(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원
*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
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월세시대 도래…초고가 월세에 주목해야 합니다
올해 1분기 서울의 아파트와 연립·다세대 등 주택 월세 거래 비중이 분기 기준으로 역대 최고 수준을 기록했습니다. 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1분기(1월~3월) 서울에서 확정일자를 받은 주택임대계약 총 23만3958건 중 월세 계약은 15만1095건으로 전체의 64.6%를 차지했습니다. 4월 말을 기준으로 취합된 자료이니 실거래 집계 기간이 한 달임을 고려한다면 비교적 정확한 자료로 보입니다.서울 주택의 월세 거래 비중은 빠르게 늘고 있습니다. 작년 2분기 58.9%에서 3분기에는 60.3%, 4분기에는 61.2%로 계속 증가하다 올해 1분기에는 65%에 육박하는 수준까지 늘었습니다. 2021년만 해도 월세 비중은 40%대 수준이었습니다만 2020년 7월 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 통과되면서 임대차시장이 불안해지고, 전세 사기로 인한 기피 현상과 전셋값 상승 등과 맞물리면서 전세의 월세 전환이 가속했습니다.앞으로는 어떻게 될까요? 전세의 월세화와 월세 상승은 계속될 가능성이 큽니다. 월세가 오르는 가장 큰 이유는 정부의 부동산 규제입니다. 분양가상한제, 재건축·재개발 규제 등으로 서울의 입주 물량은 올해가 지나면 절벽 상황을 맞게 됩니다.부동산정보업체 부동산지인에 의하면 2026년 이후 3년간 서울에서 입주하는 신규 아파트는 2만2000가구에 불과합니다. 이 또한 대부분 정비사업(재개발·재건축)을 통해 공급되는 물량이므로 조합원 입주권을 제외하면 신규 입주 물량은 절반에도 미치지 않습니다. 3년간 아파트 신규 입주 물량이 몇천 가구에 불과한 탓에 아주 심각한 역 입주 대란도 우려됩니다.정부 정책에 변화가 없다면 임대차시장은 현재 상태를 유지할 것으로 예
2025-05-14 06:30 -
새로운 주택 수요가 시장을 바꾸고 있습니다
부동산 시장 분석가들은 대부분 공급으로 주택 시장을 분석합니다. 주택 수요가 겉으로 잘 드러나지 않아 파악이 어렵기 때문인데, 주택 수요의 변화를 놓치면 완벽한 분석은 이뤄지지 않습니다.주택 수요는 △인구(양) △소득(질) △외지인 매입(범위) △계층별 인구(군집)로 분류할 수 있습니다. 주택 수요에서 인구는 가장 기본적인 단위인데, 인구가 줄어들면 다른 측면에서 주택 수요가 늘어도 별다른 효과를 내지 못합니다. 인구가 감소하는 지역 주택 시장은 부진한 흐름을 보이는데, 인구의 자연적 증가가 어려운 지금은 인구 이동에 주목해야 합니다.하지만 투자 상담을 하면서 이러한 분류로 주택 수요를 가늠하기 어려워졌음을 느끼고 있습니다. 우선, 가격과 상관없이 주택을 매입하려는 수요가 눈에 띄게 늘어났습니다. 주택을 '트로피 에셋'이라는 개념으로 생각하는 이들이 늘었다는 의미입니다. 트로피 에셋은 사회적 지위나 명성 등의 상징성을 지닌 고급 자산을 의미합니다. 전용면적 84㎡에 70억원을 넘어선 강남 아파트가 대표적인 사례입니다.두 번째로는 '부의 이전'이라는 흐름이 나타나고 있습니다. 국가 부의 절반 이상을 소유한 베이비부머들이 60세를 훌쩍 넘기면서 본인의 자산을 상속과 증여 등을 통해 다음 세대로 물려주려 하는 것입니다. 최근 비교적 젊은 2030세대 주택 수요자들은 예산에 공백이 있는 경우가 많습니다. 대부분 부모님에게 지원받아 공백을 채웁니다.베이비부머들도 본인 노후를 위한 투자 주택이나 자녀를 위한 주택을 매입하고 있습니다. 연령대별 주택 구입 현황을 보면 30대 이하 MZ세대와 60대 이상 베이비 부머의 비중이 늘어나고 있는 점을 알 수
2025-04-28 10:09 -
부동산도 '문재인 정부 시즌2'가 우려됩니다
