[힘이 되는 부동산 법률] 경매에 따른 상가임차인의 권리금 손해, 배상청구할 수 있을까?
상가건물이 경매에 처해지게 되면, 해당 상가건물 임차인은 여러 가지 피해를 입을 수 있다. 임대차보증금을 제대로 반환받지 못하는 것이 대표적이지만, 그 밖에도 경매로 권리금을 회수할 수 있는 기회를 상실하는 손해도 발생한다. 상가임차인이 입은 이런 손해를 임대인에게 청구할 수 있을까?

결론적으로는, 배상청구가 쉽지 않다. 그 이유는 다음과 같다.

권리금 회수와 관련한 규정은 다음과 같다.

★ 상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

아직 대법원 판결은 없지만, 하급심 판결은 임대인의 배상책임을 대체로 부정하고 있다.

★수원지방법원 2016. 6. 16. 선고 2016가단10359 배당이의
☞ 상가임차인이 임대인을 상대로 제기한 배당이의사건

1. 기초사실
가. 원고는 2011. 6. 14.경 피고로부터 용인시 처인구 E 상가건물 중 2층(이하 '이 사건 점포'라 한다)을 임대차보증금 2,000만 원, 차임 월 70만 원, 임대차기간 2011. 7. 15.~2015. 7. 14.까 지로 정하여 임차하였다. 원고는 2014. 8. 22. 임대차계약서에 확정일자를 받았다.
나. 위 상가건물과 그 대지에 대하여 이 법원 C 부동산임의경매(D 중복) 사건으로 경매절차가 진행 되었다.
다. 위 법원은 2016. 3. 7. 배당기일에서 원고(확정일자부 임차인)에 대한 배당액이 11,731,560 원, 피고(채무자 겸 소유자)에 대한 배당액(잉여금)이 83,388,326원인 배당표를 이해관계인에게 제시하였다. 원고는 배당기일에 출석하여 피고에 대한 배당액 중 10,000,000원에 대하여 이의를 제기하였고, 2016. 3. 14. 이 사건 소를 제기하였다.

2. 청구원인에 관한 판단
가. 원고 주장의 요지
원고는 이 사건 점포의 전 임차인에게 권리금 10,000,000원을 지급하였다. 이 사건 점포가 경매 절차에서 제3자에게 매각됨으로써 원고가 2016. 4. 10. 영업을 중단하게 되었고, 그 잘못은 피고에게 있다. 따라서 피고는 원고에게 권리금 상당을 지급할 의무가 있으므로, 청구취지 기재와 같이 배당표의 경정을 구한다.

나. 판단
아래와 같은 이유로 피고가 원고에게 권리금 상당을 지급할 의무가 있다고 볼 수 없으므로, 원고의 주장은 인정할 수 없다.
① 원고가 피고에게 권리금을 준 것은 아니므로, 그 지급에 따른 책임이 당연히피고에게 있다고 볼 수는 없다. 더욱이, 원고와 피고는 임대차계약 당시 특약사항으로 보증금 이외는 인정하지 않는다고 약정하였다(갑 1호증).
② 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다. 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다. 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다(대법원 2002. 7. 26. 선 고 2002다25013 판결 등 참조).

피고가 원고에게 임대차기간 동안 임차권 보장을 약정하였다고 가정하더라도, 원고가 4년간의 임대차기간 동안 이 사건 점포에서 영업을 한 이상 피고는 권리금 반환의무를 지지 않는다.
③ 상가건물 임대차보호법 제10조의4는, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 제1항 각 호<각주1>의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니되고(제1항 본문), 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있 다(제3항 전문)고 규정하고 있다.

피고는 경매절차에서 위 상가건물의 소유권을 상실하였고, 이는 위 각 호에서 정한 임대인의 방해 행위에 해당하지 아니한다. 달리 피고가 위 각 호에서 정한 방해행위를하였음을 인정할 증거가 없으므로, 피고에게 위 조항에 따른 손해배상책임이 있다고 볼 수도 없다.

