서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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경매에 따른 상가임차인의 권리금 손해, 배상청구할 수 있을까?
상가건물이 경매에 처해지게 되면, 해당 상가건물 임차인은 여러 가지 피해를 입을 수 있다. 임대차보증금을 제대로 반환받지 못하는 것이 대표적이지만, 그 밖에도 경매로 권리금을 회수할 수 있는 기회를 상실하는 손해도 발생한다. 상가임차인이 입은 이런 손해를 임대인에게 청구할 수 있을까?결론적으로는, 배상청구가 쉽지 않다. 그 이유는 다음과 같다. 권리금 회수와 관련한 규정은 다음과 같다. ★ 상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 아직 대법원 판결은 없지만, 하급심 판결은 임대인의 배상책임을 대체로 부정하고 있다. ★수원지
2025-04-29 17:46 -
상가임대차계약에서 중도해지 약정의 기능과 의미
경기침체로 인해 임대차계약기간 도중 임대인에게 임대차계약 중도해지를 호소하는 상가임차인이 늘고 있다. 과거에는 비슷한 조건의 다른 임차인으로 대체하면서 기존 임대차계약을 어렵지 않게 중도해지하는 경우도 적지 않았지만, 경기침체기하에서는 이마저도 쉽지 않아서 중도해지 합의에 이르지 못한 채 법적 분쟁으로 이어지곤 한다. 하지만, 중도해지가능성에 대해 미리 계약에서 합의되지 않는 한, 임차인의 영업적자 등 임차인의 개인적 사정을 이유로 소송을 통해 중도해지하는 것은 거의 어렵다. 판례상, 사정변경으로 인한 계약해제(지) 요건을 매우 까다롭게 보기 때문이다. ★대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 매매대금☞ 공개매각절차를 통해 제주도로부터 토지를 매수한 사람이 그후 해당 토지가 공공공지로 지정되는 등의 사정변경을 이유로 매도인인 제주도 상대로 매매대금 반환소송을 제기한 사안 1. 상고이유 제1점에 대하여이른바, 사정변경으로 인한 계약해제는 계약성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정되는 것이고, 여기에서 말하는 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니라 할 것이다. 또한, 계약의 성립에 기초가 되지 아니한 사정이 그 후 변경되어 일방당사자가 계약 당시 의도한 계약목적을 달성할 수 없게 됨으로써 손해를 입게 되
2025-04-28 13:34 -
지식산업센터 분양계약 해제, 취소 소송의 쟁점
뜨거웠던 지식산업센터 분양열기가 일순간 식어 이제 분양받은 호실은 대부분 찬밥 신세로 전락해버렸다. 분양계약체결이 기회가 아닌 족쇄가 된 것이다. 많은 수분양자들은 분양계약이라는 족쇄에서 벗어나기 위해 고통스럽게 몸부림치고 있다. 이런 상황에서, 일부 변호사들은 수분양자들의 답답한 마음을 이용해 분양계약해제, 취소가 가능한 것처럼 소송을 부추기고 있다. 다른 분양물건들과 달리 지식산업센터는 관련 법령상 분양자격이 특정 업종에 종사하는 사람으로 제한되고 있고, 이 과정에서 관련업종 사업자등록이 무분별하게 이루어지고 있는 점을 크게 부각하면서 분양계약의 무효취소가 가능한 것처럼 홍보하고 있다. 하지만, 이들 변호사들이 지적하는 문제점을 감안하더라도 수분양자들의 승소는 쉽지 않다. 분양된 지식산업센터 물량이 천문학적이라 관련소송도 봇물을 이루고 있고 관련 하급심 판결선고도 잇따르고 있지만, 거의 대부분 수분양자들의 주장은 배척되고 있다. 다음은, 지식산업센터 분양계약 무효취소 관련된 법적 쟁점이 잘 정리된 판결들이다. ★서울중앙지방법원 2024. 10. 23. 선고 2023가단5283527 판결[납입금반환청구의소] 1. 기초사실가. 피고는 서울 금천구 C에 있는 D건물(이하 ‘이 사건 지식산업센터’라 한다) 분양사업의 시행위탁자 겸 분양자이다.나. 원고는 2021. 4. 28. 피고와 사이에 이 사건 지식산업센터의 기숙사 중 E호, F호, G호(이하 ‘이 사건 각 호실’이라 한다)를 각 분양받기로 하는 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하고, 피고에게 별지 표 ‘납입일’란 기재 각 날짜에 ‘납입금’
