-서강대학교 경제대학원 경제학 석사
-중앙대학교 대학원 도시계획부동산학 박사
-부동산정책토론회 전문 패널
-한국부동산원, 국토교통부 등 다수 자문
-부동산컨설팅회사 도시와경제 대표
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의대 신입생 출신지 봤더니…"우린 꿈도 못 꾸겠네" 한숨
자녀가 좋은 환경에서 좋은 교육을 받기를 바라는 마음은 모든 부모님의 공통된 바람일 것입니다. 대한민국에서 특히 강남3구(강남·서초·송파구)와 양천구 목동은 자녀 교육과 성공을 상징하는 대표적인 지역으로 꼽힙니다. 그러나 최근 이러한 지역들이 토지거래허가구역으로 묶이면서, 이곳에서 자녀 교육을 꿈꾸던 중산층 이하 가정들의 진입 기회가 크게 줄어들고 있습니다. 교육을 위한 주거 선택권이 자산을 가진 계층에게만 허용되는 현실이 나타나고 있는 것입니다.KB부동산 월간주택가격동향에 따르면 지난달 서울 강남구 아파트의 3.3㎡당 평균 매매 가격은 1억531만원으로 전월 대비 5.7% 상승했습니다. 3.3㎡당 아파트 가격이 1억원을 넘은 것은 KB부동산이 관련 조사를 시작한 1986년 이래 처음 있는 일입니다. 서초구는 9792만원, 송파구는 7569만원, 용산구는 7365만원으로 조사됐습니다. 강남3구와 용산구가 여전히 대한민국 부동산 시장의 최상급지임을 다시 한번 보여줬습니다.토지거래허가구역 지정은 시장 과열을 억제하기 위한 목적이었지만, 실제로는 지정 직후에만 일시적으로 거래량을 감소시킬 뿐입니다. 장기적으로는 해당 지역을 '최상급지로 공식 인증'하는 역설적인 효과를 내고 있습니다. 규제가 오히려 희소성을 더하고, 진입 장벽을 높여 이 지역의 가치 상승을 부추기고 있는 것입니다.토지거래허가구역 지정 이후 해당 지역에서는 최소 2년간 실거주가 의무화되며, 전세 등 임대 목적의 거래가 사실상 불가능합니다. 이는 전세 공급의 급격한 감소로 이어졌고, 중산층 이하의 가정이 전세를 통해서라도 이 지역에 진입할 수 있는 가능성을 차단했습니다. 결국 좋은 학
2025-05-13 06:30 -
분당 부동산, 신고가 뒤에 숨은 두 개의 변수
서울 강남권을 중심으로 한 부동산 시장이 규제의 압력에 정체된 사이 분당은 조용히 다시 한 번 시장의 중심축을 형성해가고 있습니다. 정자동을 중심으로 한 분당 아파트 시장은 구조적인 반등의 갈림길에 서 있습니다. 현재의 가격 움직임은 과거와는 분명히 다른, 질적인 전환을 시사하고 있습니다.흐름을 입증하는 두 가지 주요 축이 있습니다. 하나는 데이터 기반 예측 모델이 보여주는 회복 신호이며, 다른 하나는 재건축 초과이익환수제(재초환)라는 제도적 제동 장치입니다. 두 가지 요소의 긴장과 충돌 속에서, 향후 분당 부동산 시장의 방향성이 결정될 것으로 보입니다. 첫 번째 그래프는 정자동 아파트의 2006년 이후 평균 단위면적당 가격과 2025년 말까지의 예측값을 시각화한 자료입니다.그래프를 보면 분당은 2008년 글로벌 금융위기, 2011년 유럽 재정위기, 2020년 코로나19 등 여러 외부 충격 속에서도 장기적으로는 꾸준한 상승 흐름을 유지해왔습니다. 특히 2016년 이후의 상승세는 서울 중심권과의 가격 격차를 좁혀가는 구조적 상승이었음을 보여줍니다. 2022년 이후의 조정은 금리 인상과 단기 급등 피로감에서 기인한 것이며 수요 자체가 무너졌다기보다는 정책 제약으로 인한 거래량 감소에 따른 일시적 현상으로 해석됩니다.이런 점에서 예측 모델이 제시하는 회복 시그널은 매우 중요합니다. 예측 모델은 2024년 이후 가격이 일정 하방 지지선을 유지하면서 완만한 회복 곡선을 그릴 것으로 예상하고 있습니다. 흥미로운 점은 이러한 현장 흐름이 데이터 기반 예측 결과와도 일치하고 있어, 통계적으로도 신뢰도가 높은 결과입니다.두 번째 그래프는 2020년 이후의 단기 흐름을 확대 분석한
2025-04-30 06:30 -
풍선효과에 정비사업까지…'준강남' 과천 집값 치솟는다
서울과 맞닿아 있는 경기도 과천시가 최근 부동산 시장에서 이례적인 상승세를 보이며 강남 3구(강남·서초·송파구)를 뛰어넘는 주목을 받고 있습니다. ‘강남 프리미엄의 배후지’로 불리는 과천이 입지적 장점과 재건축 본격화, 강남권 규제에 따른 풍선효과까지 더해진 영향입니다.KB부동산이 발표한 '주간 아파트 시장동향'에 따르면 4월 7일 기준 과천시의 아파트 매매가격은 전주 대비 0.74% 상승했습니다. 이는 같은 기간 강남구(0.41%), 서초구(0.35%), 송파구(0.2%)보다 높습니다. 전국 평균이 보합에 그친 것과 비교하면 매우 두드러진 상승 폭입니다. 서울 전체 평균 상승률도 0.15% 수준에 불과해, 과천의 상승세가 시장 내에서 얼마나 독보적인지를 줍니다. 전셋값 또한 같은 기간 0.25% 상승하며 매매가 상승 흐름을 뒤따르는 모습을 보이고 있습니다. 