전)서울시청 전·월세 보증금 상담센터 위원
△제39기 사법연수원 수료
△현 법도 종합법률사무소 대표변호사
△현 부동산 전문변호사
△현 민사법 전문변호사
△현 공인중개사
△전 서울시 공익변호사단 위촉
△전 서울지방변호사회 인권위원
△전 서울시청 전, 월세보증금 상담센터 위원
△저서 : 명도소송 매뉴얼
*소개글
부동산과 관련된 법률 이슈, 너무 어렵다고 생각하지 않으셔도 됩니다. 지금까지 6000여건이 넘는 부동산 관련 소송 경험을 바탕으로 어려운 부동산 법을 쉽게 알려드리겠습니다.
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"HUG 보증 공백 땐…보증금반환소송 유효"
최근 주택도시보증공사(HUG)가 2022~2024년 3년 연속 적자를 기록하고, 지난해 전세보증 대위변제액이 약 4조원에 달했다는 결산 공고가 발표됐습니다.정부는 잇따라 증자를 단행하며 재정 안정화를 도모하고 있지만, 전세보증금 사고액이 확대되는 추세만은 분명합니다. 시장에서는 "HUG의 지급 여력은 당장은 유지되겠지만, 장기적으로 전세보증 체계 전반에 구조적 긴장감이 커졌다"는 평가가 나오고 있습니다.이런 불안은 임차인에게 두 갈래 대응을 요구합니다. 먼저 HUG 전세보증에 가입한 세입자는 대위변제 청구를 최우선 절차로 활용할 수 있습니다. HUG가 임대인을 대신해 보증금을 지급한 뒤 구상권을 행사하는 구조입니다. 또한 보증 미가입자이거나 보증 한도·사고 유형에서 제외된 경우에는 보증금반환소송이 현실적 대안으로 떠오릅니다.소송이 필요할 때는 우선 임차권등기를 통해 우선변제권을 확보하는 것이 기본 전략입니다. 주택임대차보호법이 보장하는 절차만으로도 통상 가압류나 가처분 등 별도 보전 조치는 생략할 수 있습니다. 다만 역전세로 담보가치가 급락했거나 선순위 채권이 과다한 상황이라면 임대인 소유의 타 부동산이나 금융자산에 대한 가압류를 예외적으로 병행해 회수 가능성을 높일 수 있습니다.서울 강서구의 실제 사례가 이를 증명합니다. 계약 만료 시점에 임대인이 '자금 사정 악화'를 이유로 보증금 반환을 미루자, 임차인은 즉시 임차권등기를 신청하고 동시에 임대인 명의 상가 건물에 가압류를 진행했습니다. 이후 법원 판결과 강제집행 절차를 거쳐 6개월 만에 전세금 전액을 회수했습니다.소송 절차는 ① 임차권등기 → ② 소장 접수 →
2025-05-02 09:45 -
'명도소송 승소'에 방심했다간 큰일…치밀하게 대비해야
명도소송에서 승소 판결을 받아도 실제로 건물을 되찾기 위해서는 명도소송 절차 중 강제집행이라는 별도의 절차가 필요합니다. 판결문에 '부동산을 인도하라'라고 명시돼 있어도 상대방이 자발적으로 나가지 않는다면 법원 소속 집행관이 현장에 출동해 점유를 넘겨받도록 조치하는 과정이 뒤따라야 합니다. 해당 절차는 단순히 판결문 한 장을 들고 가서 끝나는 일이 아니라 집행신청 수수료와 집행관 보수, 임차인의 물건을 옮기고 보관하는 데 드는 비용 등 생각보다 많은 시간과 돈을 요구합니다. 이 단계에서 더 큰 분쟁으로 번질 수 있다는 점을 여러 사례를 통해 확인됐습니다. 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않으면 임대인은 집행신청을 통해 강제집행을 진행하게 됩니다. 때로는 임차인 측에서 이의신청을 제기해 시간을 끄는 전략을 쓰기도 합니다. 이런 식으로 법률상 가능한 절차를 동원해 버티면 임대인은 명도소송을 하며 공실 기간이 길어져 새 월세 수익을 놓치거나 추가적인 법률 비용까지 부담하게 됩니다. 강제집행 현장에서 물리적 충돌이 발생하는 경우도 무시하기 어려운 문제입니다. 임대인이나 임차인이 감정적으로 격해져 폭력 사건으로 이어지면 형사사건으로 비화하기도 합니다. 만약 임대인이 법원에 강제집행을 신청한 뒤 집행관이 오기 전에 임차인의 물건을 무단으로 꺼내 파손시켰다면 손해배상책임을 져야 합니다. 비록 임대인이 판결에 의한 권리를 행사하는 과정이라 하더라도 적법한 절차를 밟지 않으면 법적 보호를 받지 못한다는 사실을 분명히 인지해야 한다는 점을 보여주는 명확한 예시입니다.재산권 보호가 명도소송의 주된 목적이지만 한편
2025-03-28 06:30 -