더불어민주당의 대선후보 선출이 임박했습니다. 부동산 시장에서는 이번 대선에서 정권 교체가 이뤄지면 '문재인 정부 시즌2'가 시작될 것이라는 전망이 나옵니다. 과거 문재인 정부의 정책이 다시 도입될 것이라는 주장인데, 일부는 맞고 일부는 틀렸다고 봅니다.조기 대선의 경우 당선이 곧 취임이기 때문에 과거 문재인 정부와 유사한 일정으로 정책들을 시행할 가능성이 큽니다. 5월 당선과 함께 취임한 문재인 정부는 강력한 8·2부동산 대책을 내놨습니다. 부동산 정책 실패가 노무현 정부의 대표적인 과오로 남은 만큼, 세금, 대출, 청약을 총망라하는 강력한 규제정책으로 투기를 근절하겠다는 의지를 보였습니다.차기 정부가 6월에 시작되면 이번에도 비슷한 일정으로 부동산 대책이 발표될 가능성이 있습니다. 그렇다면 9월이 유력하다고 볼 수 있습니다.물론 부동산 대책이 나오려면 주택 가격이 계속 올라야 합니다. 대선 기간 다양한 공약이 나오면서 집값 상승세가 이어질 것으로 보입니다. 사실 어떤 정당이 집권하더라도 주택 가격은 당분간 오를 전망입니다. 누가 당선되느냐보다는 당선으로 인해 불확실성이 사라지는 게 더 중요하기 때문입니다.7월부터 시작되는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 적용도 마찬가지입니다. 스트레스 DSR이 적용되면 대출 한도가 줄어듭니다. 주택 수요자들은 대출 이자보다 대출 한도에 더 민감합니다. 과거와 달리 주택 가격이 많이 오른 탓입니다.대선 결과로 정치적 불확실성이 해소되고, 7월 전 주택을 매입하려는 수요가 맞물리면 주택 가격이 오를 것으로 예상됩니다. 또한 6월 1일 보유세 부과 기준일이 지나면 주택을 팔려는 사람도
2025-04-25 06:30 -
파워커플에 주목하는 일본…부동산도 바뀝니다
일본 도쿄 중심지 타워맨션을 매입하는 주력 계층은 '고소득 전문직 맞벌이 부부'인 파워커플입니다. 영어에서 파워커플은 '사회적으로 영향력 있고 성공한 부부'라는 의미이지만, 일본에서는 부부 모두 연 소득 700만엔(약 6970만원) 이상인 가구로 정의하고 있습니다.2024년 일본 기초연의 '파워커플 가구의 동향 보고서'에 따르면 파워커플 가구는 10년 만에 2배로 증가해 2024년 45만가구에 달했습니다. 일본 전체 가구의 0.83%, 맞벌이 가구의 2.9% 비중입니다. 이들은 틈새 계층으로도 보이지만, 주택시장을 비롯한 소비를 견인하는 중요한 역할을 수행합니다. 파워커플의 약 70%는 육아 가구이기도 하기에 주택만이 아니라 교육이나 여행 등 폭넓은 영역에서의 그 소비가 주목받고 있습니다.후생노동성 '국민생활기초조사'에 따르면 전체 가구의 연간 평균 소득금액은 524만2000엔, 중윗값은 405만엔입니다. 파워커플을 비롯한 고소득 가구를 살펴보면 1200만~1500만엔 미만은 전체의 3.6%, 1500만~2000만엔 미만은 1.9%, 2000만엔 이상은 1.3%를 차지합니다.파워커플을 포함해 연 소득 1200만엔이 넘는 가구는 전체에서 약 7%를 차지합니다. 또한 맞벌이 부부의 연 수입의 관계를 분석해보면 아내의 수입이 높았을 때 남편의 연 수입 또한 높고, 아내의 소득이 적을수록 남편의 소득도 적어져 가구 간 경제 격차가 커지고 있는 것으로 나타났습니다. 또한 파워커플의 64.3%는 '부부와 아이' 가구였습니다. 남편의 수입이 높으면 전업주부가 된다는 전통 가치관이 흐려지고 있다는 해석이 가능합니다.일본에서는 중장기적으로 파워커플이 늘어날 것으로 예상됩니다. 젊은 세대가 출산과 육아 등 커리어를
2025-04-21 06:30 -
불확실성의 시대엔 강남 아파트가 오릅니다
경제협력개발기구(OECD)가 2025년 한국경제 성장률이 1.5%로 하락할 것으로 전망했습니다. 하지만 이는 도널드 트럼프 미국 대통령이 관세전쟁을 시작하기 이전의 이야기입니다. 글로벌 관세전쟁으로 인해 성장률 전망치가 0.8~0.9%로 낮아지지 않을까 우려됩니다. 원화 가치가 떨어지며 원·달러 환율은 1500원을 바라보고 있습니다. 대외경제 여건은 악화 일로를 걷고 있습니다.내수경기도 나쁘기는 마찬가지입니다. 경기 흐름을 보여주는 동행지수는 지난해 12월 비상계엄 사태 이후 급격히 하락하고 있습니다. 올해 1월 경기동행지수 순환 변동치는 98.4를 기록했는데, 윤석열 전 대통령이 취임한 2022년 5월 이후 가장 낮은 수준입니다. 상점가 음식점이나 술집은 비어 있는 자리가 더 많습니다. 자영업자들 사이에서는 철거 비용과 세무 정산 등의 비용이 없어 폐업하지 못한다는 푸념이 나올 정도입니다.반면 강남 아파트 가격은 꾸준히 오르고 있습니다. 토지거래허가제가 풀리기 이전부터 주택시장에서는 매수세가 늘어났습니다. 경기가 나쁘고 경제 상황도 불확실성이 높아지는 만큼 주택 수요가 줄어들 것이라 생각할 수 있지만, 실제로는 현재의 불안한 경제 상황이 주택 수요를 늘리고 있습니다.최근 주택시장의 매수자들은 대부분 내 집 마련에 나선 실수요입니다. 임차인이 있는 집은 팔기도 어렵고 제값을 받지도 못합니다. 과거에 비해 갭 투자 수요가 많이 줄었기 때문입니다. 내 집 마련은 주식이나 여타 자산처럼 투자 측면에서만 접근할 수 없는 부분입니다.결혼을 앞둔 신혼부부, 학군이 좋은 지역으로 이사하려는 부부, 은퇴를 대비해 다운사이징에 나선 베이비부머까지 구입 목적은 다양하
