상황에서는 전문적인 자산 관리의 필요성이 더욱 절실해집니다. 앞으로 한국에서도 투명한 수수료 체계 마련과 전문성에 대한 신뢰 구축이 이뤄진다면, 위탁 관리율은 점차 상승할 것으로 기대됩니다. 일본처럼 전문 자산 관리가 일상화되는 날이 온다면, 국내 부동산 시장도 한층 더 안정적이고 효율적으로 발전해 나갈 수 있을 것입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장

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