명도소송 전 '내용증명' 꼭 보내야 하는 이유
임대차 계약 만료 후에도 임차인이 퇴거하지 않아 골머리를 앓는 임대인들이 적지 않습니다. 이러한 상황이 닥치면 흔히 떠오르는 해결책이 바로 '명도소송'입니다. 그러나 소송이라는 것은 비용과 시간이 만만치 않게 소요되는 절차입니다.이를 조금이라도 간소화하고 명확한 법적 근거를 마련하기 위해 많은 법률 전문가들은 소송 제기 전에 내용증명을 발송할 것을 권고합니다. 내용증명을 통해 계약이 이미 종료됐고 퇴거 요청을 정식으로 전달했다는 사실을 분명히 입증할 수 있어서입니다.내용증명은 특정 내용을 담은 문서를 상대방에게 발송한 사실을 우체국이 공식적으로 증명해주는 제도입니다. 일상에서 쓰이는 단순 우편과 달리, 발송일자와 문서 내용이 그대로 기록돼 이후 분쟁이 발생했을 때 강력한 증거 역할을 하게 됩니다.특히 임대차 관계에서는 임대인이 임차인에게 계약 종료 사실과 명도(퇴거) 요청을 정식으로 통보하는 도구로 널리 활용됩니다. 구두 통보나 일반 우편은 차후에 그 효력을 부인당하기 쉽지만, 내용증명은 그 자체로 법정에서 신뢰할 만한 증거력이 있기 때문입니다.불필요한 감정이나 과장된 표현은 최대한 배제하고, 계약 체결일과 만료일, 임대인·임차인의 인적 사항, 해당 부동산의 주소, 그리고 언제까지 퇴거해야 하는지 구체적으로 밝혀야 합니다. 문서 상단에는 '임대차 계약 종료 및 명도 요청'과 같이 명료한 제목을 달아 수신인이 서신의 목적을 한눈에 파악할 수 있도록 해야 합니다. 임대인·임차인의 성명(또는 법인명), 주소, 연락처 등을 정확히 적고, 어떤 사유로 계약이 종료되었는지 등 사실관계를 차근차근 정리해야 합니다.퇴
2025-03-11 06:30 -
중개 보조인이 7500만원 '꿀꺽'…집주인 '날벼락'
최근 임대차관리 업무를 제3자에게 맡긴 뒤 방치한 임대인에게도 책임을 물을 수 있다는 대법원 판결이 나왔습니다. 임대인이라면 누구나 주의 깊게 살펴봐야 할 내용입니다. 임대차계약을 체결할 때 '실무는 다른 사람에게 맡겼다'는 말 한마디로 모든 의무를 내려놓을 수 없음을 대법원 판결이 단적으로 보여줍니다.이번 사건의 발단은 이렇습니다. 임대인인 A씨는 오피스텔 임대차계약과 관련된 전반적인 관리 업무를 중개보조인 B씨에게 일임했습니다. 임대차계약서를 대신 작성하고, 보증금을 대신 수령하며, 만기가 되면 보증금을 반환하는 문제까지 사실상 B씨가 모두 챙겼습니다.문제는 B씨가 이런 권한을 악용해 새로운 임차인을 속이고 전세계약서를 작성해 7500만원 상당의 보증금을 편취했다는 점입니다.책임소재를 따질 차례가 됐습니다. 임차인인 원고는 "집주인이 보조인에게 임대차관리 업무를 전적으로 맡긴 이상, 민법 제756조(사용자책임)에 따른 책임을 져야 한다"고 주장했습니다. 반면 집주인은 "보조인의 불법행위가 자신과 무관하게 이뤄진 독립적인 행동이므로 사용자책임을 물을 수 없다"며 맞섰습니다.법원의 판단은 집주인의 손을 들어주지 않았습니다. 원심 법원은 임대인이 임대차계약 체결, 보증금 수령·반환 같은 핵심 업무 전반을 보조인에게 일임하고 사실상 방치한 점을 지적하며, "민법 제756조에 의거해 임대인도 책임을 져야 한다"고 판시했습니다.이어진 대법원 역시 원심 판단을 그대로 유지했습니다. 임대차관리 업무를 대리·위임했더라도 그에 대한 '감독 의무'까지 포기한 것은 아니며, 이를 소홀히 한 임대인에게
2025-02-05 09:15 -
공유상가서 계약갱신 거절하려면…과반수 동의 필요
부동산 임대차 계약에서 갱신 거절 문제는 임대인과 임차인 모두에게 예민한 상황입니다. 특히 상가 임대차는 계약 갱신 여부가 향후 사업 운영과 수익성에 직결되기 때문에 더 중요합니다. 공유 형태의 상가에서 이런 문제가 발생한다면 더욱 복잡합니다. 공유물은 각 공유자가 일정 지분을 가진 형태로 소유 구조가 짜여 있어 법적 의사결정도 그만큼 더 까다로워서입니다.대법원 판례 중 하나(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905)는 공유 상가에서의 갱신 거절 통지가 공유자 간 합의 없이 이뤄졌을 때 어떤 결과를 초래하는지를 분명히 보여줍니다.