2023년 6월 시행된 「전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 전세사기특별법)이 2025년까지 2년 연장된다. 2024년 4월 국회 국토교통위원회는 피해 회복이 장기화될 수 있다는 현실을 고려하여 이같이 결정했고, 조속히 본회의 통과도 예정돼 있다.

이번 개정의 핵심은 전세사기 피해자 보호 대상 범위를 확장하고, 기존 법의 보호조항인 경매유예와 우선매수권 제도를 그대로 유지한다는 데 있다. 특히 경매·공매 시장에서 실수로 위험물건을 낙찰받을 수 있는 경매투자자 입장에서는 더욱 세심한 주의가 필요해졌다.

1. 보호 대상 확대 – “2024년 5월 31일까지 계약자도 포함”

이번 연장 법안에서는 전세사기 피해자 적용 대상을 2024년 5월 31일 이전 최초 전세계약 체결자까지 포함하도록 하여 피해자 구제의 사각지대를 줄였다. 당초 2023년 6월 전 계약자만 보호되던 것에 비해 대상이 확대된 것이다. 이에 따라 보호 대상 세입자의 수가 증가할 것으로 예상된다.

2. 경매유예 제도 – “최대 1년, 추가 연장도 가능”

전세사기특별법 제17조는 경매나 공매 절차가 진행 중일 때 피해자가 법원에 ‘경매유예’를 신청할 수 있도록 하고 있다. 피해자의 주거안정이 우려되는 경우, 법원은 채권자·채무자의 사정과 함께 최대 1년 동안 경매를 유예하거나 매각기일을 취소 또는 변경할 수 있다. 이 유예는 추가 신청에 따라 연장도 가능하다.

📌 조문 인용
“법원은 피해자가 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되는 경우에는… 경매유예를 결정할 수 있다”(제17조 ③)
“유예 기간은 1년 이내. 연장 가능”(제17조 ④)

낙찰을 받고도 소유권을 넘겨받기까지 상당 기간이 지연될 수 있다는 점을 반드시 유념해야 한다. 실제 소유권 이전이 지체되는 동안 자금 운용에 타격을 입는 사례도 다수 발생하고 있다.

3. 우선매수권 제도 – “낙찰이 무산될 수도 있다”

전세사기특별법 제20조는 피해자가 경매에서 우선매수권을 행사할 수 있도록 보장하고 있다. 피해자는 매각기일까지 보증금을 제공하고 최고가와 동일한 가격에 매수 의사를 밝힐 수 있으며, 이 경우 낙찰자보다 피해자에게 매각이 우선 허가된다.

📌 조문 인용
“피해자는 최고가로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고, 법원은 이에 매각을 허가하여야 한다”(제20조 ①②)
“낙찰자는 차순위매수신고인으로 간주된다”(제20조 ④)

즉, 낙찰자가 경매에서 최고가를 써서 낙찰을 받아도, 피해자가 우선매수 신고를 하면 낙찰은 무효가 되고 물건은 피해자가 가져간다. 투자자 입장에서는 허탈한 결과를 맞을 수 있으며, 경매 참여 자체가 손실로 이어질 수 있는 구조다.

4. 경·공매 투자자의 유의사항

이번 전세사기특별법 연장과 개정에 따라, 경매투자자는 다음 사항을 반드시 점검해야 한다.

-임차인의 피해자 인정 여부 확인
-해당 임차인이 국토부나 지자체로부터 전세사기 피해자로 인정받았는지 확인 필요.
-매각기일 변경 여부 확인
-법원 등기사항과 경매계에 문의하여 매각기일이 유예되었거나 변경되었는지 반드시 확인.
-우선매수권 행사 가능성 평가.
-입찰 전 해당 주택의 피해자 구성, 자금여력, 의사표현 등을 체크.
-입찰가 산정 시 위험 요소 반영.
-낙찰 후 경매무효 또는 소유권 지연 리스크를 감안한 보수적 입찰 필요.

마무리하며

전세사기특별법의 연장과 대상 확대는 피해자 보호를 위한 조치로서 필요성이 크다. 그러나 경매·공매 시장에서는 투자자에게 실질적인 법적 위험요소로 작용할 수 있다. 그 어느 때보다도 정밀한 권리분석과 법적 이해가 필요한 시기다. 특히 '낙찰=소유권'이라는 일반적인 공식이 이 물건들에서는 통하지 않는다. 경매는 ‘절차의 안정성’이 핵심이므로, 예상치 못한 변수가 있는 물건은 반드시 전문가의 도움을 받아야 한다.

<한경닷컴 The Lifeist> 도기안 대한공경매사협회 대표

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