2025-04-14 06:29
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"집도 중고는 싸다더니"…日 부동산 시장이 달라졌습니다
최근 일본 도쿄 집값이 가파르게 상승하고 있습니다. 2023년 기준 신축 분양 맨션(아파트)의 평균 가격은 8101만엔으로, 1990년 버블기 최고가(6123만엔)를 크게 넘어섰습니다. 연간 상승률로 보면 2023년에만 전년 대비 28.8% 치솟았는데, 1988년 32.8%, 1987년 29.8%에 이어 세 번째로 높은 상승률입니다.일본 부동산 가격은 신축 후 감가상각이 되면서 점차 하락하는 것이 일반적이지만, 중고 맨션의 가격은 한국 아파트처럼 상승하고 있습니다. 중고 맨션 가격이 25개월 연속 오르면서 2023년부터 부동산 시장 버블 우려도 꾸준히 제기되고 있습니다.일본 도쿄 모든 부동산 가격이 오르는 것은 아닙니다. 도쿄도 면적은 2194㎡나 됩니다. 605㎡인 서울 면적의 3.6배에 달합니다. 도쿄 23개 구(628㎡)에서도 치요다구, 츄오구, 미나토구, 시부야구, 신주쿠구 등 도심 5구만 많이 오릅니다. 이곳은 한국인 관광객이 자주 다니는 지역이기도 합니다.도쿄 부동산 가격 상승을 이끄는 주택 유형은 '타워맨션'입니다. 한국의 주상복합 아파트와 유사한 형태인데, 고층 건물 위주로 조망권이 뛰어나 젊은층 선호도가 높습니다. 주택 수요층인 20·30세대가 도심 타워맨션을 선호하다 보니 맨션의 인기와 가격 상승률이 단독주택보다 높습니다.도쿄 중심지 타워맨션을 구입하는 계층도 한정적입니다. 부부 모두 연소득 700만엔(약 6870만원) 이상을 버는 고소득 전문직 맞벌이 부부인 '파워 커플'이 주요 구매층입니다. 2022년판 ‘파워 커플’ 분석에 따르면 일본 맞벌이 부부는 1632만 가구로 일본 전체의 30%를 차지합니다. 이 가운데 약 2%인 31만 가구만 파워 커플입니다.매년 1만가구씩 늘어나는 이들 파워 커플은 일본 부동
2025-04-03 06:29 -
토허제 확대 지정, '레셉스 개미 진단'의 반복
수에즈 운하는 지중해와 홍해, 인도양을 잇는 세계 최대 운하입니다. 길이가 163km에 달하는 이 운하를 만들어 영웅이 된 프랑스인 페르디낭 드 레셉스는 이후 파나마 운하 건설에 도전했다가 회사가 파산하는 실패를 겪었습니다.파나마 운하 건설 당시 말라리아 때문에 인부들이 많이 죽었는데, 레셉스가 이를 개미 때문이라 판단해 개미가 오르지 못하도록 침대 다리를 물그릇에 담그는 등의 조처를 했습니다. 하지만 말라리아의 원인은 모기였고, 침대 다리가 담긴 물그릇은 모기 번식만 도왔습니다.레셉스의 오판으로 태평양과 대서양을 연결하는 파나마 운하 공사 중 2만2000명에 달하는 사망자가 나왔습니다. 문제 원인을 잘 진단했다면 말라리아로부터 인부들의 귀중한 생명을 구할 수 있지 않았을까 생각하게 되는 부분입니다. 안타깝게도 잘못된 진단으로 폐해를 키우는 역사는 곳곳에서 반복되고 있습니다. 토지거래허가제도 마찬가지입니다.토지거래허가제 논란의 중심에 있던 서울시의 오세훈 시장 또한 이를 악법이라고 언급했습니다. 오 시장은 "저는 여전히 주택시장이 자유시장 원리에 따라 움직여야 한다고 생각한다"며 "토허제는 긍정적인 측면도 있으나 자유거래를 침해하는 반시장적 규제임은 틀림없다"고 말했습니다.이전부터 오름세를 보이던 서울 아파트 가격은 토지거래허가제 해제 영향으로 한층 가파르게 올랐습니다. 토지거래허가제 해제 영향이 극대화된 3월 17일 기준 한국부동산원의 강남구의 주간 단위 아파트 매매가격 상승률은 무려 0.83%였습니다. 연간 기준으로 환산하면 강남구 전체 아파트 가격이 평균 43% 오르는 수치입니다.하지만 이렇게 과도한 상승률
2025-03-31 06:30 -
서울 외곽 아파트는 왜 오르지 못할까
