The pen

양지영

The Moneyist

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양지영의 집콕시대

*약력
(현) 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석
(전) 양지영 R&C 연구소 소장
(전) 리얼투데이 컨텐츠본부장
(전) 내집마련정보사 팀장

*소개글
내 집 마련을 위한 조언을 방송과 책을 통해 하다가 이번에 글로 만나게 되었습니다. 현실적이면서도 쉽고 이해가 잘되는 이야기를 하겠습니다.

트럼프 상호 관세에 따른 부동산 시장 영향은?

도널드 트럼프 미국 대통령이 한국을 포함한 주요 교역국 수출품에 최대 25%에 달하는 관세를 부과하는 상호 관세 정책을 펴고 있습니다. 한국 수출 품목의 가격 경쟁력이 낮아지면서 수출 실적이 악화하고, 국내 산업 전반에 영향을 줄 것으로 보입니다.관세 충격은 단순한 수출 감소를 넘어 글로벌 공급망 불안과 투자심리 위축으로 이어질 수 있습니다. 이에 따라 기업 실적 악화, 고용 감소, 소비 위축 등 복합적인 내수 침체로 연결될 가능성이 큽니다.우선 건설 경기 측면에서 트럼프발 관세 정책에 따른 영향은 환율 상승으로 인한 건설 원자재(철강, 시멘트, 유리, 기계 부품 등) 가격이 올라 공사비 인상, 분양가 부담 증가로 이어질 수 있습니다. 기준금리 인하가 늦춰지면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금조달 금리, 즉 시행사 부담이 커지면서 분양 연기와 사업포기가 늘어날 것으로 보입니다.이러한 충격에 대응하기 위해선 통화정책 완화, 즉 기준금리 인하가 필요합니다. 다만 관세발 위기에 따른 환율 불안정이 함께 발생하고 있다는 점이 문제입니다. 최근 한때 원·달러 환율은 금융위기 이후 최고 수준인 1480원대를 돌파했습니다. 한국은행이 금리 인하에 나설 경우 자본 유출, 외환시장 불안으로 이어질 수 있는 여지를 남기고 있습니다.따라서 트럼프 관세 정책은 '한국의 수출 둔화 → 성장률 둔화 → 금리 인하 압력 증가'라는 방향과 동시에 '환율 급등 → 금리 인하 제약'이라는 상반된 정책 효과를 동시에 발생시키는 복합적 상황을 만들었습니다. 그렇기에 현재 기준금리 인하에 대한 필요성과 제약 요인은 매우 팽팽합니다.경제성장률 하향 조정과 내수 부진, 트럼

2025-04-22 06:30
토허제 해제, 집값 상승 신호탄일까 찻잔 속 태풍일까

서울시가 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 국제교류복합지구 인근 아파트에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제했습니다. 지역 내 아파트 305곳 가운데 291곳은 지정 해제하고 안전진단이 통과된 재건축 아파트 14곳은 투기 과열 우려가 있어 유지하기로 했습니다.토지거래허가제 시행 배경은 1972년으로 거슬러 올라갑니다. 1972년 효율적인 국토 계획과 관리를 위해 국토이용관리법이 제정됐습니다. 이후 지가가 계속 오르고 기업의 부동산 투자도 크게 늘면서 그 대책으로 공유지세와 기준지가고지세가 도입됐습니다.토지거래허가제는 토지 투기를 방지하기 위해 1978년 8·8조치를 통해 시행됐습니다. 그해 12월 5일에는 해당 법이 일부 개정되었는데, 토지의 투기적 거래가 성행하거나 성행할 염려가 있는 곳을 토지거래허가구역으로 지정할 수 있도록 했으며, 지정기간은 5년 이내로 정했습니다.토지거래허가제는 2020년 이후 주택 시장으로 확대 적용되며 그 초점이 땅 거래에서 주택 거래로 옮겨집니다. 당시 정부는 서울 강남권 주요 지역을 포함해 주요 재건축 단지 밀집 지역을 토지거래허가구역으로 지정하며 실거주 요건을 강화했습니다. 이 조치는 단기적으로는 거래를 위축시키고 가격 안정 효과를 나타냈지만, 장기적으로는 시장의 유동성을 감소시키며 다양한 부작용에 대한 논란도 많았습니다. 토지거래허가구역 지정에 따른 시장 반응토지거래허가구역은 가격 변동 측면에서도 흥미로운 양상이 나타납니다. 지정 직후에는 상승 폭이 둔화하며 안정화되는 모습을 보입니다. 청담동은 2020년 6월 0.98%의 상승률을 보였지만, 지정 후 7월에는 1.26%로 소폭 둔화하였고 이