단순한 단기 반등이 아니라 실수요와 투자 수요가 동시에 작용하고 있다는 점에서 의미가 큽니다.이번 상승 흐름의 중심에는 정비사업이 본격화된 재건축 단지들이 있습니다. 대표적으로 과천 주공5단지는 이미 관리처분인가를 마쳤고, 주공8·9단지는 현재 이주 절차에 들어갔습니다. 이들 단지는 과천 재건축의 핵심으로 향후 일반분양가와 시세 흐름에 결정적인 영향을 미칠 가능성이 큽니다. 주공5단지는 1000가구 이상 규모의 대단지이자 서울 지하철 4호선 역세권에 있어 기대감이 큽니다. 주변 단지들도 사업 속도를 내고 있어 과천 전역이 대규모 정비사업 벨트로 재편되고 있습니다.서울 강남 3구와 용산구가 지난달 토지거래허가구역으로 다시 지정돼 투자 수요가 강하게 제한된 지역들에서 비규제 지역으로 자금이 이동하
2025-04-23 06:30 -
"서울 오피스 시장, 안전지대 아니다"
올해 1월 서울 오피스 빌딩 시장에선 단 2건의 거래만 있었습니다. 거래금액은 910억원으로 지난해 12월보다 88% 급감했는데, 이는 2년 만에 가장 낮은 수준입니다.겉으로 보기엔 공실률이 낮고 임대료가 비교적 안정적인 서울 오피스 시장이지만, 이처럼 거래가 급감한 현상은 단순한 계절적 요인이나 일시적인 심리 위축으로만 설명하기 어렵습니다.실마리를 찾자면 글로벌 상업용 부동산 시장 전반을 살펴볼 필요가 있습니다.가장 극적인 사례는 중국입니다. 세계 최대 자산운용사 블랙록은 2018년 상하이 중심부에 위치한 '트리니티플레이스'를 고점에 매입했으나, 2024년 말에는 매입가의 3분의 1 수준인 9억위안에 매물로 내놓으며 손절에 나섰습니다. 그러나 이마저도 매각에 실패했고, 기존에 보유하던 다른 빌딩 두 곳은 대출 미상환으로 몰수당하고 말았습니다. 한때 글로벌 자본이 몰렸던 중국 오피스 시장이 이제는 외국인 투자자들의 이탈로 텅 비어가고 있습니다.배경엔 2020년 말부터 본격화한 중국 정부의 고강도 부동산 규제가 있습니다. 여기에 코로나19 이후의 경기 둔화까지 겹치면서 공실률은 20%를 넘어섰고, 임대료는 전년 대비 약 10% 하락했습니다. 신규 주택 착공도 줄었고 자산가치는 30~40%가량 하락하며 시장은 장기 침체에 빠졌습니다. 중국 부동산 시장은 고강도 규제, 경기 둔화, 공급 과잉 등의 구조적 문제가 여전히 해소되지 않았고, 세제 완화나 금융 지원책도 단기적 효과에 그치고 있습니다.미국 역시 예외는 아닙니다. 코로나19 이후 확대된 원격근무 문화와 고금리 기조가 복합적으로 작용해 주요 도시의 오피스 빌딩은 심각한 타격을 받았습니다. 샌프란시스코나 뉴욕의 공
2025-04-03 06:30 -
아파트 막히고 빌라 열린다…토허제 '풍선효과'
서울시가 더욱 강력한 규제 카드를 꺼냈습니다. 불과 한 달 전에 풀어줬던 강남권 토지거래허가구역을 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전역으로 확대 지정했습니다. '잠삼대청'(잠실·삼성·대치·청담) 해제 이후 투자 수요가 몰리자 규제 완화는 너무 이른 선택이었다는 비판 속에 정부와 서울시가 스스로 정책을 뒤집은 셈입니다.무엇보다 이번 조치가 이례적인 건 '구 단위' 전체가 허가구역으로 묶인 최초 사례라는 점입니다. 서울 전체 면적의 약 27%가 포함되며, 약 40만가구의 아파트 거래가 제한됩니다. 정부는 갭투자 수요 차단을 위한 초강수를 현실화한 셈입니다.무엇보다 중요한 건 이번 조치로 인해 투자 수요가 '막힌 곳에서 터지는 곳'으로 이동할 가능성이 높다는 점입니다. 풍선효과는 단지 지역 간 이동이 아닌, 상품 간 이동으로도 이어질 수 있습니다. 아파트에서 빌라, 재개발 예정지로 관심이 넘어가고 있는 흐름이 바로 그것입니다. 실제로 최근 토지거래허가구역에서 해제된 일부 지역은 단기간에 집값 급등세를 보이며 시장에 여전히 유동성이 풍부하다는 점을 입증했습니다. 이는 투자 대기 자금이 많고, 규제가 풀리는 순간 다시 움직일 수 있는 시장 환경이라는 것을 보여줍니다.이번 조치에서 주목할 부분은 바로 용산구가 포함됐다는 점입니다. 그간 재건축·재개발 기대감이 반영된 미래가치 지역이었던 용산은 이제 정부가 집값 상승의 진원지로 인정한 곳으로 상징성이 더해졌습니다. 용산이 규제됐다고 해서 투자가 멈추는 건 아닙니다.아파트는 막혔지만, 빌라와 토지는 아직 열려 있습니다. 토지거래허가제는 일정 면적
2025-03-25 06:30
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"월세 단돈 1만원"…주거 문제 해결책 될까