2025-04-23 16:35 -
신탁등기 대항력 관련법 개정과 그에 따른 판례 변화
대항력과 관련한 신탁법개정과 그에 따른 유의미한 판결의 변화가 있어 소개하기로 한다. 문제의 법개정은 2011. 7. 25. 전부개정되어 2012. 7. 26. 시행된 신탁법인데, 개정 전후 관련 법규정은 다음과 같다. ★개정 전 신탁법 제3조 (신탁의 공시) ①등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제삼자에게 대항할 수 있다. ★ 개정 후 신탁법 제4조(신탁의 공시와 대항) ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.② 등기 또는 등록할 수 없는 재산권에 관하여는 다른 재산과 분별하여 관리하는 등의 방법으로 신탁재산임을 표시함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다. 개정법에서 “그 재산이 신탁재산에 속한 것임을”이라는 문구추가로, 기존에 포괄적으로 인정되던 신탁등기의 대항력 범위가 크게 축소되었다. 이에 따라 판례해석의 변화가 이어지고 있다. 법리변화를 선언한 첫 케이스는 그동안 논란이 끊이지 않았던 집합건물 관리비 부담주체 분쟁이었다. 개정 전 신탁법하에서, 신탁회사의 관리비부담과 관련한 대표적 대법원판결은 다음과 같다. ★ 대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 관리비 신탁법 제3조는 "등기 또는 등록하여야 할 재산에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다."고 규정하고, 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 전문개정되기 전의 것) 제123조, 제124조는 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 ① 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 성명,
2025-04-02 16:31 -
실거주 이유로 갱신요구권 거절 후 매도한 임대인
임대인 실거주를 이유로 주택임차인의 갱신요구권을 거절하여 임차인을 명도시킨 후, 제대로 실거주하지 않은 채 매매해버리는 경우가 적지 않은데, 이 경우 임대인에게 손해배상책임이 있을까? 실무상으로 논란이 적지 않다. 애매한 법규정 때문이다. ★주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.<제1호 내지 제7호 중략>8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한
2025-02-18 14:12
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신탁회사 동의없는 임대차계약 문제
신탁부동산에 대한 임대차계약과정에서 임차인이 피해를 입고 사회문제로까지 이어지는 경우가 적지 않다. 피해사례의 거의 대부분은 신탁회사 동의없이 건물에 대한 실제 권리자라는 위탁자와 임의로 계약하기 때문인데, 십여 년 이전부터 언론을 통해 피해사례가 계속 보도되고 있음에도 근절되지 못하고 있는 실정이다. 신탁회사(수탁자) 앞으로 건물이 신탁된 상태에서는 비록 위탁자라고 하더라도 건물에 대한 매매, 임대차계약과 같은 처분권한이 제한되는 것이 일반적이다. 위탁자에게 처분권한을 인정할 경우, 수탁된 부동산에 대한 이해관계자인 우선수익자 권리를 침해할 수 있기 때문이다.그럼에도 불구하고, 신탁에 대한 무지 때문에 수탁자인 신탁회사 동의없이 위탁자와 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금을 반환받지 못하는 피해사례가 적지 않다.