사건에서 문제된 상가는 원고와 제3자인 소외인이 각각 절반의 지분을 갖고 있었습니다. 원고는 본인이 단독으로 임차인들에게 갱신 거절을 통지했으나, 피고들은 이 통지가 민법 제265조 규정에 어긋난다며 문제를 제기했습니다.원고는 자신이 임대차 계약을 주도적으로 관리해 왔으니 갱신 거절 권리 또한 행사할 수 있다고 주장했습니다. 그러나 피고들은 원고가 공유자 지분의 과반수 동의를 받지 않았다는 점을 지적하며, 갱신 거절의 효력이 무효라고 맞섰습니다.여기서 과반수는 공유자들의 지분 합계가 전체 지분의 절반을 초과하는 상태를 의미합니다. 공유물의 관리행위는 민법 제265조에 따라 공유자 지분의 과반수에 의해 결정되어야 한다는 원칙을 강조한 것이지요. 이처럼 공유 상가에서는 단순히 "내가 주도적으로 해 왔으니 내 마음대로 결정할 수 있다"는 식의 주장이 통하지 않는다는 점이 사건의 핵심 쟁점이 됐습니다.원심은 민법 제265조를 들어 원고의 갱신 거절 통지가 법적 요건을 충족하지 못했다고 봤습니다. 통상적으로 임대차
2025-01-10 08:30
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영업활동했다면…공장 세입자도 상임법 대상자
공장을 임대한 세입자도 상가건물 임대차보호법(상임법)의 보호를 받을 수 있을까요? 대법원은 최근 판결에서 공장에서 제조뿐 아니라 영업활동이 이뤄진다면 상임법의 적용 대상이 될 수 있다는 중요한 기준(2024다26486)을 제시했습니다.이번 판결은 공장처럼 상품 제조와 가공이 이뤄지는 장소도 상임법의 보호를 받을 수 있다는 점을 명확히 한 사례입니다. 대법원은 건물의 사용 목적이 제조에 국한되지 않고, 영리를 목적으로 한 영업활동이 있었다면 상임법이 적용될 수 있다고 판단했습니다.사례를 들여다보겠습니다. 건물주는 세입자에게 공장을 임대했습니다. 세입자는 해당 건물을 사업장으로 등록하고 레이저 제조업을 운영했습니다. 이후 건물주는 계약 기간이 만료됐다며 세입자에게 건물 반환을 요구했습니다. 그러나 세입자는 상임법에 따라 계약 갱신을 요구했으며, 이를 통해 계약이 갱신됐다고 주장하며 건물 반환을 거부했습니다.건물주는 이 건물이 단순히 제조를 목적으로 한 공장일 뿐 상임법이 적용될 수 없다고 주장했습니다. 하지만 세입자는 공장에서 상품 제조뿐 아니라 판매와 대금 수수와 같은 영업활동도 이뤄지고 있으므로 상임법의 보호를 받아야 한다고 맞섰습니다.원심 판결은 상임법의 적용 여부를 지나치게 제한적으로 해석했습니다. 원심은 공장이 제조업을 목적으로 한 장소일 뿐 영업활동은 이뤄지지 않았다고 판단했습니다. 또한, 대금 수수 방식이 계좌이체에 불과하다는 이유로 영업활동으로 인정하지 않았습니다. 결국 원심은 상임법이 적용되지 않는다고 보아 건물주의 손을 들어주었습니다.그러나 대법원은 이를 뒤집고 세입자의 손을 들어줬습니다. 대
2024-12-05 06:30 -
전세사기 피하려면 '3가지 특약' 꼭 넣으세요
최근 전세금 피해 사례가 급증하면서 세입자들의 불안이 커지고 있습니다. 전세 계약 시 계약서에 특약을 명확히 기재해 피해를 예방하는 것이 중요합니다.사기 피해는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.먼저 집주인이 고의적으로 전세금을 가로채려는 경우이고, 다른 하나는 돌발적 상황으로 인해 예상치 못하게 피해를 보는 경우입니다. 사기형 피해는 집주인이 악의적으로 세입자의 전세금을 노리는 상황을 말하며, 돌발적 피해는 의도하지 않았으나 결과적으로 세입자에게 손해를 끼치는 경우입니다.이러한 피해를 막기 위해 세입자는 계약서에 몇 가지 특약을 꼭 포함시켜야 합니다.첫 번째로 고려해야 할 특약은 계약 후 집주인의 근저당이 발견되었을 때 계약을 해지하고 전세금을 반환받을 수 있도록 하는 내용입니다.전세 사기에서 흔히 볼 수 있는 상황 중 하나는 계약 당시 집주인의 채무 상황을 숨기고 세입자로부터 전세금을 받은 후, 세입자가 후순위 채권자로 밀려 전세금을 반환받지 못하는 경우입니다. 이러한 상황을 방지하기 위해서는 계약서에 집주인의 근저당이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 돌려받을 수 있도록 특약을 명확히 명시하는 것이 필수적입니다.두 번째로 중요한 특약은 집주인이 임대차 계약 중에 부동산을 다른 사람에게 매도할 경우, 세입자가 임대차 계약을 해지하고 전세금을 돌려받을 수 있도록 하는 조항입니다.전세 사기에서 흔히 발생하는 또 다른 유형은 집주인이 명의를 바꾸거나 '바지사장'을 내세워 책임을 회피하는 경우입니다. 이 경우, 서류상 집주인이 바뀌면 세입자는 새로운 명의자에게 전세금 반환을 요구해야 하지만, 실제로는 최초 계약