전남 화순에서 시작한 '만원주택'이 서울, 인천 등 수도권으로 확산하고 있습니다. 청년들과 신혼부부들의 관심을 끌고 있죠.임대료 부담을 획기적으로 낮춘 이 정책은 지방 및 수도권의 주거 문제 해결 방안으로 떠오르고 있습니다. 문제는 장기적 지속 가능성과 경제적 실효성입니다. 전남 화순군은 인구 감소와 청년층 유입을 위해 2023년 200가구 규모의 '만원주택'을 도입했습니다. 기존 부영 임대아파트를 활용해 청년층과 신혼부부들에게 월 1만원이라는 초저가 임대료로 공급하는 방식입니다. 화순군은 이 정책이 인구 증가와 출생아 수 증가에 기여했다고 평가하며 향후 200가구를 더 공급할 계획입니다.이런 정책은 서울과 인천으로도 확산했습니다. 서울 동작구에서는 지난해 '신혼부부 만원주택'을 공급하며 높은 경쟁률을 기록했고, 인천도시공사(iH)는 신혼부부를 대상으로 한 '천원주택'을 운영하며 하루 1000원(월 3만원)으로 최대 6년간 거주할 수 있도록 했습니다.해외에도 비슷한 사례가 있습니다. 일본은 인구 감소와 지방 도시 쇠퇴로 인해 방치된 빈집(아키야)이 증가하면서 이를 초저가로 임대 또는 판매하는 정책을 시행하고 있습니다. 일부 지역에서는 100엔(약 970원) 수준으로 주택을 제공하는 경우도 있죠. 하지만 주로 지방 지역에 집중돼 있어 젊은 층의 유입이 제한적인 문제가 있습니다. 독일 동부 지역과 이탈리아 남부에서는 버려진 주택 혹은 빈집을 1유로(약 1580원)에 판매하는 정책을 펴고 있습니다. 다만 매수자는 일정 기간 내 개보수를 완료해야 하는 조건이 붙습니다. 미국 주택도시개발부(HUD)는 금융위기 이후 경매에서 유찰된 빈집을
2025-03-18 06:30 -
비트코인도 개당 1억 넘는데…메타버스 부동산은?
수년간 메타버스(가상세계) 공간에서의 부동산 거래가 주목받고 있습니다. 디지털 세계 속 가상 토지를 사고파는 것은 새로운 투자처로 떠오르고 있죠. 일부 투자자들은 기대감이 큽니다.실제 2021년에는 메타버스 플랫폼 디센트럴랜드(Decentraland)에서 한 가상 부동산이 243만달러(약 35억4000만원)에 거래되며 화제를 모았습니다. 샌드박스(The Sandbox)에서도 2022년 스눕독(Snoop Dogg)이 보유한 가상 토지 옆 부지가 약 45만달러(약 6억5000만원)에 팔리며, 유명인들의 참여가 시장의 가치를 부추겼습니다.메타버스 부동산, 지속 가능한 시장일까요. 아니면 일시적인 거품일까요.현실 세계의 부동산은 물리적인 한계를 가집니다. 공급이 제한적이기 때문에 가치가 형성되는 원리입니다. 하지만 메타버스 공간에서는 기술적으로 무한한 확장이 가능합니다. 디센트럴랜드와 샌드박스는 특정 지역을 한정해 희소성을 강조하고 있지만 다른 새로운 메타버스 플랫폼이 등장하면 기존 가상 부동산의 희소성은 급격히 줄어듭니다.2023년 초 한때 수백만원을 호가하던 일부 메타버스 내 부동산 가격이 급락하면서 투자자들의 우려가 커지기도 했습니다. 이는 메타버스 부동산이 단순한 '디지털 상품'에 불과한 것이 아니냐는 의문을 낳았죠.또한 현실 세계에서 부동산은 인구 증가와 도시 개발과 같은 요소에 의해 가치가 상승할 가능성이 있지만, 메타버스에서는 그러한 요소가 미미합니다. 오히려 플랫폼 운영자의 정책 변화, 새로운 기술 도입 등에 의해 기존 부동산의 가치가 감소할 수 있는 위험성이 있습니다. 한 플랫폼에서 인기가 있던 지역이라도 더 나은 서비스나 이용자가 몰리는 새로운 플랫폼이 등장하면
2025-03-13 06:30 -
상승장 돌입했는데…'강남 3구·마용성' 지금 사도 될까
서울 부동산 시장이 보합 국면에서 상승장으로 전환하고 있습니다. 서울 내 대표 투자지역인 강남과 마·용·성(마포·용산·성동구) 지역의 부동산 투자를 대비해야 할 시점입니다.강남은 토지거래허가제 해제와 재건축 활성화로 인해 투자 가치가 높아지고 있습니다. 삼성동, 청담동, 대치동 일부를 제외하고 대부분의 지역에서 허가제가 해제되면서 매수세가 증가하고 거래가 살아나고 있습니다. 학군지를 바탕으로 삼성 글로벌 비즈니스 센터(GBC) 개발, 현대차 신사옥 건설 등의 대형 개발 호재가 강남의 미래 가치를 높이고 있습니다.강남 주요 단지의 최근 시세 변화를 보면 강남구 대치동 '래미안 대치팰리스' 전용면적 84㎡는 40억원으로 거래되며 이전 대비 5억원 상승했습니다. 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용 84㎡는 50억원을 돌파했습니다.이러한 시세 흐름을 볼 때 투자 시 소규모 단지나 주상복합보다는 안정적인 수요층을 확보한 대단지 아파트 중심으로 선택하는 것이 좋습니다. 특히 학군과 생활 인프라가 잘 갖춰진 대단지는 실거주 수요가 탄탄하고 가격 방어력이 강하기 때문에 변동성이 큰 주상복합보다 검증된 대단지에 투자해야 안정적인 수익을 확보할 수 있습니다.압구정, 대치, 반포 등의 재건축 단지는 높은 시세 차익이 기대되는 지역으로 평가됩니다. 토지거래허가제가 해제된 청담, 삼성, 대치 지역은 거래 활성화 가능성이 크므로 선점이 중요합니다. 마·용·성은 강남 대체 투자지로 떠오르고 있습니다. 국제업무지구 개발, 수도권광역급행철도(GTX) B 노선과 신분당선 연장 등으로 인해 가격 상승 흐름을 보이고 있습니다. 성동