위 등기부등본에서와 같이 <을구>에 아무런 제한물권이 없다는 점에 현혹되어 임대차하기에 안전한 물건으로 착각하게 된다. 하지만, 소유권 자체가 신탁회사(수탁자)에 있는 상태에서, 소유자 아닌 타인과의 계약체결이 정상적일 수는 없다. 더구나, 신탁계약에 관한 자세한 내용은 등기부에 표기된 <신탁원부>에 기재하게 되는데, 개별 신탁계약마다 차이가 있지만, 거의 대부분의 경우 거액의 우선수익권이 설정되어 있고, 우선수익자에 대한 변제없이는 소유권을 수탁자인 신탁회사에서 위탁자 앞으로 환원할 수 없으며, 우선수익자에 대한 성실한 채무변제 차원에서 위탁자의 임의적인 사용수익은 금지되고 있다. 그럼에도 불구하고, 신탁원부에 대한 검토없이 겨우 등기부등본만 발급받아 권리관계를 확인하
2025-02-13 17:02 -
상사유치권의 무분별한 남용을 막기 위한 법해석례
★ 상법 제58조(상사유치권) 상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다. 그러나 당사자간에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다. 민법에서 정한 유치권과 별개로 상법에는 상사유치권제도가 인정되고 있는데, 민사 유치권에 비해 유치권 성립요건을 완화한 점에 특징이 있다. 민사 유치권은 피담보채권과 목적물 사이의 견련관계를 필요로 하지만, 상사유치권은 그렇지 않다. 쌍방적 상행위(양당사자가 모두 상인인 경우의 상행위)로 인한 점유취득만이 요건일 뿐이다. 즉, 굳이 점유물에 관하여 생긴 채권이 아니라도 상행위를 통하여 점유를 취득하기만 하면 그 물건을 유치할 권리가 있는 것이다. 상인들간의 신용보호와 상사채권의 물적인 보호를 꾀하고자 민사 유치권의 중요한 성립요건인 견련성을 완화한 것이다. 예를 들어, 도매상 甲이 창고업자 乙에게 A 물건을 장기간 맡긴 다음 A 물건을 찾아가면서 창고료를 지급하지 않자, 甲이 맡긴 다른 B 물건에 대해 창고업자 乙은 상사유치권을 행사할 수 있다. 민사유치권에 기한 유치권행사를 위해서는 반환을 거부하는 바로 그 물건(B 물건)에 관한 채권을 근거로 해서만 가능한 것과 차이가 있는 것이다. 유사한 사례에서 다른 시각으로 접근한 대법원 판결 두 개를 비교해보자. 먼저, 대법원 2007. 9. 7.선고 2005다16942【건물명도】 판결 사안이다. 10세대의 다세대 주택신축공사 중에서 창호, 기타 잡철 부분 공사(이하 ‘이 사건 공사’라 한다)를 하도급받은 사람이 공사대
2025-01-17 17:36 -
임대인과의 투자비 보상합의를 근거로 한 임차인의 유치권행사
임차인이 임대차목적물에 대해 유치권을 행사할 수 있는 가장 대표적인 채권은, 바로 비용상환청구권, 즉 필요비, 유익비상환청구권이다. ★ 민법 제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 비용상환청구권은 점유하는 임대차목적과 견련성있는 채권으로 예전부터 판례에서 인정되어 왔기 때문이다. ★ 대법원 1980. 10. 14.선고 79다1170 제2부판결【가옥명도】건물임차인이 건물에 관한 유익비상환청구권에 터잡아 취득하게 되는 유치권은 임차건물의 유지사용에 필요한 범위 내에서 임차대지부분에도 그 효력이 미친다.하지만 비용상환청구권의 범위는 매우 제한적일 수 있다. 까다로운 요건 때문이다. 필요비, 유익비로 인정받기 위해서는 공사로 인해 임대차목적물의 유지관리를 위해 필수적이거나 목적물을 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위하여 지출된 비용(필요비), 아니면 목적물의 가치자체가 상승해야 하며 또 상승된 가치가 현존하고 있어야 한다(유익비). 현실적으로는 임차인이 들인 비용의 대부분은 임차인이 영업하는 특정영업 그 자체를 위한 필요 때문에 소요된 것이지, 임대차목적물 자체의 가치를 높이는 공사는 상대적으로 적다는 점에서 결국 유치권으로 보호받을 수 있는 금액은 실제 투입한 액수에 비해 극히 적을 수 밖에 없다.
2025-01-14 17:51 -
HUG가 대위변제한 주택, 경매로 수익 내는 방법?