★의정부지방법원 고양지원 2020. 5. 22. 선고 2018가합75552 배당이의

1. 기초사실
가. 원고는 2013. 4. 27. H으로부터 고양시 일산동구 I 소재 지상 4층 건물( J, 이하 '이 사건 부동산'이라 한다) 1층 내 K~L호 50평(이하 '이 사건 점포'라 한다)을 임대차 보증금 1억 원, 월 차임 550만원(부가가치세 포함), 주차장 사용료 월 100만원, 임대차기간 2년으로 정하여 임차하였고, 위 임대차기간이 만료된 후에는 묵시적으로 임대차계약이 갱신되어 왔다.
나. H은 2016. 12. 24. 사망하여, 배우자인 피고 B, 자녀들인 피고 C, D, E, F, G이 H의 재산을 상속하였다. 피고 B의 법정 상속분은 3/13이고, 피고 C, D, E, F, G의 상속분은 각 2/13이다.
다. 2017. 7. 18. 이 사건 부동산에 관하여 임의경매가 시작되자 원고는 피고들에게 이 사건 부동산이 경락되지 않게 하여 달라고 요청하였으나 피고들 사이에 상속재산 분쟁이 발생하여 경매가 진행되어 결국 2018. 8. 30. 주식회사 M이 이 사건 부동산을 경락받아 소유권이전등기를 마쳤다.
라. 원고는 새로운 소유자 주식회사 M과 임대차보증금 1억 원, 월 차임 770만 원(부가가치세 포함)으로 임대차계약을 체결하여 현재 이 사건 점포에서 영업을 계속하고 있다.
마. 원고는 피고들에게 14개월분의 차임 7,700만 원과 주차장 사용료 1,400만 원을 지급하지 않았다.

2. 주장 및 판단
가. 임대차보증금 반환 주장 및 판단
<중략>
나. 권리금 주장 및 판단(주위적 청구원인)
(1) 원고의 주장
구 상가건물임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 법률, 이하 같다) 제10조의 4에 의하면, 임대인은 일정한(정당한) 사유 없이 임대차기간이 끝나기 전 3개월부터 임대차 종료 시까지 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니되고, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 권리금상당 손해를 배상할 책임이 있는데, 피고들은 상속에 관한 분쟁을 하면서 이 사건 건물이 경락 처분되도록 방치하는 바람에 원고들이 권리금 회수의 기회조차 갖지 못하게 하여 위 규정에 따라 이 사건 점포의 권리금 평가액 137,971,720원의 손해를 배상할 책임이 있다.
(2) 판단
위에서 거시한 증거에 의하면, 원고가 피고들에게 경매의 진행을 막아 줄 것을 요청하였는데 피고들의 상속 분쟁으로 인하여 결국 경매절차가 진행되어 이 사건 부동산이 매각된 사실이 인정되지만, 이러한 사정이 구 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항 각 호에 해당하는 행위로 보기 어려우므로 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다(구 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항 각 호는 예시적 규정이므로 각 호에 해당하지 아니하더라도 상가건물임대차보호법 제10조의 4의 책임을 져야 한다고 하는 원고의 주장은 법조문의 규정 형식에 비추어 보아 받아들일 수 없다).

다. 채무불이행으로 인한 손해배상 주장 및 판단(예비적 청구원인)
(1) 원고의 주장
위 권리금 회수 방해의 손해배상청구가 인정되지 아니한다면, 피고들은 임대차기간 동안 원고로 하여금 임대목적물을 사용, 수익하게 할 의무를 이행하지 아니였으므로 이로 인한 원고의 손해를 배상할 의무가 있다(원고는 부득이 기존의 월 차임액 보다 증가된 월 차임액으로 경락인과 임대차대계약을 체결할 수밖에 없었다). 따라서 이사건 부동산이 경락되어 소유권이전등기가 된 다음날인 2018. 8. 31.부터 이 사건 임대차계약의 묵시적 갱신기간이 만료되는 2019. 4. 27.까지(7개월 27일) 영업이익을 얻지 못한 손해 43,639,363원(월 평균 영업이익 5,523,970원을 전제로 산정함)을 배상할 의무가 있다.

(2) 판단
원고가 이 사건 점포에서 여전히 영업을 하고 있는 사실은 위에서 인정한 바와 같으므로 영업이익의 손해를 입었다고 볼 수 없으며, 상속재산의 경매가 개시될 경우 임차인의 보호를 위하여 상속인들이 상속채무를 변제하여 경매의 진행을 저지해야 할 의무가 존재한다고 볼 수 없으므로 상속인간의 분쟁으로 인해 임대목적물이 경락되었다는 사정은 임대차계약을 존속하지 못하게 된 것에 관하여 피고들에게 임대차계약상 임대인으로서 채무불이행의 고의, 과실이 없다고 할 것이므로 원고의 위 주장 또한 받아들이지 아니한다.