2025-02-25 06:30 -
"전세살이 30대, 더 늦기 전에 집 사야"
30대가 부동산 시장에서 '큰손'으로 떠올랐습니다. 단순히 내 집 마련을 위한 움직임이 아니라, 시장 변화에 민감하게 반응하며 적극적으로 기회를 선점하는 모습이 두드러집니다.지난해 거래된 아파트 49만2052가구 중 30대 매입자는 13만973가구(26.6%)로 40대(26.2%)를 근소한 차이로 앞서며 최다 매입자가 됐습니다. 일시적인 현상이 아니라, 금융 환경과 주거 안정성에 대한 인식 변화, 부모 세대의 자금 지원이 맞물린 결과입니다.전세 시장이 불안정해지면서 30대는 '언젠가 집을 사야 한다'에서 '지금 당장 사야 한다'로 사고방식을 전환하고 있습니다. 전세 사기 피해자가 3만 명을 넘어서며 전세제도의 신뢰도가 급격히 하락했고 이에 매매로의 전환이 가속화됐습니다. 다만 이런 변화가 과연 30대에게 유리한 선택인지 신중하게 따져볼 필요가 있습니다.작년 도입된 특례보금자리론이 30대의 매입세를 폭발적으로 증가시켰는데 이러한 금융 지원이 언제까지 지속될지는 불투명합니다. 대출 의존도가 높은 30대의 특성을 고려할 때 향후 금리 인상이나 대출 규제 강화가 시장에 미칠 영향을 고려해야 합니다.최근 전세 매물이 줄어들고 월세 가격이 오르면서 30대가 주택 매매를 선택할 가능성이 더욱 높아지고 있습니다. 2025년 1월 기준 월세 비중은 59%로 2021년(42%)과 비교해 17%포인트 증가했습니다. 같은 기간 서울 아파트 월세 지수는 120.9로 집계되며 관련 통계 작성 이래 최고치를 기록했죠. 높은 월세 부담을 견디기보다는 장기적으로 자산을 형성할 수 있는 매매를 선택하려는 30대 수요를 증가시키는 요인으로 작용하고 있습니다.최근 서울 아파트 매매가격은 다시 반등했고 학
2025-02-18 06:30 -
오르는 건축비…고물가 시대 부동산 투자 전략
고물가 시대가 장기화하며 경제 전반에 걸쳐 큰 변화를 가져오고 있습니다. 소비자물가지수(CPI) 상승은 생활필수품 가격은 물론, 주택 시장에도 지대한 영향을 미칩니다. 특히 건축비 상승과 기준금리 인하가 맞물리며 주택 매매 시장은 안정과 불안을 동시에 내포하고 있는 복합적인 상황에 직면해 있습니다.지난해 1~11월 누계 소비자물가 상승률은 2.3%로 전년 같은 기간(3.6%)보다 1.3%포인트 하락했지만, 여전히 체감상 높은 수준입니다. 기본형 건축비 역시 ㎡당 3.3% 인상돼 3년 만에 최고 인상률을 기록하며, 신규 주택의 분양가가 상승세를 보이고 있습니다.이러한 비용 증가는 시장 전반에 영향을 미쳐 신규 주택의 공급은 줄어드는 반면, 기존 주택의 가치는 상대적으로 높아지고 있습니다. 특히, 서울 및 수도권의 주요 입지에서는 매매가의 하락 폭이 제한적인 반면, 임대 수요가 증가하는 추세입니다. 이는 고금리 시대에서 현금 흐름의 안정성을 우선적으로 고려하는 투자자들에게 주택 임대 사업이 매력적으로 다가오는 이유입니다.교통 및 인프라 개선이 기대되는 지역은 여전히 투자 가치가 있습니다. 대표적인 사례로 GTX-A 노선 개통이 예정된 화성 동탄역과 운정역 주변을 들 수 있습니다. 이들 지역은 교통 여건이 대폭 개선될 예정으로, 조정장세인 현재 비교적 저렴한 가격에 진입할 수 있다는 점에서 장기적인 관점으로 투자자들에게 유망합니다. 실제로 2023년 대비 화성 동탄역 인근 아파트 가격은 10% 이상 상승하며, 개발 호재가 가격에 미치는 영향을 여실히 보여줬습니다. 조정장세 시점을 활용한다면 초기 진입 비용이 낮고, 중장기적으로는 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
2025-01-06 06:30
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"'마피' 붙은 아파트 싸게 들어갔는데…" 송도서 벌어진 일