2024-10-04 07:00 -
공인중개사의 "안전하다"는 말 믿었다가…'발칵'
"공인중개사를 믿고 다가구주택에 전세 계약을 맺었습니다. 중개사가 집주인의 말만 듣고 선순위 채권과 다른 세입자들의 보증금 액수를 알려줬기 때문입니다. 그런데 얼마 지나지 않아 건물이 경매에 넘어갔고 배당기일에는 제 보증금을 배당받지 못했습니다. 지금은 보증금을 돌려받을 수 있을지 막막하기만 합니다."(전세 보증금을 돌려 받지못한 세입자) 최근 다가구주택 임대차 계약에서 공인중개사의 부실한 설명으로 피해를 보는 세입자들이 많습니다. 특히 전세보증금이나 다른 세입자들의 계약 내용을 정확히 확인하지 않고 집주인의 말만 믿고 계약을 진행하는 경우 세입자는 큰 손해를 입을 가능성이 있습니다. 공인중개사는 다른 세입자의 보증금과 임대차계약 정보를 충분히 확인하고 이를 세입자에게 제공해야 합니다.부동산 거래에서 공인중개사는 '선량한 관리자의 주의의무'를 이행해야 합니다. 이는 세입자 보호를 위해 중개대상물의 권리관계와 다른 세입자의 보증금 내역을 철저히 조사하고 설명해야 한다는 의미입니다. 다가구주택 임대차에서는 여러 세입자가 존재하기 때문에 세입자가 계약 후 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을지 판단하는 데 중요한 정보가 됩니다.한 사건(대법원 2023다259743 판결)을 예로 들면 공인중개사는 집주인으로부터 들은 정보만을 세입자에게 전달했고, 다른 세입자들의 보증금이나 계약 기간을 확인하지 않았습니다. 그 결과, 세입자는 보증금을 배당받지 못해 손해를 입었습니다. 대법원은 공인중개사가 고의나 과실로 주의 의무를 다하지 않았으며 그로 인해 세입자에게 손해가 발생했다고 판단했습니다.해당 사건처럼 세입자는
2024-08-29 07:00 -
"새 계약서 써도 세입자 해지 권리 보장해야"
세입자는 갱신된 계약에서 언제든 계약해지를 할 수 있는 법률상 원칙이 있습니다. 하지만 새로운 계약인지 갱신인지를 두고 법률 조항의 적용에 분쟁이 생길 수 있습니다. 최근 서울고등법원에서는 세입자의 계약 갱신과 해지 권리에 관한 중요한 판결이 나왔습니다.세입자 A씨는 집주인 B씨와 2년 동안 아파트 임대차계약을 맺고 살았습니다. 계약이 끝난 후에도 2년 2개월 동안 별도의 계약 없이 계속 거주했고, 이후 새로운 임대차 계약서를 작성했습니다. 이 계약서에서는 보증금은 그대로 두고 계약 기간만 새로 2년으로 정했으며, 특약사항에 '계약갱신청구에 의한 재계약'이라고 적었습니다. 그런데 약 6개월 후 A씨는 B씨에게 계약 해지를 통보하고 이사를 나가면서 보증금을 돌려달라고 요구했습니다.이 사건에서 중요한 쟁점은 두 가지였습니다. 첫째 새로운 계약서 작성이 기존 계약의 연장인지 아니면 새로운 계약인지 여부입니다. 둘째 세입자가 계약 중간에 해지할 수 있는 권리가 인정되는지 여부입니다.법원은 계약이 끝난 지 2개월이 지난 후 작성된 계약서도 기존 계약의 연장으로 보아야 한다고 판단했습니다. 주택임대차보호법 제6조의2에 따르면 세입자는 계약 갱신 시 언제든지 계약을 해지할 수 있는 권리가 있습니다. 따라서 세입자가 계속해서 거주하는 상황에서 작성된 계약서는 새로운 계약이 아니라 기존 계약의 연장으로 해석해야 한다는 것입니다.또 법원은 새로운 계약서에 세입자의 해지 권리를 제한하는 조항이 없고, 특약사항에 '계약갱신청구에 의한 재계약'이라고 명시돼 있는 점을 고려해 세입자가 기존 계약의 해지 권리를 계속 보유하고 있다고 판단했습니
2024-07-30 15:50 -
"새 세입자가 안 들어와요…권리금 포기해야 할까요?"