★ 서울중앙지방법원 2021. 6. 11.선고 2020가합500988 임대차보증금
☞ 위 사안들과 달리 임대인 중 일부가 나머지 공유자들을 상대로 공유물분할소송을 제기한 후 적극적으로 경매신청까지 하였음에도 불구하고, 상가임차인에 대한 배상책임이 없다고 판단한 점에 특징

1. 기초사실
가. 원고는 2018. 5. 11.경 서울 강남구 I 지상 5층 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)의 공유자이자 나머지 피고들을 대리한 피고 H와 사이에, 피고들 공동소유(피고 G 명의 894768/2042360지분, 피고 D, E 명의 각 204236/2042360 지분, 피고 B 명의 345266/2042360 지분, 피고 C, F 명의 각 172633/2042360 지분, 피고 H 명의 48588/2042360 지분)이던 이 사건 건물 중 2 내지 5층 부분(이하 '이 사건 임대차건물'이라 한다)에 관하여 임대차기간을 2018. 5. 20.부터 2020. 5. 19.까지, 임대차보증금을 700,000,000원, 임대료를 월 45,000,000원(부가가치세 별도), 관리비를 월 1,700,000원(부가가치세 별도)으로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다.
나. 원고는 이 사건 임대차계약 체결일 무렵 피고들에게 임대차보증금 700,000,000원을 지급하였고, 이 사건 건물의 전 임차인에게는 권리금으로 100,000,000원을 지급하였다.
다. 피고 B, C, D, E는 이 사건 건물 및 그 부지에 관하여 서울중앙지방법원 2018가합573952호로 공유물분할청구의 소를 제기하였고, 위 사건에 관하여는 '이 사건 건물 및 그 부지를 경매에 부쳐 피고들의 공유지분 비율에 따라 경매대금을 분배'하는 내용의 2019. 4. 5.자 화해권고결정이 확정되었다.
라. 위 화해권고결정에 의하여 2019. 9. 4. 서울중앙지방법원 J로 이 사건 건물 및 그 부지에 관한 임의경매개시결정이 있었고, 원고는 2020. 1. 7. 피고들을 상대로 이 사건 소를 제기하여 임대차보증금의 반환을 구하면서, 소장부본의 송달로써 위와 같은 경매개시 등을 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하는 취지를 피고들에게 통지하였다.
마. 서울중앙지방법원은 2020. 7. 1. J, K(중복)로 이 사건 건물 및 그 부지에 관한 매각허가결정을 하였고, 그 무렵 경매절차가 모두 완료되어 피고들은 이 사건 건물 및 그 부지의 소유권을 상실하였다.

<2항 중략>

3. 손해배상청구에 대한 판단
가. 원고의 주장 요지
원고는 상가건물 임대차 보호법에 의하여 계약갱신청구권과 권리금을 회수할 기회를 가지고 있었다. 이러한 상황에서 피고들이 이 사건 건물에 관하여 공유물분할을 원인으로 한 경매를 시도하여 원고가 대항할 수 없는 제3자에게 소유권이 이전되도록 한 것은 원고의 위와 같은 권리를 침해하는 행위에 해당한다. <중략>
나. 판단
1) 상가건물 임대차 보호법 제10조의4 제1, 3항은 임대인이 ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 피고들이 임차인인 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 위와 같은 방해행위를 하였다는 점에 관한 구체적인 주장 입증이 없으므로, 위 법률조항을 근거로 한 원고의 권리금 상당 손해배상청구는 이유 없다.

2) 또한, 피고들이 이 사건 임대차계약의 임대차기간 중 공유관계의 해소에 관하여 법률적으로 보장된 수단인 공유물분할소송과 그 소송의 결과에 따라 이 사건 건물이 경매되도록 하였다는 것만으로는, 피고들의 위와 같은 행위가 이 사건 임대차계약에서 정한 원고에 대한 채무불이행에 해당한다거나 원고의 계약갱신청구권과 권리금 회수 기회를 침해하는 불법행위에 해당한다고 단정할 수없고, 달리 이를 인정할 증거도 없다.
<중략>

그렇다면, 권리금을 보호하기 위해 상가임차인은 계약과정에서 어떻게 대처해야 할까?

보다 적극적인 방법으로는, 일정기간 영업을 보장하지 못하거나 경매에 처해질 경우 임대인의 구체적인 배상책임을 임대차계약서에 명문화할 수 있을 것이다. 이를 통해, 상가건물임대차보호법상의 권리금회수방해행위가 아닌 임대차계약위반에 따른 손해배상책임으로 인정받을 수 있다.

신용상태가 좋은 상가임대인과의 임대차계약으로 경매에 대한 부담을 낮추거나, 아니면 경매가 진행되더라도 경매낙찰자에 대해 대항력을 주장할 수 있도록, 임대차계약 당시 선순위 저당이나 가압류 등이 없는 깨끗한 건물만 임대차계약하는 것도 방법일 수 있다. 물론, 이런 우량한 건물을 선별하는 것이 현실적으로 쉽지 않다는 점이 한계일 수 있다.

<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사

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