시장이 침체했다고 투자자들에게 기회가 전혀 없을까요. 기존 아파트 뿐만 아니라 새 아파트에도 기회가 있습니다. 아파트 분양권이 처음 분양했던 가격보다 더 싸지는, 즉 마이너스 프리미엄(마피)이 붙는 분양권에 주목해야 하는 이유입니다.마피의 주요 원인은 부동산 시장의 침체입니다. 과거 부동산 시장이 상승세를 유지할 때는 분양가 대비 웃돈을 기대할 수 있었지만, 최근 시장에서는 수요 감소로 인해 분양가 이하로 거래되는 사례가 증가하고 있습니다.주택담보대출 금리 인상과 대출 규제도 영향을 미쳤습니다. 금리가 오르면서 대출 이자 부담이 커지고, 대출 규제가 강화되면서 수분양자들이 잔금을 마련하기 어려워졌습니다. 이로 인해 급매물이 쏟아져 나오며 마피 매물이 늘어나게 되었습니다. 수급 불균형도 한몫하고 있습니다. 특정 지역에 입주 물량이 집중되면 공급 과잉이 발생하고, 이는 가격 하락을 부추기는 주요 요인이 됩니다.마피는 실수요자들에게 저렴한 가격으로 부동산을 매입할 기회를 줍니다. 장기적인 관점에서 성장 가능성이 높은 지역의 아파트를 매입한다면 향후 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 예컨대 수도권광역급행철도(GTX) 노선과 같은 교통호재와 재건축·재개발 사업이 활발하게 진행되는 지역에서는 지금은 마피가 붙었을지라도 수년 후 교통 여건의 개선과 주거환경이 정비되면서 웃돈이 붙은 가능성이 높습니다.송도국제도시는 2008년 금융위기 이후 미분양과 마피가 확산됐습니다. 이는 초기 과도한 물량 공급과 정주 여건 부족이 주요 원인이었습니다. 1·2공구는 조기 개발로 편의시설이 갖춰져 상대적으로 안정적이었으나, 5·7
2024-11-28 06:30 -
아파트값 2배 '껑충'…스타필드가 뒤흔든 집값에 '화들짝'
최근 대기업들이 유통, 엔터테인먼트, 주거를 아우르는 대규모 복합 쇼핑몰 개발에 나서고 있습니다. 이런 쇼핑몰은 주변 아파트와 상업시설 등 부동산 가치를 밀어올리는 요인으로 작용하는데요. 분명한 투자 기회가 될 수 있습니다.복합 상업시설이 개발 초기 단계일 때 인근 주거지를 매입하는 전략은 시세보다 낮은 가격에 진입할 수 있는 기회입니다.예컨대 상업시설 개발이 진행 중인 지역에서 초기 분양 아파트나 기존 아파트를 매입하면 상업시설 완공 후 예상되는 가치 상승에 따른 상당한 수익을 기대할 수 있습니다. 착공과 완공 같은 주요 개발 단계마다 수요와 가격이 단기 상승할 가능성이 있어, 이러한 시장 움직임을 지속적으로 모니터링하고 적절한 시점에 팔아 수익을 극대화할 수 있습니다.상업시설이 위치할 지역과의 거리를 고려할 때는 물리적 거리뿐 아니라 실제 접근 시간을 기준으로 부동산을 선정하는 것이 효과적입니다. 대형 쇼핑몰 완공 후 도보로 10분 이내 접근 가능한 아파트나 차량 접근이 편리한 지역이 더 큰 투자 가치를 지닙니다. 2016년 개장한 스타필드 하남은 하남시 아파트 가격에 큰 영향을 주었습니다. 개장 당시 3.3㎡당 1424만원이었던 하남시 아파트 평균 가격은 1년 후 1640만원으로 15% 상승했고, 2021년에는 3010만 원으로 개장 시점 대비 약 2.1배 상승했습니다.더현대 서울의 개장 후 여의도 부동산 가치도 달라졌습니다. 여의도 인근 아파트는 개장 후 약 10~15% 상승했는데, 도보로 접근 가능한 단지들의 상승폭이 컸습니다. 광명역 일대에서도 복합 쇼핑몰, 주거·업무 단지 조성 및 교통 인프라 확장으로 인한 부동산 가치 상승이 나타났습니다. 2015년 이후 광명
2024-11-08 09:14 -
돈 많고 똑똑한 '할머니들'이 부동산 시장 흔든다
새로운 노년층의 경제적 자립과 자산 증가 경향은 부동산 시장에 중요한 변화를 일으킬 것으로 예상됩니다.지난해 발표한 '노인실태조사'에 따르면 65세 이상의 노년층은 소득과 자산이 꾸준히 증가하고 있습니다. 이는 고소득 및 고학력 베이비붐 세대의 대규모 은퇴로 인한 현상입니다. 특히 새로운 노년층은 과거 노인 세대와는 달리 경제적으로 더 자립적이며 자산을 보다 적극적으로 활용하고 있습니다.2023년 기준 노인 가구의 연간 소득은 3469만원으로 2020년에 비해 14.6% 증가했고, 개인 소득은 38.8% 증가한 2164만원에 달했습니다. 금융 자산과 부동산 자산도 각각 4912만원과 3억1817만원으로 크게 늘었고 부동산 자산 보유율은 97%로 역대 최고치를 기록했습니다. 이는 노년층이 자산 축적과 운용에 있어 독립적이고 적극적인 행동을 취하고 있음을 보여줍니다.소득과 자산이 늘어난 노년층은 은퇴 후에도 부동산에 관심을 갖습니다. 프리미엄 실버타운이나 고급 주거 복합시설에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다. 새로운 노년층은 삶의 질 향상에 중점을 두기 때문에 의료 서비스와 연계된 부동산이나 고급 주거지에 대한 수요가 더욱더 강하게 나타날 것입니다.이런 트렌드는 고령화 사회에서 의료 인프라와 주거 공간의 결합을 통한 투자 기회를 창출하며, 장기적으로 노년층 특성을 반영한 프리미엄 주거 상품의 개발이 부동산 시장에서 중요한 역할을 할 것입니다.노년층의 경제적 독립과 자산 관리 경향은 임대 시장에도 긍정적인 영향을 미칩니다. 은퇴 후에도 안정적인 수입을 추구하는 노년층은 임대 수익형 부동산에 대한 수요를 더욱 확대할 것입니다.이들은 자산을 신중히 활용하려
2024-10-28 06:30 -
기준금리 인하는 집 살 기회?
