서울 강남권을 중심으로 한 부동산 시장이 규제의 압력에 정체된 사이 분당은 조용히 다시 한 번 시장의 중심축을 형성해가고 있습니다. 정자동을 중심으로 한 분당 아파트 시장은 구조적인 반등의 갈림길에 서 있습니다. 현재의 가격 움직임은 과거와는 분명히 다른, 질적인 전환을 시사하고 있습니다.

흐름을 입증하는 두 가지 주요 축이 있습니다. 하나는 데이터 기반 예측 모델이 보여주는 회복 신호이며, 다른 하나는 재건축 초과이익환수제(재초환)라는 제도적 제동 장치입니다. 두 가지 요소의 긴장과 충돌 속에서, 향후 분당 부동산 시장의 방향성이 결정될 것으로 보입니다.

첫 번째 그래프는 정자동 아파트의 2006년 이후 평균 단위면적당 가격과 2025년 말까지의 예측값을 시각화한 자료입니다.

그래프를 보면 분당은 2008년 글로벌 금융위기, 2011년 유럽 재정위기, 2020년 코로나19 등 여러 외부 충격 속에서도 장기적으로는 꾸준한 상승 흐름을 유지해왔습니다. 특히 2016년 이후의 상승세는 서울 중심권과의 가격 격차를 좁혀가는 구조적 상승이었음을 보여줍니다. 2022년 이후의 조정은 금리 인상과 단기 급등 피로감에서 기인한 것이며 수요 자체가 무너졌다기보다는 정책 제약으로 인한 거래량 감소에 따른 일시적 현상으로 해석됩니다.

이런 점에서 예측 모델이 제시하는 회복 시그널은 매우 중요합니다. 예측 모델은 2024년 이후 가격이 일정 하방 지지선을 유지하면서 완만한 회복 곡선을 그릴 것으로 예상하고 있습니다. 흥미로운 점은 이러한 현장 흐름이 데이터 기반 예측 결과와도 일치하고 있어, 통계적으로도 신뢰도가 높은 결과입니다.

두 번째 그래프는 2020년 이후의 단기 흐름을 확대 분석한 자료입니다.

2022년부터 2023년 중반까지의 구간에서는 금리 인상과 시장 심리 위축으로 인한 조정이 나타났지만, 그 이후에도 가격이 일정 수준 아래로 하락하지 않고 횡보를 지속하고 있다는 점이 눈에 띕니다. 이는 분당 시장이 강한 하방 지지력을 갖고 있다는 신호로 해석됩니다.

예측 모델에 따르면 2024년부터 2025년까지는 가격이 일정 박스권 내에서 등락을 반복하면서, 점진적으로 회복 곡선을 그릴 가능성이 높은 것으로 나타났습니다. 이와 같은 흐름은 '지지선 확인 → 매수 심리 회복 → 구조적 반등'이라는 전형적인 회복 패턴에 부합합니다.

정자동과 인근 재건축 예정 단지들에서는 실거래가 일정 수준에서 유지되고 있으며, 전용면적 60~85㎡ 중형 평형대에서 거래가 꾸준히 이뤄지는 모습도 확인되고 있습니다. 이는 실수요자들이 가격의 하단을 신뢰하고 행동하고 있음을 보여줍니다.

분당의 회복 흐름에 있어 유일하면서도 강력한 제동 요인은 재초환입니다. 재초환은 조합원이 재건축사업을 통해 얻는 이익의 일부를 국가가 환수하는 제도입니다. 해당 제도는 초과 이익이 8000만원을 초과할 경우 최대 50%까지 부담금을 부과하는 구조이며, 조합원당 수억원의 추가 부담이 발생할 가능성도 제기되고 있습니다.

일산 백송마을 사례를 보면 전용 84㎡ 기준 약 2억원 이상의 부담금이 예상됐고, 분당 역시 이와 유사한 부담 수준에 놓여 있습니다. 특히 고령자 비중이 높은 분당의 조합 특성상, 이러한 부담은 정비사업 추진력 자체에 영향을 줄 수 있습니다.

주목할 점은 재초환이 단순히 수익성을 훼손하는 리스크가 아니라 사업 속도 자체를 결정짓는 변수라는 것입니다. 일부 단지는 제도 유지를 전제로 신속한 추진을 선택하고 있으며, 반대로 제도 변경을 기대하며 속도 조절을 하는 곳도 있습니다. 이처럼 입장 차이가 사업 진행 과정에 주요한 변수로 작용할 가능성이 큽니다.

현재 분당 시장은 단순한 가격 등락을 넘어 구조적 전환의 기점에 서 있습니다. 실거래 흐름과 예측 모델은 분명히 회복 쪽으로 기울고 있으며, 반면 정책 변수는 여전히 제동 신호를 보내고 있습니다.

시장은 언제나 구조적으로 우위에 있는 요소를 따라 움직입니다. 현재의 구조를 보면, 우선 가격은 일정 수준을 지키며 횡보 중이고, 실거래는 정책 불확실성에도 일정 수준 이상 유지되고 있습니다. 또한, 정비사업은 각종 규제 부담 속에서도 추진력을 잃지 않고 있습니다. 마지막으로 예측 모델은 2025년까지의 가격 흐름을 안정적인 곡선으로 예측하고 있습니다.

이 모든 점을 종합해보면 분당은 단기적인 불확실성을 넘어 중장기 회복 기반을 갖춘 시장으로 진입하고 있다고 볼 수 있습니다. 물론 정책 변수나 외부 여건에 따라 상승 속도는 조절될 수 있겠지만, 하락 가능성은 제한적이며 회복 가능성은 점차 열리고 있다는 점에서 보수적인 투자자에게도 충분히 전략적 접근이 가능한 시점입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 송승현 도시와경제 대표

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