주택도시보증공사(HUG)가 대위변제한 금액이 천문학적으로 증가하고 있다. 그런데, 임대차계약의 목적물의 상당수는 소위 말하는 '깡통전세주택', 즉 임대차보증금액수가 주택시세를 넘거나 육박하면서 경매를 통해 보증금회수가 쉽지 않은 물건들이다. 이런 깡통주택은 경매를 통한 보증금회수가 원천적으로 불가능할 수 있다. 대항력 있는 임차인일 경우, 경매에서 배당되지 못한 잔여보증금이 낙찰자에게 승계될 수 있기 때문이다. ★대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결[배당이의]주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이어서, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이다. 예를 들어, 제한물권 없는 상태에서 임대차보증금 2억원으로 임대차계약이 체결되었는데, 임차인이 대항력과 우선변제권을 동시에 갖추고 있는 상태에서 경매에 들어가게 되면 경매진행이 불가할 수 있다. 만약, 여러 차례
2024-11-22 16:47 -
임대차보증금반환채권 양수한 금융기관의 지위
잘못된 법리판단으로 실패한 경매투자사례를 소개한다. 구체적인 사례 소개에 앞서, 이해를 돕기 위해 기본 법리부터 살펴보자. ★대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결[배당이의]주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이어서, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이다. 예를 들어, 제한물권 없는 상태에서 임대차보증금 2억 1천만 원으로 임대차계약이 체결된다. 임차인 입주 무렵 전입신고, 확정일자가 이루어진 후에서야 근저당권이 설정된다. 그 후 진행된 경매에서 임차인은 배당요구하지만, 집 시세가 보증금 2억 1천만 원에도 미치지 못하는 소위 '깡통전세'인지라 정상적으로는 아무도 낙찰받지 않게 된다. 단돈 1천만 원에 낙찰받더라도, 배당받지 못한 나머지 임대차보증금에 대해서는 낙찰자가 책임질 수 밖에 없기 때문이다. 경매상식이 있는 사람이라면 쉽게 알고 있는 법리인데, 나
2024-11-21 16:01
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권리금 회수청구권 예외사유
권리금 회수청구권의 예외사유 중 하나인 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'와 관련된 분쟁이 적지 않다. ★ 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <1호 내지 3호 중략>4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 임차인과의 권리금 절충 끝에 결국 '1년 6개월'간 영리목적으로 사용하지 않는 임대인 결정이 이루어지게 되면, 임차인으로서는 기대한 권리금 전부를 날리게 되고, 임대인은 상당기간의 공실로 경제적 손실이 클 수 밖에 없어, 상대방에 대한 서운함 때문에 다툼의 골이 깊어지면서 해당 쟁점이 소송으로 비화될 가능성이 커질 수 밖에 없다. 게다가, 최근 들어 관
2024-11-15 11:22 -
무단전대행위는 임대차계약 종료 사유
소위 뜨는 상권을 중심으로 '팝업스토어(Pop-up Store)'가 유행하고 있다. 짧은기간 운영되는 오프라인 소매점이 사전적인 의미인데, 서울 성수동이나 홍대 등 사람들의 관심이 높은 상권에서 많이 볼 수 있다. 단기임대차의 특성상 고액의 '사용(임대)료'가 수수되고 있다. 이 때문에 최소 1년 이상의 일반적인 임대차계약을 체결한 다음, 임대인 동의 없이 단기 팝업스토어를 유치해 공간을 전대하면서 거액의 임대료 차액을 챙기고 임대차가 종료되면 거액의 권리금 장사까지 하는 행태가 성행하고 있다. 최근 필자는 임대인을 대리하여 무단전대차하는 임차인 상대로 건물명도소송을 제기해서 승소판결을 받았다. 무단전대차에 관한 사실관계 입증에 수고를 많이 들여 특히 기억에 남는 사건이다.사건의 개요는 다음과 같다.의뢰인은, 소유하던 서울 성수동 건물 내 일부 점포를 21년부터 2년 기간으로 보증금 3천만원, 월차임 310만원에 갑이라는 임차인회사에게 임대했다. 계약당시 갑회사는 '도자기 공방'을 운영한다고 의뢰인에게 이야기했는데, 임대차개시 얼마 후 ‘도자기 공방 운영과정에서 다른 회사와 일시적으로 협업매장을 운영할 수 있으니 허락해달라‘는 부탁을 해왔고, 의뢰인은 별다른 의심없이 이를 허락해주게 된다. 그런데, 그 이후 해당 점포에는 도자기 공방과는 전혀 다른, 예를 들어 제빵, 문구판매 등 다양한 영업이 본격적으로 이루어지게 된다. 의뢰인이 당초 예상했던 협업매장, 즉 임차인의 도자기 공방과 다른 업종이 조화를 이루는 영업형태가 아니라 전혀 별개의 영업이 그것도 1-2달 단위로 계속 변경되기 시작한 것이다. 일이 잘못되고 있음을 느낀
