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한국 시행사가 개발한 베트남 호치민 시내 오피스로는 롯데백화점이 입점한 다이아몬드 플라자(Diamond Plaza), JW메리어트 및 오피스·레지던스로 복합 개발된 엠플라자(Mplaza, 옛 금호아시아나빌딩)가 있다. 이 건물들은 각각 1999년, 2009년부터 호치민 시내 중심가의 랜드마크이자 오피스 임대료 현황 가늠자로 기능해 왔다. 2017년 이들에게 새 이웃이 생겼다. 베트남과 독일 간 투자 협력의 상징인 '호치민 도이치 하우스'(Deutsches Haus Ho Chi Minh City)가 그 주인공이다.

임대료 최고가 경신 중인 도이치하우스

도이치 하우스는 독일 정부와 베트남 정부, 그리고 각국 사업자들로 구성된 컨소시엄이 '건설-운영-이전 민간투자사업(BOT·Build-Operate-Transfer) 방식으로 개발했다. 타국의 이름을 딴 고급 상업용 건물로는 유일한 사례다. 이곳은 단순한 사무 공간을 넘어 독일 총영사관이 입주한 문화·외교의 허브로 자리매김했고, 임대료도 최근까지 최고가를 경신했다.

설계 단계에서부터 친환경·고효율 에너지 시스템을 도입한 점도 눈여겨볼 만하다. 이중 파사드(double-skin facade)를 구성하는 고효율 유리 외창은 기온 등 외부 환경을 감지해 음영을 자동 조절하는 방식으로 내부 온도를 최적화하는 한편 자연광을 투과해 일조 시간 인공조명을 최소화하도록 설계됐다. 덕분에 완공 직후 LEED(미국 비영리 단체 그린빌딩위원회에서 운영하는 친환경 건축물 인증 제도) 플래티넘(Platinum) 인증을 받았다. 베트남 내 친환경 설계 기준을 한 단계 끌어올렸다는 평가를 받으면서 입주 기업들의 장기 임대 수요도 꾸준히 증가하고 있다.

남베트남의 대통령궁과 각국 공관이 밀집한 레쥬앙(Le Duan) 대로에 위치한 초고층 높이의 도이치 하우스는 아름드리나무 정도 높이인 미국·프랑스 영사관과 확연히 대조된다. 1960년 서독 정부가 남베트남 정부에게서 외교 목적으로 3500제곱피트 규모의 부지를 매입한 것이 도이치 하우스 건축의 시작이었다. 이 부지는 1975년 남베트남의 함락과 북베트남의 통일 후 토지 국유화에 따라 토지의 소유권을 되찾으려는 베트남 정부, 본래 목적대로 토지를 사용하고자 했던 독일 정부 사이에서 오랜 기간 방치됐다. 2011년 양국 정부가 전격 협상에 이르기 전까지 무허가 주차장, 버스 정거장 등으로 쓰이곤 했다.

앙겔라 메르켈 독일 총리의 하노이 선언 후 열린 실무 협상에서 독일 정부는 부지에 대한 소유권을 주장하는 대신 연(年) 1동(VND, 0.05원)의 임대료를 지급하는 조건으로 99년간 사용할 수 있는 권리를 취득한다. 이때 창안된 '독일의 집' 프로젝트가 2013년 컨소시엄 입찰과 사업자 확정 및 개발 착수, 2017년 준공에 이어 현재에 이르게 된 것이다. 설계와 기획에 참여한 독일 등 해외 투자자와 설계사들은 물론 베트남 건설사 호아빈(Hoa Binh) 등에 훌륭한 포트폴리오가 됐다.

베트남 부동산 투자, 철저한 준비 필요한 이유

도이치 하우스 사례가 베트남 정부로부터 토지를 낙찰 또는 할당받고도 임대료 산정이나 등기 발급 또는 개발사업 인허가 지연 등으로 난항을 겪는 한국 투자자와 건설·시행 사업자들에게 주는 시사점이 있다. 한국 기업들은 민간 투자만으로는 베트남 부동산 개발 과정에서 현지 관할 기관의 협조를 이끌어 내기 어렵다고 입을 모은다. 정부 차원의 외교적 협상력이 부족하고 해외 사업에 대한 정책적 지원도 아쉽다는 이유에서다.

독일 외교관 출신으로 2007년부터 도이치 하우스 프로젝트에 적극적으로 관여했고 현재까지도 이 건물의 총지배인(General Manager)으로 운영 전반을 책임지고 있는 엘마 도트(Elmar Dutt)의 관점은 사뭇 달랐다. 독일 정부가 노른자위 부지를 일찍이 취득하면서 협상의 물꼬를 튼 건 사실이지만, 도이치 하우스의 성공 요인은 2013년 사업자 선정 단계에서 관철했던 컨소시엄의 재무적 능력 및 사업 수행의 의지에 있다고 본 것이다. 외교·정치적 관점에서 민간 컨소시엄 대신 양국 정부 주도로 협상이 이뤄졌다면 집권 세력 교체에 따라 프로젝트의 부침도 심했을 것이다.

도트는 한국 기업들이 수십 년 전부터 베트남의 비약적인 경제성장과 국가경쟁력을 견인해 오면서 그 역량을 증명해 온 만큼 민간기업 주도로 도이치 하우스를 능가하는 프로젝트를 기획 및 시행할 수 있을 것으로 내다봤다. 사업자들이 직접 베트남 관할기관에 해당 프로젝트의 필요성과 사업성, 경쟁력을 적극적으로 알리면서 협상 테이블에 나서야 한다는 얘기다. 토지사용권 확보, 사업 인허가의 어려움, 현지 법 제도의 미흡함을 이유로 눈에 보이는 성과를 내지 못하면 빠르게 단념하고 정리 수순부터 밟기 일쑤였던 투자자에겐 뼈아픈 지적이다.

도이치 하우스는 독일 정부가 일찍이 보유하고 있던 부지를 시의적절하게 활용하고, 그와 동시에 혁신적이면서도 견실한 개발 컨소시엄을 구성함으로써 성공적인 부동산 개발에 이를 수 있었던 특수한 사례다. 한국도 정부는 해외 개발 사업에 대한 장기적 관점을 정비해 협상의 수준을 높이고, 투자자들은 베트남 부동산 개발 사업 절차를 사전에 철저히 파악하는 준비 과정을 거쳐 혁신적인 결과물을 계획한다면 어떨까. 호치민 곳곳에서 올해 중 미개발 잔여 부지의 입찰이 계획된 것으로 알려져 있다. 우리나라 사업자들이 고유의 아이디어를 담은 프로젝트를 제시하고, 그 역량을 최대로 발휘할 기회가 되길 바라본다. 신주연 법무법인 지평 변호사 I 고려대학교 법학과를 나와 서울대 로스쿨(4기)을 졸업했다. 한온시스템 사내 변호사로 근무하다 2016년 지평 호치민 사무소에 합류했다. 인수·합병(M&A), 기업법무, 프로젝트파이낸싱(PF) 및 부동산 개발 사업, 사채 발행, 기타 금융거래 등 한국 기업의 베트남 진출·투자 자문 업무를 전문적으로 수행해 왔다.