# "6년간 운영하던 카페를 정리하려고 합니다. 그런데 요즘 경기가 좋지 않아 새로운 세입자를 찾기가 너무 힘들어요. 건물주는 권리금을 포기하라고 압박하는데 정말 포기해야 하는 걸까요? 막막합니다."경기가 어려워지면서 상가 세입자를 찾는 일도 어려워지고 있습니다. 건물주로부터 권리금을 포기하고 나가라고 압박받는 세입자들도 적지 않은 상황입니다.세입자는 건물주 말처럼 권리금을 포기해야 할까요. 그렇지 않습니다. 세입자는 법적으로 권리금을 보호받을 수 있기 때문입니다.권리금은 상가를 운영하던 기존 세입자가 영업을 종료하면서 신규 세입자에게 받는 대가입니다. 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업 노하우 또는 상가의 위치에 따른 이점 등 무형의 가치를 포함합니다.따라서 상가 임대차 계약을 맺을 때 권리금을 보호받기 위해선 계약서에 명확한 조항을 넣는 것이 중요합니다. 권리금 관련 내용을 명시하지 않았다면 추후 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다.이에 대비하려면 계약서에 권리금 관련 조항을 명시하고, 건물주와의 합의를 통해 권리금을 보호받을 수 있는 조건을 마련해야 합니다. 상가건물임대차보호법(상임법) 제10조에 따라 권리금 회수 기회를 방해하는 행위는 불법이고 세입자는 법적으로 보호받을 수 있습니다. 따라서 계약 전 권리금 보호 조치를 철저히 준비하는 것이 필요합니다.기본적으로 세입자는 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있지만, 세입자가 만료 6개월 전부터 계약 종료 시까지 새로운 세입자를 주선하지 못한다면 권리금 회수 기회가 상실된다는 점을 명심해야 합니다.만약 세입자가 계약 종료 시까지 새로운 세입자를 찾지
2024-06-29 07:00
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"월세 6개월째인데…새 집주인이 갑자기 나가래요"
#. 지난해 월세 계약을 맺고 6개월가량 거주 중입니다. 문제는 새로 바뀐 집주인이 실거주 통보를 해왔다는 겁니다. 하지만 저 역시 1년을 더 연장해 거주할 계획이었던 탓에 새 집주인의 실거주 통보가 당황스럽기만 합니다.주택 임대차에서 집주인의 실거주는 법적으로 보호받는 권리 중 하나입니다. 하지만 2년 미만 임대차에서 세입자가 2년 거주를 희망한다면 상황은 간단치 않습니다.주택임대차보호법(이하 주임법) 제6조의3 제2항에는 '임대차 기간 중 세입자는 갱신 요구권을 1회에 한해 행사할 수 있으나 집주인(또는 그의 직계존속, 직계비속 포함)에게 실제 거주하려는 사유가 있는 경우에 세입자의 갱신 요구권을 거절할 수 있다(같은 법 제1항 8호)'는 규정이 있습니다.원칙적으로 집주인은 실거주를 이유로 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있다는 얘기입니다. 만약 세입자가 이에 불응해 계약만료 시 퇴거하지 않으면 법원에 명도소송을 제기할 수 있는 근거가 되기도 합니다.그런데 2년 미만의 주택 임대차에서 계약 종료를 앞두고 집주인이 실거주를 희망한다면 어떨까요. 가령 1년 전, 월세 계약을 한 상황에서 집주인이 세입자에게 실거주를 통보하고 세입자가 이에 응한다면 문제가 되지 않습니다.하지만 세입자 역시 1년 거주 후 1년을 더 연장할 의사가 있다면 이야기는 달라집니다. 주임법 제4조 제1항에는 '기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다'고 규정하고 있습니다. 다시 말해 세입자는 1년을 계약한 전, 월세라도 자신이 갱신을 희망한다면 1년을 더 마저 채워 2년을 거주할 수 있다는 의미입니다.따라서 2년 미만의 전·월세 임대차에서
2024-05-31 08:30 -
"월세 안 내고 잠적한 세입자, 이렇게 대응하세요"
#. "세입자가 3개월째 월세를 내지 않고 있습니다. 문제는 세입자가 연락을 받지 않아 점유 중인 점포에 찾아가니 문이 닫힌 채 장사도 하지 않고 있다는 겁니다. 월세 연체로 해지통보도 해보았지만, 연락이 닿지 않아 명도소송이 불가능한 건 아닌지 걱정입니다."위법을 저지른 세입자가 연락조차 받지 않는다면 건물주는 상당히 곤란합니다. 상가 임대차에서 건물주가 세입자를 상대로 명도소송을 하려면 계약해지통보가 선행돼야 합니다. 하지만 짐만 남겨둔 채 세입자가 연락이 두절 된 상태라면 건물주의 해지 의사가 제대로 전달되지 못하기 때문에 소송절차에 어려움을 겪을 수 있습니다.법률상 명도소송은 세입자의 위법행위가 발생했을 때 제기할 수 있습니다. 세입자가 법률상 위법에 해당하는 행위를 했을 때 제기할 수 있는 뜻입니다. 다만 세입자가 위법을 저지른 순간에도 바로 명도소송을 제기할 순 없습니다. 명도소송의 전제조건인 계약해지가 돼야만 가능하기 때문입니다. 계약이 해지되지 않은 상태에선 세입자에게 잘못이 있다고 해도 건물을 비워줘야 할 의무가 생기지 않습니다.계약 기간이 종료되었거나 세입자가 위법을 저질렀다고 해서 자동으로 계약은 해지되지 않는다는 뜻입니다. 그렇다고 해서 계약해지가 어려운 것은 아닙니다. 상대방에게 의사를 전달하는 것만으로도 효력이 발생하기 때문입니다.세입자가 짐만 남겨둔 채 연락이 두절된 상황은 어떻게 해결해야 할까요. 나가겠다는 의사 없이 짐을 남겨두었다면 완전한 퇴거가 아니기에 건물주는 세입자가 임차한 부동산에 함부로 들어갈 수 없습니다. 심지어 연락이 닿지 않아 의사전달마저 쉽지 않은 상황입
2024-04-26 06:18 -
"이사한다 했더니 묵시적갱신 주장하는 집주인…어쩌죠?"