2024-10-30 13:55 -
분양자인 신탁회사책임을 신탁재산에 한정한 특약
분양시장 특히 수익형부동산분양 시장의 위축으로 분양대금반환을 구하는 수분양자들의 소송이 이어지고 있는 가운데, 입주기간 지연, 중요사항 미고지 등을 이유로 한 분양대금반환 판결이 계속 선고되고 있다.이 와중에 분양계약의 당사자인 부동산신탁회사의 책임을 ‘신탁재산 및 신탁계약에서 정한 업무범위 내’에서 제한하는 분양계약의 효력이 신탁업계 최대의 화두가 되고 있다. 이러한 특약의 효력을 인정하는 판결도 있지만, 하급심 판결의 대체적 흐름은 특약을 무효로 판단하여 신탁회사에 대해 무제한의 책임을 인정하고 있다. 무제한책임을 부담할 경우 해당 신탁회사의 존립이 어려워질 수 있는 만큼 이 문제는 신탁업계의 최대 관심사가 되어 있는데, 현재 여러 관련 사건이 대법원에 계류 중이다. 특약에 대한 무효판단은 대체로 다음과 같은 두가지에 기반한다.먼저, 신탁법의 취지에 따른 해석이다. ★ 서울고등법원 2022. 4. 27.선고 2021나2033624 중도금반환 나. 피고의 주장에 관한 판단1) 면책 주장에 관하여갑 제1호증의 기재에 의하면, 이 사건 분양계약 제6조 제1항에 “이 계약에서 피고는 분양물건에 대한 매도인의 지위를 가지는 자로서 신탁계약에 의거 신탁재산의 범위 내에서만 매도인으로서의 책임을 부담하고, 신탁재산으로 분양과 관련한 매도인으로서의 일체의 의무(분양계약 해제/해지 시 분양대금 반환채무 이행, 입점지연 지체상금 등을 말하며 이에 한하지 아니함)는 위탁자인 &&프로젝트 회사가 부담하며 피고는 소유권 이전 업무 외 일체의 책임이 없음을 계약당사자는 인지하고 동의한다”라고 기재되어 있는 사실이 인정되기는 하나, 앞
2024-09-26 16:56 -
비법인사단 총회결의 하자로 인한 재산권 침해와 위헌성 여부
말도 많고 탈도 많았던 비법인사단 재산처분에 관한 총회결의 규정에 대해 최근 법원이 위헌심판제청결정을 하게 되었다. 해당 규정은 다음과 같다. ★ 민법 제275조(물건의 총유) ① 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다.② 총유에 관하여는 사단의 정관 기타 계약에 의하는 외에 다음 2조의 규정에 의한다. ★ 민법 제276조(총유물의 관리, 처분과 사용, 수익) ① 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다.② 각 사원은 정관 기타의 규약에 좇아 총유물을 사용, 수익할 수 있다. 적법한 총회결의 없음을 이유로, 처분된 종중의 토지에 대하여 이루어진 이전등기를 다시 종중 앞으로 되돌려달라는 취지의 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구소송에서, 1심 재판부는 원고 종중에 대해 승소판결을 선고했지만, 이어진 항소심에서 위헌심판제청결정이 이루어졌다. 항소심 재판부 판단의 핵심은, 총회결의없이 비법인사단의 재산이 처분될 경우 소위 '절대적 무효'가 되어 비록 선의의 제3자라고 하더라도 보호될 수 없어 거래안전을 저해하면서 헌법상 보장된 재산권을 심각하게 침해할 수 있다는 것이다. ★ 수원고등법원 2024카기10014 위헌심판제청( 당해사건 수원고등법원 2023나28907 소유권이전등기) 주문> 당해사건에 관하여 민법(2014. 12. 30. 법률 제12881호로 개정되기 전의 것) 제275조 제2항 및 제276조 제1항의 위헌 여부에 관한 심판을 제청한다. 이유>1. 이 사건 신청의 경위 기록에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가. 당해사건의 원고인 경주000종중은 김00를 중시조로 하여 그 후손들로 구성된 종중으로서,
2024-09-19 17:09 -
상가임대차 묵시적 갱신조항, 임대인에게 편파적?
