금리인하 싸이클에 접어들면서 부동산투자회사(리츠) 투자에 대한 관심이 커지고 있다. 금리가 낮아지면 리츠 비용에서 큰 부분을 차지하는 이자비용이 줄어들고 배당가능이익이 커져 수익률이 좋아진다. 일부 리츠들이 지난해 유상증자를 완료하면서 주가가 과도하게 하락해 시세차익 측면에서도 투자를 고려해볼만 하다는 분석이다.

대신증권은 리츠 중에서도 '서울 오피스 리츠' 투자를 추천했다. 서울 오피스 시장은 재택근무가 일상화되며 공실률이 큰 폭으로 높아진 다른 나라 오피스에 비해 견조한 흐름을 보여주고 있다. 주요 업무지구 오피스의 공실률은 자연공실률을 밑도는 수준이고, 임대료와 매입 가격은 꾸준히 오르고 있다. 삼성그룹, 현대차그룹 등 대기업들의 사옥 수요도 증가 중이다.

서울 오피스들을 기초 자산으로 담은 상장 리츠는 5개다. 신한알파리츠, 한화리츠, 삼성FN리츠, 코람코더원리츠, NH프라임리츠 등이다. 이혜진 대신증권 선임연구위원은 이 중 신한알파리츠를 최선호주로 추천했다.

아스테리움용산, 삼성화재 역삼빌딩, 그레이츠판교 등을 기초자산으로 담고 있는 신한알파리츠는 2018년부터 꾸준히 자산을 매입했고, 자산가치 상승률이 23.8%에 이른다. 매각 차익 발생시 특별 배당금을 기대해볼 수 있다. 2024년 상반기 신규 임대차 계약을 맺을 때 임대료가 기존 대비 22% 오르는 등 수익성도 좋아지고 있다.

이 연구원은 신한알파리츠의 목표주가를 7200원으로 제시했다. 현재 주가는 5800원으로, 상승 여력은 약 25% 수준이다. 배당은 올해 주당 346원으로 예상되며, 이 경우 배당수익률은 6%다.

이 연구원이 꼽은 차선호주는 한화리츠와 코람코더원리츠다. 한화리츠는 장교동 한화빌딩, 한화손해보험 여의도 사옥 등 한화그룹 사옥을 기초자산으로 한다. 코람코더원리츠는 여의도 하나증권빌딩을 단일 기초자산으로 담고 있다.

한화리츠는 지난해 대규모 유상증자를 진행하며 증자 공시 전 대비 주가가 약 30% 빠졌다. 하지만 유상증자 목적이 신규 자산 매입을 위한 자금 조달이라는 점을 고려했을 때 하락폭이 과도하다는 분석이 나온다. 전체 자산 면적 중 한화 계열사 비중이 77%로 임대차 안정성이 높은 것도 장점이다.

한화리츠와 코람코더원리츠의 목표주가는 각각 4300원, 5400원이다. 현재 주가 대비 20% 이상 상승 여력이 존재한다는 분석이다. 올해 예상 배당수익률은 7.7%, 8%로 신한알파리츠보다 높다. 이 연구원은 "리츠의 주요 배당 재원인 임대료는 대부분의 경우 일정 기간 동안 일정 상승률에 맞춰 정해져 있기 때문에 단기간에 극단적으로 손익이 악화되기 어렵다"며 "타 산업 대비 배당금이 안정적이고 예측 가능성이 높다는 특징이 있다"고 말했다.

박한신 기자 [email protected]