2025-02-13 15:47
"여전히 얼죽신 인기던데"…올해 집값 전망 들어 봤더니

2025년 아파트 시장은 환율 변동성이 안정적으로 유지되고 지정학적 불안 요인이 추가로 발생하지 않는다면, 금리 인하와 수도권 공급 부족의 영향을 받아 점진적인 상승세로 전환될 가능성이 높습니다. 그러나 소득 격차, 선호 지역의 공급 부족, 주요 재건축·재개발 추진 속도 차이에 따라 지역별 차별화와 국지화 현상은 더욱 뚜렷해질 것으로 보입니다.아파트 시장에 영향을 미치는 요인은 다양하지만, 금리와 공급은 그중에서도 중요한 요소로 꼽힙니다. 특히 올해는 내수 경기 침체와 경제 성장률 둔화로 인해 기준금리 인하 가능성이 큽니다. 여기에 올해 수도권 입주 예정 물량이 전년 대비 약 24% 감소하고, 신규 분양 물량도 주는 등 공급 부족 현상이 집값 상승 압력으로 작용할 수 있습니다. 다만 시장 안정성을 저해할 수 있는 환율 변동성, 지정학적 요인, 정치적 불확실성 등 대내외적인 요인도 여전히 존재합니다.기준금리 인하 배경금리와 공급 중에서 우선 금리를 생각해보겠습니다. 기준금리 결정에는 다양한 요인이 작용하지만, 물가와 경기 성장률을 먼저 고려해야 합니다. 소비자물가지수는 2024년 11월 1.5%로 안정적인 흐름을 보였습니다. 고환율의 영향으로 12월 1.9%로 상승했지만, 여전히 위험 수준은 아닙니다.내수 경기는 비상계엄과 탄핵소추, 항공기 참사 등 연이은 대형 사건·사고로 연말·연초 더욱 얼어붙고 있습니다. 통계청의 속보성 지표인 ‘나우캐스트’에 따르면 작년 12월 둘째 주(7~13일) 전국 신용카드 이용 금액은 1년 전보다 3.1%가 감소했습니다. 소비 심리를 나타내는 소비자심리지수(CCSI)는 2024년 12월 88.4로 전월보다 12.3포인트 급락했습니다. 이는 코로

2025-01-31 11:27
아파트 거래량이 늘었다는데…집값도 바로 오를까요

부동산 시장에 선행지표 역할을 하는 요소들이 있습니다. 전세가격은 매매가격의 대표적인 선행지표 역할을 합니다. 경제학적으로 볼 때 전셋값은 주택의 사용가치이라면 매매값은 시장의 교환가치입니다. 전셋값은 부동산의 내재가치(Fundamental Value)에다 이자율 등을 감안해서 반영하는 데 전셋값 변동은 시차를 두고 매매값 변동으로 이어집니다. 경매시장 역시 아파트시장의 선행지표 역할을 하죠. 경매물건들이 많이 나온다는 것은 곧 침체를 앞두고 있다는 의미이기도 합니다.그렇다면, 거래량은 어떨까요? 지난해 금리인상 등으로 뚝 끊긴 거래량이 살아나면서 앞으로 주택가격도 반등할 것이란 전망이 많습니다. 거래량과 주택가격은 어떠한 관계를 지니고 있는지 알고 나면 시장을 어느정도 예측하는데 도움이 될 수 있습니다. 최근 아파트 거래량과 주택가격 상승률을 살펴보겠습니다. 서울 아파트 거래량이 5개월 연속 증가하며 회복세를 나타나내고 있습니다. 12일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 3월 서울 아파트 매매 거래량(12일 신고 기준)은 총 2487건으로 지난 2월(2462건) 거래량을 넘어섰습니다. 지난해 10월 558건이던 서울 아파트 거래량은 11월 731건, 12월 835건, 올해 1월 1417건, 2월 2462건 등으로 꾸준히 늘었습니다. 3월 거래량은 아직 신고 기간(계약 체결 후 30일 이내에 거래 신고)이 보름 가까이 남아있기 때문에 최종 거래량은 3000건에 육박할 것으로 예상됩니다. 지난해 10월과 비교하면 5배 이상 급증하는 셈이죠.그렇다면, 그 시기에 집값은 어떻게 움직였을까요? 서울 아파트값 하락 폭이 7주 연속 축소됐습니다. 강동구는 상일·고덕동 신축 대단지 위주로 급매물 소진이 마

2023-04-16 07:39
다시 들썩이는 집값, 지금 사야 할까?