기준금리 인하는 전통적으로 자산 가격, 특히 부동산 가격 상승을 유도하는 요인으로 작용합니다. 금리 인하가 대출금리 하락으로 이어져 부동산 구매자들의 대출 이자 부담을 줄여주기 때문입니다. 자산을 구매할 때 자금 조달 비용이 줄어들면서 자산 수요가 늘어나고 결국 가격을 자극할 가능성이 높습니다. 2020년과 2021년 사례에서 볼 수 있듯이 기준금리가 1% 이하로 내려가자 가계신용 증가율은 8%대로 두 배 가까이 치솟았고 주택담보대출 역시 급증했습니다. 금리 인하의 효과가 시차를 두고 나타나는 현상으로, 통상 12~18개월 내에 영향이 반영됩니다. 투자자들은 금리 인하 초기의 시장 반응뿐만 아니라 그 이후에 발생할 수 있는 자산 가격 상승을 염두에 둬야 합니다.부동산 투자자들은 이러한 금리 인하의 초기 신호를 잘 포착해 향후 주택 가격 상승이 기대되는 시점에 미리 진입하는 것이 유리할 수 있습니다. 대출 금리가 낮아지면 더 많은 자금을 빌릴 수 있는 여건이 조성되기 때문에 부동산 자산을 확보하려는 투자 수요가 늘어나게 됩니다.하지만 가계대출의 급증은 부동산 시장에 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 금리 인하로 인해 가계대출이 크게 증가하는 상황에서는 부동산 시장에 과열이 발생할 가능성이 높아지며 이는 결국 거품 형성으로 이어질 수 있습니다. 대출을 이용한 부동산 과잉투자가 늘어날 경우 부동산 가격이 비정상적으로 상승한 후 급락하는 버블 붕괴의 위험이 있습니다.2012~2017년의 금리 인하 시기에도 주택담보대출 증가율은 사상 최고치인 14%를 기록하며 급등했으며 이는 부동산 시장의 과열을 초래했습니다. 이에 대출 의존도가 높은 투자자들은 금리 상승기
2024-10-16 06:30 -
'1대 1 재건축' vs '일반 재건축'…어느 쪽이 유리할까
재건축 도시정비사업은 부동산 시장에서 관심이 많은 영역 중 하나입니다. 재건축에도 다양한 종류가 있는데요. 1대 1 재건축과 일반 재건축을 비교해보겠습니다.먼저 1대 1 재건축은 초과이익환수제의 부담을 피할 수 있습니다. 초과이익환수제는 재건축으로 발생한 초과이익을 정부가 환수하는 제도입니다. 이는 일반 재건축에선 큰 재정적 부담으로 작용합니다. 초과이익환수금이 크면 사업 전체의 수익성에 부정적인 영향을 주기 때문입니다.일반 재건축은 일반 분양을 통해 수익이 나옵니다. 일반 분양 수익은 사업비 충당에 중요한 역할을 하며, 재건축 사업의 수익성을 좌우하는 핵심 요소 중 하나죠. 대규모 단지일수록 일반 분양을 통해 큰 수익을 기대할 수 있습니다. 일반 분양 수익으로 사업비를 충당하기 때문에 조합원의 추가 분담금 부담을 줄일 수 있습니다.반면 1대 1 재건축은 일반 분양 없이 진행되므로 이 같은 수익 창출이 불가능합니다. 1대 1 재건축의 사업비는 주로 조합원들의 분담금으로 충당되므로, 조합원들에게는 큰 재정적 부담으로 작용할 수 밖에 없습니다. 조합원들의 부담이 커진다는 것은 사업 추진이 지연되거나 참여율이 낮아질 수 있다는 얘기입니다.일반 재건축은, 특히 대단지의 경우 다양한 커뮤니티 시설을 제공합니다. 단지 내에서 대부분의 활동을 할 수 있기 때문에 단지의 가치를 상승시키는 중요한 요소가 될 수 있습니다. 하지만 1대 1 재건축은 규모가 작은 경우가 많아 커뮤니티 시설 제공에 제한이 있을 수 있습니다. 대신 일반 분양 없이 기존 조합원들만 대상으로 진행되기 때문에 재건축 후에도 안정적인 고급 주거지로 유지될 가
2024-09-11 07:00