작년 서울에서 아파트 매매가 가장 많았던 자치구는 송파구입니다. 한국부동산원에 따르면 작년 4329건 거래됐는데, 가장 거래가 많았던 7월에는 588건이 팔렸습니다. 다음으로 거래가 많은 자치구는 1년간 4213건을 기록한 노원구였습니다. 거래가 가장 많았던 시기는 송파구와 마찬가지인 7월이며 1건이 더 많은 589건 거래됐습니다.아파트 매매가 늘어나면 가격이 회복된다고 알려져 있습니다. 거래량은 가격의 선행지표로서 큰 의미를 가집니다. 하지만 거래량만으로 현재의 시장 상황을 알 수 있을까요? 대부분의 현장 전문가들은 아니라고 이야기합니다. 매도자(매수자)나 개업 공인중개사가 아니면 알 수 없는 ‘거래의 질’ 때문입니다.서울 외곽에서 거래가 많았음에도 불구하고 가격 상승률이 상대적으로 낮은 이유는 매수자와 매도자의 특성이 주거선호지역과는 다르기 때문입니다. 주거선호지역의 경우 대부분이 매도자 우위 시장으로 형성되어 있습니다. 거래가격을 매도자가 정하기에 특별한 사정이 있는 급매가 아니라면 매도자가 원하는 가격을 크게 벗어나지 않습니다.반면 서울 외곽은 대부분 매수자 우위 시장입니다. 매수자가 원하는 가격 범위에서 거래가 이뤄집니다. 매수자는 매도자의 가격을 그대로 수용하지 않으려 하고, 개업 중개사들도 매수자의 의향에 맞춰 조정해주려 합니다. 매수자가 원하는 가격이 맞춰져야 거래가 성사되기에 주거 선호지역에 비해 가격 조정 폭이 큽니다.거래 연령대를 살펴봐도 차이가 납니다. 노원구, 도봉구, 강북구 등 서울 외곽은 아파트가 비싸지 않아 젊은 층이 많이 살 것 같지만, 큰 오산입니다. 노원구와 도봉구 그리고 강북구의 2030세대 거
2025-03-25 06:30 -
토지거래허가제 확대 지정, 풍선효과의 시작점
강남권을 중심으로 한 서울 아파트 시장 상승세가 계속되는 중입니다. 최근 강남 3구(강남·서초·송파구)에서 이뤄진 거래는 대부분 신고가를 경신했고, 마용성(마포·용산·성동구)도 집주인들이 가격 조정에 응하지 않습니다. 대기수요가 늘어나는데 가격을 낮추면서까지 거래하고 싶진 않은 겁니다.서울 외곽 또한 매수자가 늘었습니다. '못난이'라고 알려진 저가 매물이 사라지면서 호가가 조금씩 올라가는 중입니다. 아직까지 거래량이 뚜렷하게 늘어나진 않았지만, 매수자는 확연히 늘고 있습니다. 지방도 주거 선호지역을 중심으로 분위기가 많이 바뀌었습니다. 전세 매물이 없어지면서 매매로 전환되는 수요가 늘고 있습니다.급기야 정부는 3월 24일부터 강남 3구와 용산구를 토지거래허가구역(토허제)으로 확대 지정했습니다. 투기과열지구인 지역이 토허제까지 적용받게 됐습니다. 6개월간 한시적으로 지정했지만 필요시 지정 연장도 적극 검토하고, 심지어 시장 과열 양상이 지속된다면 인근 지역 추가지정까지 적극 검토하겠답니다.토지거래허가구역 부분 해제가 서울 아파트 시장이 달라지게 만든 가장 큰 원인이지만 사실 이전부터 거래는 늘고 있었습니다. 지난해 12월부터 시장은 조금씩 달라지고 있었고 여기에 토허제가 기름을 부은 꼴이었습니다.사실 토지거래허가구역 해제 시기가 좀 생뚱맞은 것은 사실입니다. 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)은 그냥 올해 6월에 재지정을 하지 않고 자연스럽게 해제되는 것이 가장 좋은 방법이었습니다.토지거래허가제 해지 직후 시장 불안은 예정된 수순이었습니다. 다만 그 불안이 오래가진 않았을 겁
2025-03-21 06:29 -
베이비부머는 자산을 빨리 물려줄 생각이 없습니다
'부의 이전'이 큰 관심사입니다. 세계 모든 국가에 베이비붐 세대가 있으며, 이들이 전체 국가 부의 절반 이상을 소유하고 있습니다. 베이비붐 세대 나이가 60세를 훌쩍 넘기면서 보유 자산을 다음 세대에게 언제 물려줄 것인가가 초미의 관심사입니다.역사상 가장 큰 부의 물결이 향후 수십 년에 걸쳐 베이비붐 세대에서 다음 세대로 넘어갈 겁니다. '위대한 부의 이전'(The Great Wealth Transfer)이라고 불리는 이 현상으로 미국에서는 84조달러(약 12경 2000조원)가 X세대 및 밀레니얼 그리고 Z세대로 이동할 예정입니다.위대한 부의 이전이 실현되려면 수십 년이 걸릴 겁니다. 우리나라의 경우 가장 나이 많은 베이비붐세대는 2025년 현재 70세이지만, 가장 어린 세대는 아직 사회보장 혜택도 청구할 수 없는 환갑(60세)입니다. 이들의 부가 빠르게 이전되리라 기대하긴 어렵습니다.미국 금융 기업 '찰스슈왑'은 부의 이전이 늦어질 것으로 분석했습니다. 찰스슈왑이 투자 가능 자산을 100만달러 이상 보유한 1000명을 대상으로 조사한 자료(High Net Worth Investor Survey)에 따르면 베이비부머 45%는 "살아있는 동안 내 돈으로 즐기고 싶다"고 응답했습니다.전체 세대에서 같은 답한 비율은 응답자의 25%입니다. 밀레니얼(27~42세)은 15%, X세대(43~58세)는 불과 11%만이 이런 응답을 했습니다. 밀레니얼세대의 부의 이전이 늦어질 수 있음을 시사하는 결과입니다.베이비부머는 부의 이전에 대해서 긍정적이지도 않습니다. 밀레니얼과 X세대는 죽기 전과 죽은 후에 부를 이전하겠다는 응답이 거의 비슷하지만, 베이비부머는 사후에 부를 이전하겠다는 비중이 무려 81%에 이릅니다.베이비부머의 이런 태도는 지금