직장인 이 모씨(41세)는 3년 전에 매입한 아파트를 작년 연말에 팔아 현재 무주택입니다. 팔고 나니 집값이 뚝뚝 떨어져 탁월한 선택이었다며 뿌듯했습니다. 근데 갑자기 한달 전부터 거래량이 살아나더니 집값도 오르기 시작합니다. 올해 6월에 늦은 결혼까지 앞두고 있어 다시 집을 사야 할지 고민이 많습니다. 데이터만 보면…"지금은 집값 상승중"6개월 이상 계속 떨어지던 서울 서초구와 강동구 아파트값이 하락을 멈췄습니다. 지난해 전국 하락률 1위를 기록한 세종시 아파트가 1년 8개월 만에 상승 전환했습니다. 세계 최대 반도체 클러스터가 조성될 경기 용인은 아파트값 하락세가 크게 둔화되는 등 곳곳에서 반등 조짐을 보이고 있습니다.23일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 3월 셋째 주(20일 조사 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.15% 떨어져 전주(-0.16%)보다 하락 폭이 소폭 줄었습니다. 지난달 첫째 주(6일 조사 기준) 이후 7주째 하락 폭이 감소하고 있습니다.반값 아파트도 거래 이후 가격이 반등하면서 바닥 신호라는 얘기를 하고 있죠. 세종시 다정동 ‘세종e편한세상 푸르지오’ 전용 84㎡는 지난달 말 신고가(11억2000만원·2020년 11월)보다 48% 내린 5억8000만원에 거래됐는데 이후 5건의 매매 계약 모두 6억원대 후반에 체결됐습니다. 인천 연수구 송도동의 ‘더샵그린스퀘어’ 전용 125㎡는 올해 1월 5일 13억5000만원(41층)에 거래되면서 최고가를 경신했습니다. 직전에 지난해 6월에 거래된 12억5000만원(13층)보다 1억원이 뛴 가격입니다. 거래량도 늘었습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1분기(3월 23일까지·계약일 기

2023-04-03 07:52

규제 완화 아이콘 '윤석열 시대' 그래서 집값 더 오를까?

윤석열 정부 출범을 앞두고, 부동산 시장 변화의 움직임이 곳곳에서 감지되고 있습니다. 5년 만의 정권교체로 출범하게 될 윤석열 제20대 대통령 당선인은 선거 당시 공약으로 다양한 부동산 규제 완화를 내걸었기 때문입니다. 윤석열 당선인의 공약집을 보면 대규모 주택 공급과 함께 재건축 등 부동산 규제를 완화하겠다고 약속했습니다. 부동산 취득과 보유, 거래 등 측면에서 다주택자에게 부과하던 각종 불이익 조치를 상당 부분 철회하는 조치가 담겨 있습니다.이러한 기대감에 강남 대치은마와 잠실주공 5단지 등 강남 재건축 단지가 단숨에 1억원가량의 호가가 올랐다고 합니다. 1기신도시, 목동 등 주요 재건축 단지들에서도 매물이 거둬지거나 호가가 상승하는 모습이 나타나고 있습니다. 올해 들어 가격이 조금씩 안정세를 찾고 있던 집값이 다시 상향 조정될 것이라는 목소리가 나오고 있습니다.윤석열 시대 도래, 부동산 상황은 14년 전과 닮은 꼴윤석열 정부에서는 과연 부동산 시장이 어떻게 움직일까요? 윤석열 정부가 시작될 시기는 14전 전 즉 이명박 정부와 매우 닮아 있습니다. 우선 정치적인 측면에서입니다. 14년 전 지금처럼 노무현 전 대통령의 진보정부에서 이명박 전대통령의 보수정부로 정권이 교체가 됐습니다. 집값 상승기에서 안정기를 찾아가려는 변곡점의 시기도 닮아 있습니다. 문재인 현 정부와 마찬가지로 노무현 정부시절 부동산 안정화를 위해 각종의 규제책을 총집합체로 쏟아 냈지만 집값 폭등이 지속됐습니다.이명박 전 대통령은 대선 당시 종합부동산세와 양도세 완화, 재개발 재건축 규제 완화, 대출규제 완화 등 시장 친화적인 공약을 내세웠습니다. 윤

2022-03-20 08:30
3기 신도시 사전청약 임박…분양가 얼마?