상가점포임대차기간 종료를 불과 하루 앞두고 임차인이 임대차계약을 연장하지 않겠다고 통보할 경우, 다음날인 임대차기간만기에 계약이 종료될 수 있을까? 아니면 묵시적으로 계약이 갱신되는 것일까?관련 법규정은 다음과 같다. ★ 상가건물임대차보호법 제10조 ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.★ 민법 제639조(묵시의 갱신) ① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.★ 민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월★ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다
2024-07-25 17:15
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권리관계 설명 안 한 공인중개사
“건물임대차계약할 때 중개업자는 건물부지의 권리관계까지도 확인⋅설명해야”라는 제목으로 2023. 9. 4.자로 발표한 칼럼에서 소개된 재판의 1심 판결이 최근 선고되어 소개한다. 이해를 돕기 위해 종전 칼럼을 먼저 소개한다. 건물임대차계약 과정에서 부동산중개업자가 건물부지인 토지의 권리관계에 대해서 제대로 설명해주지 못해 중개사고로 이어지는 경우가 적지 않다. 토지와 건물 소유자가 서로 다르거나, 토지등기에 가등기나 과도한 근저당권이 설정되어 있는 경우가 대표적이다. 토지 소유자의 건물철거소송으로 자칫 보증금을 한 푼도 받지 못하는 등 건물임차인에게 피해가 발생할 수 있어, 건물임대차를 중개하는 공인중개사는 토지 권리관계에 대해서도 적절한 확인⋅설명이 필요할 수 있다. 최근 필자는 건물임차인을 대리하여, 임대차계약 당시 건물부지에 설정되어있던 과도한 근저당권을 제대로 설명하지 않은 중개업자를 상대로 손해배상소송을 진행 중이다. 계약 당시 토지, 건물 소유자는 동일했지만 토지에 설정된 거액의 근저당채무가 변제되지 못해 결국 토지가 경매에 처해져서 타인에게 낙찰되었고, 건물주인 임대인을 상대로 건물철거소송이, 건물임차인으로서 건물점유자인 의뢰인을 상대로는 퇴거소송이 제기되었다. 재판 끝에 결국 원고 청구가 인용되면서 임차인은 집에서 쫓겨날 상황이 되었다. 어쩔 수 없이 임차인은 임대차계약을 중개한 중개업자를 상대로 손해배상소송까지 제기하게 된다. 필자가 소송대리인으로 작성⋅제출한 해당 소송의 소장은 다음과 같다. 1. 사건의 경위가. 원고들은 별지2 <임대차계약 내역표>와 같이 피고 중
2024-07-03 17:04 -
경공매를 통한 건물 취득과 기존 영업 승계
경공매로 건물을 취득하면 해당 건물에서의 기존 영업허가까지 함께 승계할 수 있을까? 일반 매매를 통한 건물소유권 변동의 경우에도 비슷한 법리가 적용될 수 있지만, 일반매매의 경우 영업 허가 승계 여부에 대하여 구체적으로 합의하는 것이 일반적이어서 분쟁소지가 적은 반면, 경공매의 경우에는 합의가 어려워 법적 분쟁으로 이어지는 경우가 많다. 기본적으로는 경매대상 부동산 물권과 영업권은 별개권리이고, 때문에 별개 대상물로 취급되어 왔지만, 관련법령에서 영업시설의 전부 내지 대부분을 경공매 등으로 취득할 경우 해당 영업시설 내 영업권까지 승계되는 규정을 두면서 법적 분쟁이 심화되고 있다. ★식품위생법 제39조(영업 승계) ① 영업자가 영업을 양도하거나 사망한 경우 또는 법인이 합병한 경우에는 그 양수인ㆍ상속인 또는 합병 후 존속하는 법인이나 합병에 따라 설립되는 법인은 그 영업자의 지위를 승계한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 절차에 따라 영업 시설의 전부를 인수한 자는 그 영업자의 지위를 승계한다. 이 경우 종전의 영업자에 대한 영업 허가ㆍ등록 또는 그가 한 신고는 그 효력을 잃는다.1. 「민사집행법」에 따른 경매2. 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 환가(환가)3. 「국세징수법」, 「관세법」 또는 「지방세징수법」에 따른 압류재산의 매각4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 절차에 준하는 절차 ③ 제1항 또는 제2항에 따라 그 영업자의 지위를 승계한 자는 총리령으로 정하는 바에 따라 1개월 이내에 그 사실을 식품의약품안전처장 또는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.