2025-03-17 06:30
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아파트 재건축, 가구당 평균 대지 지분부터 살펴야 합니다
재건축 사업이 여러 어려움에 직면하고 있습니다. 가장 큰 문제는 공사비입니다. 조합원들 예상 비용보다 분담금이 두 배 가까이 늘어나면서 사업성이 떨어지거나 경제적으로 부담을 느끼는 조합원이 많은 곳은 사업에 어려움을 겪고 있습니다. 러시아와 우크라이나의 전쟁 여파로 자재비가 상승하면서 이 문제가 더 심해졌고, 여건에 따라 사업이 완전히 중단되는 경우도 늘었습니다.재건축이나 재개발은 '사업'입니다. 주거 환경을 개선하기 위한 일이지만, 결국 비용을 관리해 수익을 만들어야 합니다. 사업성을 판단할 때 다양한 지표를 사용하지만, 초기 단계에서는 정확한 판단을 내리기 어렵습니다. 일반적으로 용적률이 200% 미만이면 사업성이 좋다고 알려졌지만, 정확한 기준은 아닙니다.가장 간단한 방법은 가구당 평균 대지 지분을 파악하는 것입니다. 이는 재건축 단지에서 각 조합원이 가진 대지 지분의 평균값을 말합니다. 전체 대지 면적에서 가구당 평균 대지 지분이 66.12㎡(20평)을 넘으면 사업성이 우수하다고 평가하며, 49.59㎡(15평) 이상이면 사업이 원활히 진행될 수 있는 수준이라고 판단합니다.가구당 평균 대지 지분이 클수록 일반분양 물량이 늘어나고 분양 수익이 증가합니다. 그만큼 조합원 분담금이 줄어드니 사업성이 좋아집니다. 가구당 평균 대지 지분이 많은 단지일수록 사업성이 좋을 가능성이 큽니다. 사업성은 정비사업의 속도도 좌우합니다. 자본이 많이 들어가고 요즘에는 금리도 높기에 사업 속도의 중요성은 예전보다 더 높아졌습니다.가구당 평균 대지 지분은 조합원 간의 갈등도 예측할 수 있게 해줍니다. 대지 지분이 비슷하면 조합원 사이 이해관계 차이가 줄
2025-03-12 06:29 -
'탈서울' 작년에만 126만명인데…'최악 상황' 아니라는 이유
지난해 서울로 들어온 인구는 122만1000명, 서울을 빠져나간 인구는 126만6000명이었습니다. 4만5000명 정도가 서울을 빠져나간 셈입니다.인구는 주택수요를 구성하는 가장 기본적인 단위입니다. 부동산 시장에선 이를 '주택수요의 양'이라고 표현합니다. 가장 기본적 단위인 인구가 줄어들면 '주택수요의 질'인 소득, '주택수요의 범위'인 외지인 매입, 고령화 시대에 중요성이 갈수록 커지는 '주택수요의 군집'인 계층별 인구 등 여타 주택 수요가 늘어나도 다 부질없습니다. 인구가 감소하는 지역은 장기적으로 주택수요가 줄어들면서 주택시장이 부진한 흐름을 보입니다. 인구의 자연적 증감이 어려운 지금, 인구의 사회적 증감인 인구이동에 주목해야 하는 이유입니다.인구이동이 주택시장에서 중요한 이유는 주택수요를 구성하는 가장 기본적인 단위면서 인구이동이 이루어지는 가장 큰 원인이 주택 문제이기 때문입니다. 서울연구원의 분석에 따르면 인구 전출을 유발하는 주요 원인을 주택가격보다는 양질의 주택수요와 맞물린 수도권 택지개발, 신도시 건설로 분석합니다. 하지만 주택가격 차이 또한 서울을 떠나는 원인 중 하나라는 사실은 변함이 없습니다.서울의 인구 유출은 2018년 11만명이 순전출되면서 심각했는데 2023년에는 3만1000명이 순전출해 인구 감소가 다소 줄어들었습니다. 올해 다시 4만5000명으로 유출 규모가 늘어났지만, 최악의 상황은 면한 듯합니다.서울 인구가 지금과 같이 계속 유출된다면 서울의 주택시장 또한 불안해질 수 있습니다. 다만 서울은 다른 해석을 하는 것이 좋지 않을까 생각합니다.첫 번째는 인구 유입을 고려하면 여전히 서울은 매력적인 도시
2025-02-26 06:30 -
아파트 단지에 노인유치원이 늘어갑니다