이번 달에 드디어 3기 신도시 사전 청약이 실시됩니다. 인천계양을 시작으로 올해 연말까지 3기 신도시 곳곳에서 3만200가구 사전청약이 줄줄이 진행될 예정입니다. 특히 과천 지식정보타운 등 수도권 본청약 물량도 9000가구가 풀립니다.3기 신도시는 1, 2기신도시보다 서울의 접근성이 더 좋은 지역이 많습니다. 특히 지하철 3호선과 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통 개선책들로 앞으로 강남의 접근성이 좋아지는 지역들이 많습니다. 사업지 규모들도 크다는 장점도 있습니다. 사업지는 규모가 클수록 학교, 편의시설, 업무시설 등 주변 인프라가 풍부하게 갖춰지기 마련입니다. 때문에 자족형도시의 기대감도 큽니다. 대규모 택지에 낮은 분양가 '장점'사전 청약 대상지 모두 분양가 상한제가 적용됩니다. 주변 시세보다 저렴하다는 점과 전체 물량 중 상당수가 특별공급으로 공급되고, 신혼부부와 청년들의 배정 물량이 많은 만큼 젊은 층들의 내 집 마련 기회가 될 것으로 보입니다. 사전청약 물량 중 85%는 특별공급인 만큼 청약 전 본인 상황에 맞는 유형을 파악해 맞춤형 청약 접수에 나서는 전략이 필요합니다. 정부는 오는 7월15일부터 인천 계양지구 등 3기 신도시를 포함한 5개 지구에서 제1차 사전청약에 나섭니다. 지역별로는 인천 계양지구 1050가구, 남양주 진접2지구 1535가구, 성남 복정1지구 1026가구, 의왕 청계2지구 304가구, 위례지구 418가구 등 총 11개 블록 4333가구 규모입니다.사업지별 장단점은 어떨까요? 가장 먼저 지구계획 승인을 받아 첫 출발 신호를 알리는 인천 계양지구는 총 면적 333만㎡로 1만7000가구가 공급됩니다. 여의도공원 4배 규모이며, 3기 신도시 중 가장 자족 용

2021-07-06 06:00
금리 오르면 진짜 집값 떨어질까

기준금리 연 0.5% 동결. 예상을 깨지 않고 기준금리가 동결됐습니다. 지난해 5월부터 한국은행의 기준금리는 연 0.5% 그대로입니다. 많은 사람들이 기준금리 변화에 주목하고 있습니다. 주택을 가진 사람이든, 전셋집에 살고 있는 사람이든 기준금리에 촉각을 세우고 있는데요. 왜 일까요? 금리의 변화는 곧 집값의 변화에도 영향을 주기 때문입니다. 기준금리와 집값의 관계부터 말씀드리자면 반비례 모습을 나타냅니다. 이는 국내외를 막론합니다. 통상적으로 금리가 0.5~1% 오르면 집값은 1~2% 내리고 금리가 내리면 집값은 오르게 됩니다. 대출금리가 상승하면 이자상환 등의 부담이 늘어나서 매물은 증가하고 반면 투자 수요는 줄어들죠. 반대로 대출금리가 내리면 이자 부담이 줄어든 매수자들이 부동산 매수에 나서게 되는데 집주인들은 매물을 회수하게 되면서 집값이 오르게 됩니다. 금리는 모든 자산가격의 변동을 좌우하는 핵심변수 역할을 하는 거죠. 지금처럼 장기적인 제로금리 수준에다 최대의 시중 유동성이 겹친 시기에는 부동산 등 자산가치를 끌어올리는 역할을 할 수밖에 없습니다. 과거 금리 인상기에는…집값 영향 있기도 없기도 해과거 금리와 집값 움직임은 어땠을까요? 기준금리는 오랜기간 동안 제로금리 수준을 이어가고 있지만 최근에는 시중의 대출금리가 오르기 시작하면서 집값 하락을 거론하는 사람들이 많아졌습니다. 과거에는 금리와 집값은 어떻게 움직였을까요. 금리상승이 집값에 영향을 준 사례를 살펴보도록 하겠습니다. KB부동산리브온 자료에 따르면 2008년 9월 글로벌 금융위기 이후 서울 아파트값은 10월부터 2009년 3월까지 하락세를 보이다가 다시 반등