#. “전세 계약 기간이 끝나가는데도 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못했습니다. 문제는 제가 임차권등기 후 이사부터 할 예정이라고 하자 집주인은 뒤늦은 해지 통보라 묵시적갱신을 주장하고 있다는 겁니다. 이사할 날짜는 다가오는데 집주인의 말에 당황스럽기만 합니다."전세 사기나 전세금 분쟁 예방책으로 임차권등기를 활용하는 사례가 늘면서 세입자들의 관심이 높아졌습니다. 하지만 높은 관심과는 달리 임차권등기를 신청할 수 있는 시기나 신청 전 확인해야 하는 필수 절차를 잘 모르는 경우가 많습니다.임차권등기란 세입자가 다른 곳에 이사하더라도 이전 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도입니다. 주택 임대차에서 임차권등기는 기본적으로 계약이 종료돼야만 신청할 수 있습니다. 단순하게 본다면 계약종료일 이후 기간만 잘 유의해야 한다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 세입자가 놓쳐서는 안 될 변수가 있다는 사실을 명심해야 합니다.주택 임대차보호법(이하 주임법)에는 집주인과 세입자 간 계약에 관한 해지나 갱신에 관한 의사전달을 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 한다고 규정하고 있습니다.계약 기간이 끝나기 적어도 2개월 전까지는 계약을 갱신하지 않겠다고 통보해야 한다는 말입니다. 이 과정에서 세입자가 맞이할 수 있는 변수는 '2개월 전까지 계약을 갱신하지 않겠다'라는 통보를 해야 한다는 겁니다.만약 세입자가 집주인에게 계약 갱신에 관한 거절 통보를 하지 않았다면 '묵시적갱신'이라는 상황을 맞이하게 됩니다. 묵시적갱신이란 계약 종료 2개월 전까지 당사자 간 계약 해지나 갱신에 관한 의사가 없
2024-03-29 08:29 -
강제집행 하려는데, 갑자기 월세 낸 세입자…이젠 어쩌나
#. 세입자를 상대로 명도소송 끝에 승소 판결을 받았습니다. 문제는 강제집행을 하려고 하자 세입자가 연체된 임대료를 지급하면서 1년 정도만 장사하게 해달라는 겁니다. 세입자의 사정도 이해하지만, 강제집행을 하지 않았다가 문제가 생기진 않을까 걱정입니다.상가 임대차에서 명도 분쟁이 발생하면 건물주는 명도소송과 강제집행을 통해 세입자를 합법적으로 내보낼 수 있습니다. 명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말합니다.명도소송은 승소 판결이 나오기까지 상당한 시간이 소요됩니다. 이 과정에서 건물주는 문제의 세입자를 함부로 쫓아낼 수 없고 새로운 세입자마저도 받을 수 없습니다. 오래 걸린다는 것이 건물주에게는 부담입니다.이러한 탓에 강제집행을 앞두고 세입자가 선처를 부탁해도 망설여집니다. 혹여 다시 분쟁이 발생했을 때 명도소송부터 다시 해야 한다는 생각과 그 과정에서 겪었던 시간적 경제적 손실이 말이 아니었기 때문입니다.하지만 명도소송에서 승소판결문을 받았다면 이야기는 달라집니다. 법률상 명도소송의 판결문은 10년까지 유효해 지금 당장 세입자를 상대로 강제집행 신청을 하지 않아도 걱정할 필요가 없습니다. 심지어 10년이 지난 시점에서 세입자가 문제를 일으킨다면 시효 연장을 위한 판결만 받으면 이후에도 강제집행을 할 수 있습니다.강제집행을 하려고 했는데 세입자가 밀린 월세를 낸다든지 등 사정이 생긴다면 잠시 강제집행을 미룰 수 있단 얘기입니다.10년간 명도소송 판결문은 유효하지만, 건물주가 주의해야 할 사항은 남아 있습니다.강제집행을 하기 위해서는 계약 당사자와 목적물이 승소판결문에
2024-02-28 09:16 -
"3개월 후에 전세 뺄게요" 통보했다가…집주인 발끈한 까닭
#. 전세 기간 종료 한 달을 앞두고 집주인에게 해지 통보하는 바람에 전세금 반환 시점을 두고 분쟁이 생겼습니다. 저는 해지통보를 한 날로부터 3개월 후를 주장하고 있고 집주인은 종료 시점으로부터 3개월 후라고 맞서면서 법률상 누구의 주장이 맞는 건지 답답하기만 합니다.법률로 정해진 계약해지 통보 기간을 지나 세입자가 뒤늦게 해지 의사를 통보한다면 집주인과 전세금 반환 시점을 두고 분쟁이 발생하는 경우가 있습니다. 주택 임대차에서 계약 해지 시점은 ‘전세금을 언제 돌려주고, 돌려받느냐’가 결정되는 사항이기에 집주인과 세입자에겐 중요한 기준입니다. 특히 법률로 정해진 계약해지 통보 시점을 넘긴다면 집주인과 세입자는 묵시적 갱신 사이에서 해지 시점에 혼란을 겪을 수 있습니다.결론적으로 계약종료를 앞두고 세입자가 뒤늦게 해지통보를 한다면 계약이 종료된 후가 아닌 통보 시점으로부터 3개월 후에 계약 해지 효력이 발생합니다.