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성장률 전망치 올린다는데…집값 살아날까
정부가 올해 한국 경제 성장률 전망치를 2.2%에서 2.6%로 상향 조정했습니다. 지난 1분기 예상보다 높은 성장률을 반영한 결과로 한국개발연구원(KDI)과 경제협력개발기구(OECD)의 전망과 일치합니다. 경제성장률은 국가의 경제 상황을 평가하는 중요한 지표 중 하나입니다. 국민 총생산(GDP)의 증가율을 통해 측정되며 경제 건강 상태와 잠재적 성장 가능성을 나타냅니다.경제 성장률의 상승은 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. GDP가 증가하면 소비자와 기업이 성장하고 이는 부동산 시장의 수요로 이어질 수 있기 때문입니다. 특히 정부 정책 방향이 안정적인 경제 성장을 목표로 하고 있다면 부동산 시장에서도 긍정적 요인으로 반응합니다.올해 1분기 수출이 증가함에 따라 기업의 투자 수요도 크게 상승하고 있습니다. 이러한 추세는 기업들이 새로운 사무실이나 공장이 필요하게 만들어 상업용 부동산에 대한 수요 증가로 이어집니다. 오피스 빌딩 시장을 살펴보면 확연하게 나타납니다. 1분기 국내 오피스 빌딩의 공실률은 8.6%로, 최근 6년 이래 최저 수준을 기록했습니다. 기업들이 활발히 신규 투자를 단행하고 있다는 신호로 해석할 수 있습니다. 기업들이 새로운 공간을 찾고 있다는 점은 경제의 긍정적인 흐름을 반영합니다. 향후 더 많은 투자와 고용 창출로 이어질 가능성을 높입니다. 상업용부동산 투자자들에게도 희소식이겠습니다.GDP 성장률 상승은 국민 소득 증가와 밀접한 관련이 있습니다. 소득이 증가함에 따라 주거 공간에 대한 소비도 자연스럽게 늘어납니다. 사람들은 보다 넓고 쾌적한 주거 환경을 원하게 됩니다. 주택 구매와 임대 수요의 증가로 이어집니다. 궁극적으로
2024-07-16 07:00 -
"내 집인데 마음대로 팔지도 못해"…말 많은 '토허제'
서울시가 국제 교류 복합지구와 인근 4개 동을 토지거래허가구역으로 재지정한 것은 집값 안정화를 위해서입니다. 토지거래허가구역 중 강남에 있는 삼성동, 청담동, 대치동, 송파구 잠실동 등은 서울 내에서도 집값이 두드러집니다. 서울 집값을 이끈다고도 볼 수 있죠.토지거래허가제도는 신도시 등 대규모 개발 예정 지역에서 투기 성행과 급격한 지가 상승을 억제하기 위한 장치입니다. 지정된 지역 내에서는 갭투자가 불가능하며, 서울 등 수도권 지역에서는 주거지역에서 6㎡를 초과하는 거래를 하려면 해당 지자체의 허가가 필요합니다.하지만 문제도 있습니다. 이러한 조치가 해당 지역 주민들의 재산권을 제한하고, 거래를 제약해 시장의 자연스러운 흐름을 막을 수 있다는 점입니다.주민들 사이에서는 토지거래 허가구역 지정에 따른 불만이 쏟아지고 있습니다. 특히, 반포 지역과 같은 일부 인근 지역들이 토지거래 허가구역에서 제외됐지만, 삼성동, 청담동, 대치동, 잠실 등은 여전히 지정된 상태로 남아 있어 형평성 문제가 제기됩니다. 이러한 불균형은 주민들의 불만을 증폭시키고, 정부의 정책 방향성에 대한 신뢰를 떨어뜨리는 결과를 초래할 수 있습니다.토지거래허가구역 지정에 따른 실효성에도 의문이 제기되고 있습니다. 실제로 최근 몇 년간 해당 지역들의 집값은 여전히 고공행진 중이고 일부 아파트 단지에서는 신고가를 기록하면서입니다.실거주 의무 조항으로 전세 공급이 줄어들어 전셋값이 상승할 수 있다고 우려합니다. 실거주 의무로 인해 매매 시장이 축소되고, 이에 따라 월세나 전세로 전환되는 물량이 줄어들게 되면, 가격 상승을 부추길 가능성이 있다는 것입니다.