도시에 거주하는 노인 절반 이상은 아파트에 삽니다. 보건복지부의 '2023년 노인실태조사 보고서'에 의하면 '동 단위'에서 사는 노인의 55%가 아파트 거주자였습니다. 특히 2차 베이비부머(1964년~1974년생)의 아파트 거주 비율은 1차 베이비부머(1955년~1963년)보다 월등히 높을 것으로 예상됩니다. 2차 베이비부머 또한 은퇴 연령을 넘어선 분이 많습니다. 아파트와 같은 공동주택이 늘어나면서 노인들의 아파트 거주 비중은 계속 높아질 겁니다.도시는 늙어가지만, 노인들을 위한 시설은 턱없이 부족합니다. 실버타운이라 불리는 노인복지주택이나 유료 양로시설은 2023년 기준으로 40개소, 입소정원은 9000명에 불과합니다. 주거시설만이 아닙니다. 지난해 10월 기준 서울시 25개 자치구에 있는 데이케어센터도 약 480개에 그칩니다. 정원은 1만5000명으로, 서울시 후기고령자(만 75세 이상) 인구의 2%에 불과합니다.노인이 자기 집이나 지역사회를 벗어나지 않고 여생을 보내는 것을 뜻하는 ‘에이징인 플레이스'는 세계적으로 노인복지를 논할 때 꼭 포함되는 중요한 개념입니다. 나이가 들고 활동에 제약이 따르더라도 계속 살아온 환경에서 사회적 관계를 유지하고 필요한 서비스를 받으며 삶의 질을 유지하자는 겁니다.미국에서도 노인들이 노후에 요양시설에 가지 않고 지역사회에 머무르면서 생활을 이어가도록 하는 시니어 데이케어센터가 돌봄의 95%를 담당하고 있습니다. 입소시설이 나머지 5%라고 볼 수 있습니다. 대다수 노인이 입소시설보다는 지역사회에 거주하면서 이용할 수 있는 주간보호시설에 더 많은 관심과 호감을 갖고 있습니다.복지 선진국들은 지역사회 통합돌봄(커뮤니티케어)
2025-02-20 06:29 -
송파구 아파트 가격은 시장 방향을 보여줍니다
강남권 아파트의 매매가격 상승률이 높아지고 있습니다. 올해 2월 3일 주간 기준으로 강남 4구(강남·서초·송파·강동) 아파트 매매가격은 0.06% 올랐습니다. 1월 6일 0.01%던 상승률이 계속 올라 이제는 0.06%가 되었습니다.서울에서 가장 상승률이 높은 자치구는 강남 4구인 송파구(0.13%)입니다. 그다음으로 서울에서 아파트 매매가격이 가장 많이 상승한 구도 강남 4구인 서초구(0.06%)입니다.주간 단위로 부동산 가격을 파악할 때 0.1%의 상승률은 의미가 큽니다. 연이율(연간기준)로 환산하면 5%가 넘기 때문입니다. 물가상승률과 소득증가율 등을 고려하면 5% 상승률은 매우 매력적입니다.지난해 12월만 하더라도 서울 아파트 시장은 대출 규제로 인해 지지부진한 모습을 보였습니다. 한 달 가격 상승률은 0.13%에 그쳤고 입주 물량이 많은 강동구는 하락 전환하기도 했습니다.오세훈 서울시장은 지난 1월에 부동산 부문의 대표적인 악법인 토지거래허가구역 해제를 적극적으로 검토하겠다고 밝혔습니다. 규제완환 기대감이 선반영되면서 강남 4구 집값이 들썩이게 됐습니다. 이렇다 할 집값 반등 요인이 없고, 탄핵정국이 계속돼 서울 집값이 마이너스로 돌아설 것으로 내다봤으나 예상을 비껴간 셈입니다.현재 토지거래허가구역으로 묶인 지역들은 ‘압여목성’(압구정·여의도·목동·성동구), ‘잠삼대청’(잠실·삼성·대치·청담) 등 대부분 주거 선호 지역으로 신축 및 재건축 단지들이 밀집해 있습니다. 압여목성은 오는 4월, 잠삼대청은 6월께 토지거래허가구역 지정 만료를 앞두고 있습니다.최근 아파트 매매가격 상승은 특정 지역에 한정되지 않습니다. 물
2025-02-13 09:48 -
비싼 강남 아파트 사이에도 양극화가 진행됩니다
자산가(상위 10%)와 고액 자산가(상위 1%) 간 자산과 소득 차이가 벌어지고 있습니다. 부가 상위 1%로 집중되면서 사회 곳곳에서도 같은 현상이 벌어지고 있습니다. 부동산시장도 예외는 아닙니다.강남권의 아파트 가격은 이미 고가이지만, 이들 아파트 사이에도 양극화가 진행 중입니다. 반포 신축 대단지 아파트의 매매 가격은 3.3㎡당 2억원에 육박하고 있지만, 한편에서는 3.3㎡당 1억원에 만족하는 단지도 많습니다.같은 강남이라는 생활권을 공유하고 있지만 상품성과 규제로 인해 강남 내에서도 아파트 간 가격 차이는 벌어지는 것입니다. 타지역 아파트와 가격 차이가 난다면 애써 무시할 수 있지만, 길 건너 있는 같은 지역 아파트가 내 아파트보다 2배 가까이 비싸다면 심각한 박탈감에 빠질 수밖에 없습니다.이러한 지역 내 양극화는 주거 선호 지역을 중심으로 일어나는 현상입니다. 예를 들면 성동구에서 가장 비싼 아파트인 '트리마제'의 전용면적 84㎡는 지난해 11월 45억원(35층)에 거래됐습니다. 다음으로 비싼 아파트는 '강변동양'인데, 같은 면적이 지난해 12월 29억원(12층)에 팔렸습니다. 걸어서 1분 거리 아파트의 가격 차이가 16억원이나 벌어진 것입니다.강동구 '올림픽파크포레온'은 지난해 12월 27억원(20층)에 거래됐지만, '고덕그라시움'은 20억4000만원(10층)에 팔려 6억6000만원의 차이가 났습니다. 동작구에서도 '아크로리버하임' 전용 84㎡가 27억5000만원(12층)에 팔렸지만, 그다음으로 비싼 아파트인 '이수푸르지오더프레티움' 같은 면적은 19억원(4층)에 그쳐 8억5000만원이나 차이가 납니다.물론 각 아파트의 특성에 차이가 있습니다. 재개발이나 재건축 등의 호