주택 임대차에서 계약 당사자인 집주인과 세입자가 계약을 갱신하려거나 해지하고 싶을 때는 상대방에게 자기 의사를 전달해야 합니다. 상대방에게 언제 의사를 전달했느냐에 따라 전세금 반환 시점이 달라질 수 있습니다.주택임대차보호법(이하 주임법)에서는 계약 해지 통보 시점에 관한 법률이 존재합니다. '계약이 해지되기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약을 해지하겠다는 통보를 해야 한다'(주임법 제6조(계약의 갱신) 제1항), 즉 법률상 늦어도 계약이 종료되기 2개월 전까지는 세입자가 집주인에게 계약 해지를 통보해야 계약 종료일에 맞춰 전세금을 돌려받을 수 있다는 뜻입니다.만약 세입자가 만약 해당 기간에 해지
2024-01-30 07:30
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새 집주인이 불안하다면…세입자가 전세계약 거부할 수 있다는데
#. 집주인과 좋은 관계를 맺어 오다 한 달 전 계약 연장에 합의했습니다. 최근 집주인이 다른 사람에게 집을 매도하면서 주인이 바뀔 것이라고 통보했습니다. 저는 새로운 집주인이 어떤 사람인지도 모르고 전세 보증금은 제대로 받을 수 있을지 걱정입니다.세입자 입장에서는 계약이 종료될 때 돌려받아야 할 전세 보증금이 있기에 집주인이 바뀌는 상황이 그리 달갑지만은 않은 게 사실입니다. 그렇다고 개인의 부동산 거래를 막을 수는 없습니다. 자본주의 사회에선 재산거래가 자유롭기 때문입니다.그럼에도 집주인이 바뀌는 상황에서 전세금 반환에 두려움이 생긴다면 어떨게 해야할까요. 세입자는 법률상 새 집주인과의 계약을 거부할 권리가 있습니다.법률상으로 집주인의 부동산 매매는 전혀 문제가 되지 않는 합법적인 거래입니다. 이 가운데 임대차 계약은 하나의 채권 관계로 볼 수 있습니다. 채권 관계는 채무자가 채권자에게 채무를 갚을 의무가 있으며, 설령 채무자가 사망하더라도 채무 의무를 면할 수 없습니다. 이는 임대차 관계에서도 마찬가지입니다.전세금 채권은 계약이 종료될 때 집주인이 세입자에게 반환해야 할 의무가 있습니다. 전세금을 반환해야 할 집주인이 채무자이며, 전세금을 돌려받아야 할 세입자는 채권자에 해당한다는 뜻입니다. 부동산 매매로 집주인이 바뀐다면 채무자가 자신 마음대로 채무자의 의무를 다른 사람에게 넘기는 것과 같습니다.이 경우 세입자는 집주인 변경에 대해 거부권을 행사할 권리가 생깁니다. 실제로 계약 기간 중 집주인 변경에 대해 세입자가 거부권을 행사할 권리가 있다는 대법원 판례가 존재합니다.다만 집주인 변경에 관해 거부권을 행사
2023-12-25 09:00 -
건물주 '세입자 몰래' 출입문 비번 바꿨다가는…"이럴 수가"
#. 세입자가 위법을 저질러 계약 해지 통보를 했습니다. 그런데도 세입자는 나가기는커녕 계속해서 월세를 내지 않고 있습니다. 명도소송은 이미 제기해둔 상황이지만, 생각할수록 세입자가 괘씸해 출입문 비밀번호를 바꾸고 싶은데 법적인 문제는 없을지 궁금합니다.계약을 위반한 세입자를 상대로 건물주가 출입을 막는 사례까지 등장하면서 당사자 간 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않습니다.건물주가 세입자를 상대로 명도소송을 제기하는 근본적인 이유는 합법적인 절차로 세입자를 내보내기 위해서입니다. 건물주가 마음만 앞서다 보면 판결문이 나오기도 전에 세입자를 직접 내보내거나 출입을 통제하려는 착오를 범하기 쉽습니다.결론적으로 건물주가 위법을 저지른 세입자를 상대로 건물의 출입을 방해한다면 형사상 책임을 질 수 있기에 주의해야 합니다.명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말합니다명도 분쟁에서 건물주가 위법을 저지른 세입자의 권리를 너무 가볍게 여기는 일이 심심치 않게 발생합니다. 법률상 계약 해지에 속하는 행동을 했으니 더는 계약 관계가 아니기에 건물의 소유자인 자신 마음대로 할 수 있다는 생각 때문입니다.이 경우 건물주가 쉽게 범할 수 있는 행동에는 강제집행 절차를 거치지 않고 건물주가 직접 세입자를 내쫓는 행위를 꼽을 수 있습니다.현행법상 건물주가 세입자를 상대로 직접 내쫓는 행위는 위법임을 명심해야 합니다. 법률에서는 개인의 권리를 또 다른 개인이 직접 빼앗는 행위를 금지한다는 뜻입니다.위법을 저지른 세입자라도 엄연히 점포에 대한 점유권이 유지되고 있기에 명도 소송절차가 끝나기 전
2023-11-30 06:54 -
"임차권 등기 안하고 이사했는데…이제라도 할까요?"