2024-06-11 17:55 -
권리금 거래계약 정상화 방안
'상가점포 권리금컨설팅과 행정사법 위반'이라는 제목으로 2023. 2. 11.자로 발표한 칼럼에서 소개된 재판이 최근 확정되면서, 부동산중개업계 반발이 거세지고 있다. 이해를 돕기 위해 당시 칼럼을 먼저 소개한다. 상가점포권리금거래의 법적 성격을 두고 그동안 논란이 적지 않았는데, 최근 또 하나의 이슈가 등장했다. 이해를 돕기 위해 기존 이슈부터 정리해보자. “상가점포 권리금”이라는 거래는 공인중개사법에서 규율하는 법정중개대상물이 아니고, 그 때문에 상가점포권리금거래의 중개에 대해서는 공인중개사법이 적용되지 않는다. 그 결과, 중개업자는 법정 중개보수에 구애받지 않고 자유롭게 보수를 받을 수 있으며, 심지어 중개업자가 아니더라도 상가점포권리금거래를 업으로 하는, 즉 권리금 컨설팅업을 영위할 수 있다. ★ 공인중개사법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. ★ 동법 제3조 (중개대상물의 범위)이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다.1. 토지2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물3. 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 ★ 동법 시행령 제2조 (중개대상물의 범위)법 제3조제3호에 따른 중개대상물은 다음 각 호와 같다.1. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목2. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단 ★ 대법원 2006.9.22. 선고 2005도6054 판결 [부동산중개업법위반]구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및
2024-05-31 17:58 -
임차권 등기 신청과 보증금 반환
임대차보증금을 제 때 반환받지 못하는 경우가 많아지면서 임차권등기신청 역시 잦아지고 있다.하지만, 다음과 같은 점을 고려하면 임차권등기신청에 보다 신중할 필요가 있다. 임차권등기된 이후 빈집에 다른 세입자가 거주하면서 임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 가질 경우 보증금반환이 곤란해질 우려가 있기 때문이다. 먼저, 관련 법령을 정리해보자(상가건물임대차에도 마찬가지 우려가 있지만, 전세 형태가 대부분인 주택의 경우가 더 심각할 수 있다는 점에서 주택임대차를 전제로 설명하기로 한다). ★ 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(소명)하여야 한다.1. 신청의 취지 및 이유2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 ③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"
2024-05-02 15:14 -
갱신거절사유에 대한 입증, 임대인이 더 신경써야
주택임대인은 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 있지만, 이는 임차인 갱신요구를 거절할 예외사유이니만큼, 상식적으로나 법리상으로 거절사유에 대한 주장입증책임은 임대인에게 있다. ★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하
2024-04-17 17:20