2025-02-11 06:30
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'규제 완화' 도시형주택, 아파트가 될 수 있을까
도시형생활주택의 건축면적 제한 완화 등을 담은 주택법 시행령과 주택법 시행규칙 등 개정안이 최근 시행됐습니다. 개정안은지난해 8월 발표한 '8·8 공급대책'의 후속 조치입니다. 2009년 도입된 도시형 생활주택은 주택 보급 확충을 위해 기존 주택 건설 기준, 부대시설 설치 기준을 많이 완화하거나 배제한 것이 특징입니다.지금까지 도시형생활주택 중 아파트형 주택은 5층 이상 지을 수 있지만 전용면적 60㎡를 초과할 수 없었습니다. 하지만 개정안이 시행되면서 이제부터는 전용 85㎡까지 지을 수 있게 됐습니다. 반대로 그동안 느슨했던 편의시설 기준은 강화됩니다. 지금까진 가구당 0.6대 이상의 주차 공간만 확보하면 됐지만, 앞으로는 전용면적 60㎡~85㎡ 이하일 경우 가구당 1대 이상의 주차공간을 마련해야 합니다. 개정안은 1월 21일 이후 사업계획승인 또는 건축허가를 신청하는 경우부터 적용됩니다.정부가 이번에 도시형생활주택의 면적 제한을 푼 건 아파트보다 더 줄어든 비아파트 부문을 활성화하기 위한 것으로 보입니다. 전세사기 여파로 비아파트 기피 현상이 심화하면서 공급이 급감했기 때문입니다. 작년 1~11월 전국의 비아파트 입주물량은 3만8138채로 전년 같은 기간과 비교하면 37.7%나 줄어들었습니다. 같은 기간 전국 아파트 입주물량(36만5770채)이 13.0% 늘어난 것과는 대조적입니다.정부는 도시형생활주택이 아파트와 별 차이가 없게 되면서 주택공급이 늘어날 것으로 기대하고 있지만 실제 공급이 늘어날지는 의문입니다. 최근 아파트 공급이 어려워지고 있는 것은 급격한 공사비 상승과 수요 부족 때문인데 공급 규제를 푼다고 해결이 되기는 어렵기 때문입니다. 특히 전용
2025-02-05 09:14 -
서울 토지거래허가제 해제, 주택시장 회복 '마중물'
"부동산 경기의 하향 추세가 우려되는 상황에서, 특별한 시기에 선택됐던 토지거래허가는 해지를 적극 검토 중입니다."오세훈 서울시장은 지난 14일 '규제 풀어 민생 살리기 대토론회'에서 토지거래허가구역 관련 질의에 대해 "조만간 생각을 정리해 발표하겠다"며 이같이 말했습니다.사실 좀 뜬금없는 이야기라고 생각하는 분들도 많습니다. 부동산 경기가 가장 좋지 않았던 2022년과 2023년에는 토지거래허가제를 유지해야 한다고 강경하게 주장하던 서울시가 당시보다는 상황이 나아진 지금 토지거래허가제 해제를 적극 검토하는 것은 다시금 부동산 정치를 의심케 합니다.토지거래허가제는 땅 투기를 억제하기 위해 국토교통부장관, 시도지사가 특정지역을 최대 5년까지 거래 규제지역으로 지정하는 제도입니다. 지정 구역 내의 토지를 거래하려면 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가 조건은 △최종 1주택 △허가신청일로부터 3개월 이내 잔금 △잔금일로부터 6개월 이내 입주 △입주 후 2년간 실거주 등이 있습니다. 가장 깐깐하게 파악하는 것은 △잔금 당일 무주택자 여부입니다.토지거래허가제에 대해서는 많은 문제제기가 있었습니다. 제도의 효과는 없는데 부작용만 많았기 때문입니다. 토지거래허가구역으로 지정된 지역의 가격 상승률은 여타 지역을 압도합니다. 더 큰 문제는 풍선 효과입니다.주변 지역이 지정됐지만, 토지거래허가구역은 아니었던 강남구 개포동은 2024년 집값이 크게 올랐습니다. 강남 3구이지만 토지거래허가구역이 아닌 서초구 반포동은 전용면적 84㎡가 60억원에 거래됐습니다. 토지거래허가구역에서 제외된 인근 지역으로 수요가 몰린 결
2025-01-24 06:30 -
불 꺼진 지방 아파트, 더 강력한 대책이 필요합니다
전국의 준공 후 미분양 아파트는 지난해 11월 기준 1만8644호를 기록했습니다. 아파트를 다 지어 입주까지 했는데도 주인을 찾지 못한 집이 2만호에 육박하는 셈입니다. 이 가운데 80%에 해당하는 1만4802호는 지방에 몰려 있습니다.지방의 준공 후 미분양 비중은 지난 수년간 큰 변화가 없었습니다. 지방에서 늘어가는 불 꺼진 아파트는 일회성 문제가 아니라 지속해서 반복되는 구조적 문제라는 의미입니다. 또한 그간 줄어들지 않은 것은 기존 방법으로는 해결이 어렵다는 의미이기도 합니다. 기존과 다른 방식이 필요한 이유입니다.