#. "이삿날이 다가오는데 신규 세입자가 들어오지 않아 집주인으로부터 추후 전세금 반환을 약속받고 이사했습니다. 문제는 3개월이 지난 지금까지도 전세금을 돌려받지 못했다는 겁니다. 지금이라도 임차권등기를 신청하려고 하는데, 문제가 되진 않을까 걱정입니다."전세 보증금을 반환받지 못한 사례 중 임차권 등기를 제때 신청하지 않아 피해를 키우는 경우가 종종 있습니다. 이 과정에서 세입자는 뒤늦게라도 임차권 등기 명령 신청을 결심해보지만, 신청이 가능한지조차 모르는 경우가 많습니다.한 가지 명심해야 할 사실은 임차권등기는 계약이 끝난 후라도 신청할 수 있지만, 이미 전입신고가 해제된 후 신청하는 경우라면 전세금 반환에 차질을 빚을 수 있습니다.임차권등기란 전세금을 돌려받지 못한 채 다른 곳으로 이사해야 할 경우 기존 주택에서 전입신고가 해제되더라도 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도입니다.주택 임대차에서 세입자가 전세금을 돌려받지 못했다면 다른 곳으로 이사할 여력이 없는 게 현실입니다. 다만 세입자가 전세금을 돌려받진 못했지만, 자금적으로 여유가 되거나 청약 일정으로 인해 어쩔 수 없이 이사부터 해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.임차권등기는 원칙상 계약이 종료된 후 전세금을 돌려받지 못했다면, 신청이 가능하다는 전제조건이 따릅니다. 즉 계약이 종료된 후부터는 언제라도 신청할 수 있다는 뜻입니다. 따라서 계약이 끝난 수개월 후라도 전세금을 돌려받지 못했다면 신청이 가능합니다.문제는 뒤늦은 임차권등기로 인해 발생할 수 있습니다.주택 임대차에서 세입자가 전세금을 돌려받을 때 중요한 요소는 대항력과 우선변제권
2023-10-31 06:34 -
신규 세입자 와야 전세금 준다고?…"집주인, 무조건 돌려줘야"
#. 전세 계약이 끝나기 전 신규 세입자가 구해져 이사 날짜를 앞두고 있었습니다. 그런데 갑자기 이삿날을 코앞에 두고 신규 세입자가 계약을 파기했습니다. 집주인은 돈이 없다 하고 신규 세입자가 계약을 파기한 건 제 책임도 아닌데 전세금을 돌려받지 못할까 걱정입니다.주택 임대차에서 돈이 없는 집주인들은 신규 세입자가 들어와야지만 기존 세입자에게 전세금을 돌려주는 경우가 많습니다. 이사를 오기로 한 신규 세입자가 중간에 계약을 파기한다면 그 책임을 두고 집주인과 기존 세입자 간 분쟁으로 이어지기도 합니다.집주인은 계약이 끝날 때 세입자에게 받은 보증금을 다시 반환해야 할 법적 의무가 있습니다. 다만 현실에서는 초기에 받은 전세금을 다른 용도로 사용하고 새로운 세입자가 낸 보증금을 그대로 기존 세입자에게 돌려주는 경우가 많습니다.때문에 신규 세입자가 이사를 오기로 해 놓고 계약을 파기한다면 집주인보다는 기존 세입자가 '전세금을 돌려받지 못하는 것 아닌가'라는 생각하게 됩니다. 집주인들이 신규 세입자가 들어와야 전세금을 돌려줄 수 있다며, 오히려 기존 세입자에게 책임을 떠넘기는 모습을 보이는 경우가 많습니다.신규 세입자가 계약을 파기하는 건 집주인과 신규 세입자 간 해결할 문제이지 기존 세입자가 신경 쓸 문제나 책임은 아닙니다. 가령 기존 세입자가 계약 과정에서 방해했다면 분쟁의 소지가 있겠지만, 단순한 개인 사정으로 신규 세입자가 계약을 파기했다면 집주인은 기존 세입자에게 제때 전세금을 반환할 의무와 책임이 있습니다.따라서 신규 세입자의 계약 파기 여부와 관계없이 기존 세입자는 집주인에게 계약 종료 시 전세금 반
2023-09-26 09:00 -
"임대료 석 달 밀렸다고 무조건 명도소송할 수는 없어"
"세입자가 계약한 지 1년이 다 돼가도록 임대료를 제때 낸 적이 없습니다. 항상 정해진 날짜보다 며칠이나 한 달 이상 상습적으로 늦게 내고 있습니다. '계약서에는 3기 이상 임대료 연체 시 계약해지가 가능하다'고 나와 있는데 명도소송이라도 하고 싶은 심정입니다."세입자가 상습적으로 임대료를 연체하는 사례가 등장하면서 마음고생 하는 건물주들이 적지 않습니다. 임대차 관계에서 세입자가 임대료 납부일을 어기는 일이 자주 발생한다면 건물주와 세입자 간 명도 분쟁으로 이어질 수 있습니다.이 과정에서 건물주들은 계약해지는 물론 명도소송을 해서라도 문제의 세입자를 내보고 싶은 마음이 들기 마련입니다. 하지만 세입자가 임대료 납부일을 자주 어겼더라도 연체 총액이 3기에 이르지 않았다면 명도소송은커녕 계약해지조차 할 수 없습니다.명도소송이란 임대차 계약이 해지됐음에도 나가지 않고 버티는 세입자를 상대로 건물주가 건물을 비워달라고 청구하는 소송입니다.상가나 주택 임대차에서 세입자의 임대료 연체는 계약해지뿐 아니라 명도소송의 근거가 되는 중대한 위법 사항 중 하나입니다. 현장에선 법률상 문제가 되는 임대료 연체의 기준을 놓고 혼란을 겪는 일이 흔히 발생합니다.임대차 관계에서 계약해지 사유가 되는 임대료 연체 기준은 상가의 경우 3기, 주택의 경우 2기에 해당할 때입니다. 문제는 건물주들이 법률에서 규정한 3기와 2기를 횟수로 착각하는 경우가 많다는 겁니다.세입자가 임대료를 3번이나 2번 이상 밀렸을 경우 무조건 임대차 계약을 해지할 수 있다고 믿는 경향이 있습니다. 하지만 법률상 임대료 연체로 계약해지가 되는 사유는 횟수가 아닌
2023-09-01 07:29