2024-06-28 07:00 -
재개발·재건축 눈여겨보고 있다면…'신통 기획' 주목
서울시가 주택 공급을 늘리기 위해 다양한 정비 사업을 추진하고 있죠. 그중에서도 '신속 통합 기획(신통 기획)'은 재건축과 재개발 시장에 큰 영향을 줍니다.먼저 신통 기획으로 선정된 지역은 다양한 인센티브를 받습니다. 층수 규제 완화로 고층 아파트를 지을 수 있고, 더 많은 분양 물량을 확보할 수 있습니다. 통합 심의를 통해 건축, 교통, 환경 등의 심의 과정을 한꺼번에 진행해 심의 기간도 기존 5년에서 2년으로 단축합니다. 1종 일반 주거지역의 용적률을 기존 150%에서 최대 200%까지 활용 가능하다는 이점도 있죠.한마디로 사업성을 크게 끌어올린단 얘기입니다. 이런 점은 투자자들에게 기회가 됩니다.서울 서초구 '신반포2차'는 신통 기획을 통한 탈바꿈이 가능하다는 것을 보여줍니다. 이 단지는 49층 높이의 2057가구 규모로 재건축이 승인됐습니다. 고층 아파트는 높은 분양가와 추후 웃돈(프리미엄)도 기대할 수 있습니다.신반포 2차는 현재 반포동 대장 아파트인 '래미안 원베일리'와 함께 랜드마크가 될 가능성이 큽니다. 반포동은 한강 변의 부촌으로서 높은 가치를 지니고 있고 초고층 아파트가 들어서면 그 가치는 더욱 높아질 것입니다. 투자자들의 수익도 커질 수 있단 얘기입니다.한강변 뿐만 아니라 영등포구 여의도동은 금융 중심지, 대치동은 우수한 학군과 편리한 교통, 송파구 잠실동은 롯데월드타워 등 풍부한 인프라, 은평구 대조동은 서부간선도로로 인한 주거 환경 개선, 용산구 이태원 일대는 용산 개발 계획 수혜지 등 눈여겨볼 곳이 많습니다.하지만 신통 기획에도 리스크는 존재합니다. 주민들의 동의가 낮으면 사업 추진이 어렵습니다. 사업 지연이나 무산으
2024-06-13 07:15 -
"1주택자 종부세 빼주자" 폐지론 급물살…이번엔 가능할까
정치권을 중심으로 집을 한 채 가진 사람들을 대상으로 종합부동산세(종부세)를 폐지해야 한다는 목소리가 다시 나오고 있습니다. 특히 야당의 목소리가 강하게 나오면서 시장에서는 다양한 해석이 나오고 있습니다.종부세는 2005년에 도입된 세금입니다. 부동산 가격 상승을 억제하고 조세 형평성을 맞추는 데 목적이 있습니다. 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람이 내며, 지방세인 재산세와 함께 나옵니다.종부세는 부동산 가격 상승으로 인한 불평등을 완화하고, 지방 재정을 지원하는 역할을 합니다. 그러나 종부세는 도입 이후 줄곧 이중과세 논란과 함께, 지역별 부동산 가격 차이를 고려하지 않는다는 비판을 받아왔습니다.최근 더불어민주당에서는 1주택자에 대한 종부세 폐지론을 제기했습니다. 종부세가 징벌적 과세라는 비판과 함께, 종부세로 인해 부동산 시장이 왜곡되고 있다는 점을 인정한 것입니다. 종부세 폐지는 주택 보유자들이 느끼는 부담을 줄이고 부동산 시장을 정상화하는 데 목표가 있습니다.종부세의 찬반 논리는 뚜렷합니다. 찬성하는 측은 종부세가 주택 보유자들에게 큰 경제적 부담을 주고 있다는 점을 부각합니다. 집값이 오르면서 예상치 못한 세금 부담을 지게 된 1주택자들은 경제적 어려움을 겪습니다. 세금 부담을 줄이면 주택 보유자들이 비자발적으로 매물을 내놓거나 주택을 포기하지 않아도 돼 주거처분의 압박에서 벗어날 수 있습니다. 1주택자에 대한 종부세 폐지는 형평성을 제고할 수 있는 방안입니다.반대 논리도 존재합니다. 종부세 폐지는 부자들에게 혜택을 준다고 보일 수 있습니다. 이는 소득 불평등을 심화시키고, 사회적 갈등을 초래할 수 있습니다.
2024-06-03 07:30 -
"싸다고 사면 안 돼"…지방 부동산 투자 '꿀팁'
부동산 시장은 수도권과 지방의 대조적인 특성을 가지고 있습니다. 수도권은 인구 밀도가 높고 경제적 중심지로서 많은 인구가 집중돼 있습니다. 이에 다양한 문화 시설, 교육 시설, 의료 시설, 교통 인프라 등이 발달해 살기가 좋습니다.반면 지방은 이런 시설과 인프라가 상대적으로 부족합니다. 이는 자연스레 집값에도 반영돼 수도권과 지방 집값이 벌어지는 것입니다.다른 관점에서 보면 낮은 가격은 지방 부동산에 투자 매력이기도 합니다. 대도시에 비해 낮은 집값은 초기 투자 비용이 적게 든다는 얘기고, 이는 투자자들에게 다양한 선택지를 줍니다. 대도시에 비해 지방의 임대 수익률이 더 높을 수 있어 안정적인 수익을 기대할 수 있다는 점, 아직 개발되지 않은 지역이 많아 장기적으로 가치가 크게 오른다는 점 등도 매력입니다.특히 정책 동력이 기대됩니다. 정부는 지방 경제를 활성화하기 위해 다양한 산업을 육성하고 지원하고 있습니다. 주택 구매 시 세제 혜택, 저리 대출, 투자 보조금 등도 투자자의 초기 비용 부담을 줄이고, 지방 부동산 투자를 더욱 매력적으로 만들어 줍니다.그러면 지방 부동산에 투자할 때 무엇을 고려해야 할까요.먼저 해당 지역 인구 성장률과 고용률입니다. 이 지표가 가파르게 상승하는 곳은 주거 수요가 높다는 의미로 집값이 오를 가능성이 큽니다. 지역 경제 발전 계획과 인프라 개발 상황을 파악도 중요합니다. 지자체의 발전 전략이나 투자 계획을 분석해 향후 부동산 시장 동향을 예측할 수 있습니다. 지역의 평균 소득과 가계 소득 역시 집값 상승을 판단할 수 있는 지표입니다.지방 투자를 고민하고 있다는 정비사업에 관심을 갖는 것도 하나의 방법입니
2024-05-24 14:00