정부는 올해부터 1주택자가 지방의 준공 후 미분양 아파트를 구입할 경우 양도세와 종부세를 산정할 때 1가구 1주택 특례를 적용하기로 했습니다. 1주택자가 지방의 준공 후 미분양아파트를 구입할 경우 다주택자로 보지 않고 1주택자로 인정해 1주택자 세제 혜택을 그대로 적용하겠다는 의미입니다.이것만이 아닙니다. 공시가격 2억원 이하 주택의 취득세에 기본세율(1~3%)을 적용하고 종부세 1가구 1주택 특례를 적용하는 지방 저가 주택도 기존 공시가격 3억원 이하에서 4억원 이하로 확대합니다. 정부는 이러한 조치를 강력한 세제 지원 카드로 판단하고 정책을 시행했지만, 부동산시장의 반응은 미지근합니다.현재 지방 부동산시장이 원하는 세제 지원 카드는 양도세 감면입니다. 2008년 당시 정부는 글로벌 금융위기 여파로 전국에 미분양 아파트가 쌓이자, 미분양 주택을 취득한 다주택자에 대한 양도세 한시 감면을 시행한 바 있습니다. 특히 2009년에는 미분양 주택을 취득하면 5년간 발생하는 양도소득에 대한 양도세를 전액 면제한다는 대책을 추가로 발표했습니다.현재와
2025-01-21 06:30 -
"부모님 집, 상속 안 받아요"…日 노후 아파트의 '비명'
일본에서 '단신 세대'라 부르는 1인 고령자 가구가 빠르게 증가하면서 많은 맨션(아파트)이 상속 대상에 오르고 있습니다. 일본의 맨션은 한국의 아파트 같은 공동주택을 뜻합니다. 최근에는 조사가 이뤄지지 않았지만, 2013년 국토교통성이 실시한 '맨션종합조사'에서 도쿄도 내 맨션 가구주 중 70세 이상 비중은 20%, 50세 이상은 70%였습니다. 10여 년이 지난 지금은 상당수 맨션을 대상으로 상속이 진행될 것으로 예상할 수 있습니다. 주택은 부모가 자녀에게 남기는 재산 중 가장 가치가 높은 것 중 하나였습니다. 상속인이 거주할 수도 있고, 타인에게 빌려줄 수도 있는 데다 팔아서 현금화할 수 있으니 상속인들 사이에서 부모가 남긴 주택을 둘러싸고 분쟁이 일어나기도 했습니다.최근의 상황은 다릅니다. 도심 선호도가 높아지면서 부모의 주택이 도심 속에 있지 않다면 외면당하기도 합니다. 직접 거주하고 싶지도 않고, 임대를 놓으려 해도 외곽의 오래된 맨션은 임차인을 구하기 어렵기 때문입니다. 많은 돈을 들여 리모델링해도 만족스러운 월세를 받기가 쉽지 않습니다. 도쿄도 내에서만 비어있는 임대주택이 59만8000가구에 달하는 것도 이런 이유 때문입니다.상속한 맨션의 관리 문제도 발생하고 있습니다. 소유주의 사망으로 맨션이 자녀에게 상속됐지만, 자녀가 이를 알리지 않고 방치하면서 관리사무소가 상속 사실을 모르는 경우가 늘고 있습니다. 결과적으로 집은 방치되고 관리비와 수선충당금은 체납됩니다.일반적인 경우라면 관리사무소가 상속인을 확인해 비용을 청구할 수 있지만, 상속 신고조차 이뤄지지 않으면 대책이 없습니다. 최근 상속인들이 맨션을 상속받지 않으려
2025-01-13 06:30 -
일본 '치매 머니' 2012조…한국은 더 심각합니다
일본은행이 최근 발표한 자금순환통계에 따르면 지난해 6월 말 일본 가계 금융자산은 2005년 3월 말 이후 최고 수준을 경신했습니다. 전년 같은 기간과 비교하면 2.8% 증가한 2214조엔(약 2경360조6082억원)에 달했습니다.하지만 일본인 대부분은 이 금융자산을 현금과 예금으로 묻어두고 있습니다. 금융투자협회의 자료를 보면 2021년 기준으로 일본 가계의 현금 및 예금의 비중은 55.2%에 달해 미국(13.2%)과 영국(27.1%) 심지어 한국(43.4%)에 비해서도 압도적으로 높습니다.일본 다이이치(第一)생명경제연구소는 일본 내 장롱예금이 60조엔(약 561조5000억원)에 달할 것이라고 내다봤습니다. 돈을 집에 묻어두는 것이 낫겠다는 일본인이 많은 탓에 현금보관용 개인금고 판매도 크게 늘고 있습니다. 한국의 금고 수출기업도 일본 판매가 늘어나면서 호황을 누렸다고 합니다.장롱예금은 그래도 양반입니다. 상속인과 피상속인이 모두 고령자가 되고 자산이 고령층 내에서만 순환하는 노노(老老)상속이 늘어나면서 소위 ‘치매 머니’도 증가하고 있습니다. 치매 머니는 치매를 겪고 있는 고령층이 보유하고 있는 금융자산을 말합니다. 금융기관에 예금한 많은 고령자가 치매에 걸림으로써 나타나는 사회문제를 함축해서 만든 용어입니다.일본의 고령자들은 상당한 자산가입니다. 일본 전체 금융자산의 60% 이상을 60세 이상의 시니어들이 보유 중입니다. 75세 이상 후기 고령자의 자산만 해도 전체의 20%를 훌쩍 넘깁니다. 이들이 치매에 걸리면 다양한 측면에서 사회적 파장이 생기게 됩니다.금융회사에 예치된 돈은 무용지물이 될 가능성이 큽니다. 치매 환자 계좌의 돈은 원칙적으로 인출이 불가능합니다. 인출에 대한
2025-01-08 06:30