2021-04-05 08:13
아파트값 선행지표, 전세값이 떨어진다

아파트 전세매물이 쌓이고 시세보다 낮춘 매물들이 속속 등장하면서 전세시장이 매매시장에도 영향을 줄 것인가에 대한 갑론을박이 이어지고 있습니다. 최근 전세매물이 쌓이고, 전셋값이 떨어지는 이유는 그동안의 피로감때문입니다. 대단지 아파트가 입주를 하고 있고, 임대차법 시행 이후 급등했던 전셋값이 일부지역에서 쉬어가기를 하고 있는 겁니다.앞으로 전세시장은 어떻게 될까요. 전세시장에 가장 큰 영향을 주는 입주물량이 앞으로 줄어듭니다. 서울의 경우 입주물량이 작년대비 반토막, 내년에는 또 올해의 물량보다 반토막이 날 것으로 보입니다. 입주물량만 볼 때에는 전셋값 폭등이 불가피한 상황입니다. 하지만 전세시장에 영향을 주는 요소는 더 있습니다. 최근 실시된 전·월세금지법 등 정부의 정책, 금리, 소비자물가지수 등도 있습니다. 이런 요소들이 어떻게 움직일지도 잘 관찰해야 합니다.전셋값은 사용가치, 매맷값은 교환가치 경제학적으로 볼 때 전셋값이 주택의 사용가치라면 매매값은 시장의 교환가치입니다. 전셋값은 부동산의 내재가치(Fundamental Value)에다 이자율 등을 감안해서 반영합니다. 전셋값 변동은 시차를 두고 매매값 변동으로 이어집니다. 즉 전셋값이 오른 이후 일정 시차를 두고 뒤따라 매매값이 상승합니다. 그리고 전셋값이 떨어지면 일정 기간 후 매매값도 떨어집니다. 전셋값이 매매값 하락 또는 상승의 전주곡, 매매값의 선행지표라는 얘기입니다.최근에 전셋값이 떨어진다는 언론보도들을 접한 분들이 있을 겁니다. 정확히 얘기한다면 전셋값이 떨어지는 것이 아니라 전셋값 상승폭이 둔화되기 시작한 겁니다. 앞으로 전셋값은 어떻게 움직일까요.

2021-02-23 08:24
지금 집 사면 안되는 5가지 이유

요즘 집값들이 죄다 10억원입니다. 서울 도봉구가 전용면적 84㎡도 10억원을 넘은데 이어 고양시 삼송지구와 용인시 기흥구도 10억 클럽에 가입이 했습니다. 경기도 양주시에도 8억원대로 매물이 나오는 상황이니 집 없으신 분들은 상대적 박탈감이나 '지금이라도 사야 하지 않나 ' 싶은 마음이 당연히 듭니다. 그래서 준비를 했습니다. 지금의 집값이 어느 수준까지 왔는지. 지표로 보는 부동산 변화를 체크해보도록 하겠습니다.부동산 시장에는 선행지표들이 있습니다. 선행지표란 경기 동향을 나타내는 각종 지표 중에서 경기의 움직임보다 앞서는 지표를 말합니다. 부동산에도 많은 선행지표가 있습니다. 거래량, 실거래지수, 전셋값, 금리, 강남4구 집값 등입니다. 최근 이러한 선행 지표들이 어떻게 변화하고 있는지 확인해보고 집값이 하락할 가능성을 점검해 보겠습니다. ①1월 서울 아파트 매매거래량 2000건 이하 뚝 떨어졌다먼저 거래량부터 보겠습니다. 서울 아파트 매매거래량인데요. <표>를 보시면 올 1월에 거래량이 확실히 줄어든게 보입니다. 12월에 7464건에서 1월에는 1850건으로 확실히 줄었습니다. 신고기간이 30일이라 좀더 늘어날 수 있겠지만 파격적으로 늘어날 이유는 없을 테니까 해봐야 2000건 수준이 예상됩니다. 1월의 서울 아파트 매매거래량이 12월 거래량보다 75% 가량이 줄어든 겁니다. 강남권 중에서도 송파구와 서초구가 전년달 대비 많이 줄었습니다. 경기도도 줄어든건 마찬가지입니다. 전달에는 2만4000건 정도에서 1월에는 절반 가량이 1만여건으로 줄었습니다.서울 아파트 매매 거래량이 2000건 이하로 떨어졌다는 것은 앞으로의 이상신호를 주는 이유로 봐야합니

2021-02-10 07:00